Mietkauf des Erbhauses?
Hallo,
ich versuche euch mal meinen Gedankengang zu erläutern um damit hoffentlich eine brauchbare Antwort zu erhalten.
Fakten:
Mehrfamilienhaus welches nur von zwei Parteien bewohnt wird.
Im Erbschaftsfall müsste das Haus im Wert geteilt werden.
Sagen Wir Wert des Hauses 500.000€= Anteil 250.000€
Kann man vor allem steuerlich Sinnvoll nun die 250.000€ mit einer Art Mietkauf bereits vor der Erbschaft bezahlen?
Also statt 500€ Miete monatlich einfach 500€ als Mietkauf?
4 Antworten
Wozu soll das gut sein? Mal ganz abgesehen, dass dir das FA niemals abnehmen würde, einen Kauf über 41,6 Jahre zinsfrei abzuwickeln, wäre das Unterfangen doch völlig sinnlos. Die gängigen Freibeträge reichen bei direkter Linie hier locker aus, da wird gar keine ErbSt fällig.
Wenn es nicht um direkte Linie geht, wäre ein Abkaufen durchaus eine Option, aber dann bitte seriös finanziert. Näheres dazu erklärt gerne der StB.
Ich verstehe nicht ganz was an einem Mietkauf nicht seriös sein soll?
An einem Mietkauf ist bei Immobilien eigentlich gar nichts seriös.
Gerade ohne Eigenkapital
...kauft man keine Immobilie. Schließlich wird man dabei ab Tag 1 Eigentümer, trägt also auch die gesamten lasten er Immobilie. Wenn kein EK da ist, von was soll das denn gezahlt werden? Davon abgesehen lässt sich niemand als Verkäufer auf sowas ein. Dann lieber Schenkung mit Nießbrauch. -> StB!
mit einer sicherlich hohen Restzahlung sehe ich das als Chance.
Da bist du aber dann der einzige.
An einem Mietkauf ist bei Immobilien eigentlich gar nichts seriös.
Da fehlt mir nun das Argument.
...kauft man keine Immobilie. Schließlich wird man dabei ab Tag 1 Eigentümer, trägt also auch die gesamten lasten er Immobilie. Wenn kein EK da ist, von was soll das denn gezahlt werden? Davon abgesehen lässt sich niemand als Verkäufer auf sowas ein. Dann lieber Schenkung mit Nießbrauch. -> StB!
Es geht hier ja um zukünftige Ereignisse, dass man ohne EK nicht erwerben sollte ist klar. Ist man bei einem Mietkauf ab Tag1 Eigentümer? Eher nicht oder?
Da bist du aber dann der einzige.
Auch hier wieder keine Argumente. Sorry aber was ist falsch an der Sicht von einer hohen bereits etliche Jahre im Vorfeld einiges abbezahlt zu haben um dann die Restwertfinanzierung anzugehen?
Es geht hier ja um zukünftige Ereignisse, dass man ohne EK nicht erwerben sollte ist klar.
Du musst ja auch als Käufer die gesamten Erwerbsnebenkosten zahlen. Und die sind happig. Wie soll das gehen ohne EK?
Ist man bei einem Mietkauf ab Tag1 Eigentümer? Eher nicht oder?
Doch, ist man.
Sorry aber was ist falsch an der Sicht von einer hohen bereits etliche Jahre im Vorfeld einiges abbezahlt zu haben
Nichts, aber
a) wird dir niemand ohne entsprechende Sicherheiten (==EK) ein solches Fnanzierungsmodell anbieten, und
b) steht auf Käufer- wie auf Verkäuferseite hier ein erhebliches Ausfallrisiko im Raum. Zudem wäre die Rate pro Monat kalkulatorisch so zu setzen, dass neben der Tilgung auch die Zinsen aufgeschlagen werden. Das dürfte sich bei einer Rate von € 2.500.-- bis € 4.500.-- einpendeln. Der VK will den Erlös ja auch noch zu Lebzeiten verbuchen können. Das Ganze muss also binnen max. 20 Jahren abgeschlossen sein.
um dann die Restwertfinanzierung anzugehen?
Dass niemand weiß, wie es dir in X Jahren geht, respektive wie die Rahmenbedingungen dann sind.
Wenn es dir nur darum geht, einen Verkauf im Erbfall aufgrund Kosten zu vermeiden, kaufe dem Miterben seinen Anteil ab.
Also entweder weiter mieten oder Schenkung mit Nießbrauch und Miterben auszahlen. Ist das steuerlich auch am sinnvollsten für Alle?
Du willst mietkaufen, d.h. der gesamte Kaufpreis, hier also 250.000€, muss ueber einen gewissen Zeitraum, meistens 10 bis 15 Jahre, umgelegt und in monatlichen Raten gezahlt werden.
Oder der Kauf wird so vereinbart, dass vorab eine gewisse Summe des Kaufpreises faellig wird, zwischendrin Miete gezahlt wird und am Ende der vereinbarten Laufzeit der restliche Kaufbetrag faellig ist.
Darueber hinaus wirst du dich auch an notwendigen Renovierungsarbeiten finanziell mehr beteiligen muessen, denn es wird ja mit jedem Monat mehr und mehr dein Haus.
So unfair wie es auf den ersten Moment klingt ist es gar nicht gemeint. Ich versuche verschiedene Modelle durchzurechnen bzw. ein gutes Modell zu finden. aber tatsächlich ist für mich eine Miete im Erbhaus ein Nachteil, da unter Umständen im Erbfall dann alles zerschlagen wird.
Naja, auf dein Modell muss sich auch derjenige einlassen, von dem du die Haelfte des Hauses mietkaufen willst. Wie lange willst du 500€ monatlich zahlen, bis die 250.000€ incl. Zinsen / Inflationsausgleich abbezahlt sind?
Guck dir Mietkaufmodelle im Internet an. Dann hast du schon mal eine Richtschnur, wie es gehen kann.
Wem ich die 500€ monatlich bezahle wäre theoretisch egal wenn es nur dazu führt dass ich keine Miete bezahle von der ich am Ende nichts habe bzw. das Vermögen durch eine Erbschaft aufgeteilt wird. Also klingt es doch besser 20 Jahre monatlich 500€ Mietkauf zu zahlen und dann evtl. den Rest 130.000 mit Hilfe eines Kredits komplett zu zahlen. Dann brav den Kredit abzahlen und fertig. Zwar recht vereinfacht und schön gemalt aber denkbar aus meiner Sicht.
Also statt 500€ Miete monatlich einfach 500€ als Mietkauf?
Darauf würde sich niemand einlassen. Wenn du einen Kaufanteil haben möchtest, muss der natürlich höher sein als 500 €. Weil das ja bereits die Miete ist, also das Entgelt für die Nutzung.
auf was du dich einlassen würdest war nicht meine Frage aber ist es steuerlich oder gesetzlich verpflichtend sowohl die Nutzung von einer Ratenzahlung zu trennen?
auf was du dich einlassen würdest war nicht meine Frage
Steuerberater gibt dir sicher die richtige Antwort und haftet auch dafür.
Naja so eine Aussage trifft fast auf alle gestellten Fragen hier auf der Plattform zu dass man sich am Besten an die entsprechende Fachkraft wendet. Dann brauche ich aber auch nichts Fragen hier und du keine Antworten geben. Trotzdem danke.
Dann brauche ich aber auch nichts Fragen
Du kannst fragen ob deine nächste Krawatte lieber blau oder rot sein soll.
Mit solchen Dimensionen und komplexen Fragestellungen bist du hier falsch.
Der Wert wird sicher deutlich darüber liegen, also auch über den 400.000 Freibetrag
Ein Mehrfamilienhaus, welches im Wert in der Region eines 6-stelligen Betrages kommt , NUR von 2 Parteien bewohnt wird, aber kein 2 Familienhaus ist? Was ist mit dem Rest der Wohnungen? Leerstand?
Wie sieht die Möglichkeit aus Wohnungseigentum zu bilden? Was spricht dagegen den Erben bereits heute einen Anteil entsprechend Steuerfreibetrag zu schenken? Vielleicht leben die Eigentümer noch 10 Jahre?
Bei den Beträgen, sollte man auch das Geld mit Eigentümer und Erben Termine bei Anwalt und Steuerberater zu machen um das beste Ergebnis zu erzielen.
Denn eins ist sicher: der beste Steuerplan bringt nichts, wenn der/die Eigentümer nicht mitspielen.
Ok an die Freibeträge hatte ich bei der Wahl der Wertschätzung für das Beispiel nicht gedacht. Der Wert wird sicher deutlich darüber liegen, also auch über den 400.000 Freibetrag. Es sollte nur der Einfachheit dienen, der wahre Wert liegt sicher deutlich darüber aber wurde noch nicht ermittelt.
An Zinsen habe ich in der Rechnung nicht gedacht, wären aber auch keine Pflicht oder?
Ich verstehe nicht ganz was an einem Mietkauf nicht seriös sein soll? Gerade ohne Eigenkapital mit einer sicherlich hohen Restzahlung sehe ich das als Chance.