Müssen Vermieter auch im Grundbuch eingetragen sein?
Hallo,
Ich habe mal eine Frage zur Steuererklärung bei privater Vermietung.
Person A, B und C sind verwandt.
Es wird ein Haus mit 8 vermieteten Wohnungen gekauft, die auch vermietet bleiben sollen.
Kreditnehmer sind A, B und C.
Aber nur A ist im Grundbuch eingetragen.
Können alle zusammen, also A, B und C die Wohnungen zusammen vermieten, damit jeder die Ein- und Ausgaben in seiner Steuererklärung angeben kann?
Die Ein- und Ausgaben werden auch durch drei geteilt.
Es steht also A als Eigentümer im Grundbuch und A, B und C sind die Vermieter.
Geht das??
Danke :)
7 Antworten
Wenn mehrere gemeinschaftlich eine Immobilie vermieten und jeder somit Kosten und Erlöse in der Steuererklärung angeben will, wird das zunächst in Form einer GbR alles zusammen gelegt. Dann wird der steuerliche Gewinn oder Verlust ermittelt und der Betrag durch drei geteilt, so, wie die GbR das will. Allerdings bleibt die von schelm1 schon berechtigterweise in den Raum gestellte Frage nach der Abschreibung. Rest weiß der Steuerberater.
Zum Mietvertrag:
Es wäre sehr schlecht, wenn nun alle drei Personen als Vermieter im Mietvertrag stehen würden. Hat einer der Vermieter gegenüber dem Mieter was zu meckern, wird sich der Mieter stets an die beiden anderen mit seiner Sicht der Dinge wenden und schon wird man gegeneinander ausgespielt.
Mein Vorschlag: Einer sollte als Vermieter in den MV, der dann auch der zuständige für alle mietvertraglichen Angelegenheiten ist. Innerhalb der GbR der 3 Personen wird geregelt, wie und in welchem Umfang hierbei der eigentliche Vermieter selbständig handeln kann. Zum Beispiel bei der Mieterauswahl, bei Streitereien und ggf. auch Kündigungen.
Der Eigentümer muss in Grundbuch stehen, aber der Vermieter muss nicht Eigentümer sein. Der Eigentümer kann auch anderen Leuten erlauben etwas zu vermieten, also nein, Vermieter müssen nicht im Grundbuch eingetragen sein.
Ja natürlich geht das, das FA interessiert sich nur bei der Grundstücksübertragung für den Eigentümer, denn der schuldet die Grunderwerbssteuer (von der eine Erbschaft befreit ist, deshalb ergeht auch keine Grundbuchänderung, sondern eine Grundbuchberichtigung)
Kreditnehmer sind A, B und C.
Aber nur A ist im Grundbuch eingetragen.
Das kann man zwar machen, aber wenn überhaupt, dann nur im Rahmen eines grundbuchbesicherten Darlehens von B und C an A. Über die Sinnhaftigkeit dieses Vorgehens schreibe ich lieber nichts.
Im Endeffekt würden hier B und C zwar für den Kredit zahlen (und unbegrenzt haften!), aber keinerlei Anspruch auf eine Beteiligung an den Gewinnen und Verlusten erhalten. Was passiert denn, wenn sich A mit B und C überwirft? Man könnte allerdings eine GbR gründen, deren Zweck die Vermietung ist, und dann im Gesellschaftsvertrag eine entsprechende Verteilung festlegen. Aber die Konstruktion bleibt dennoch Murks. Wenn schon B und C nicht im Grundbuch stehen wollen, dann sollten die 3 vor dem Erwerb eine Gesellschaft gründen, die das Objekt erwirbt. -> StB.
Vermieten kann jeder, der von dem im Gundbuch eingetragenen Eigentümer dazu ermächtigt wird.
Die Mieteinnahmen sind vom Vermieter dem diese Einnahmen tatsächlich zu fließen zu versteuern.
Ob dies nun eine Einzelperson oder eine Personengruppe ist, spielt dabei keine Rolle.
Problematisch wird dies bei der steuerlichen Zuordnung der AfA und evtl. Zinsaufwendungen.
Zinsaufwendungen dürfte noch funktionieren, da sicher im Kreditvertrag festgelegt ist, wofür das Darlehen ist und wer alles daran als Zahler beteiligt ist.
Aber abschreiben kann nur der, der Eigentümer einer Sache ist und bei Grundstücken ist das eindeutig über das Grundbuch geregelt.