Frage von synaptic84, 32

Gewerbeimmobilie Umbaumaßnahmen Kostenübernahme?

Hallo zusammen,

ich interessiere mich aktuell für eine Gewerbeimmobilie, da ich mich nächstes Jahr selbstständig machen möchte. Kurz zur Frage. Im Expose steht dass der Vermieter die Umbaumaßnahmen nach Wunsch des Mieters übernimmt. Bei mir müssten einige Wände weichen. Bei der Besichtigung allerdings, meinte der Vermieter, er würde die Kosten zwar übernehmen, aber wenn ich ausziehe muss ich alles wieder rückbauen lassen.

Die Umbaumaßnahmen nach meinem Wunsch belaufen sich auf ca. 6.500€. Einen Rückbau möchte ich nicht übernehmen, da es meiner Meinung nach keinen Sinn macht und für mich mehr Kosten entstehen würden, als beim Umbau nach meinen Wünschen.

Nun möchte der Vermieter einen Vorschlag meinerseits, wie ich mir das vorstelle. Meine Idee wäre nun, einen Rückbau bei Auszug komplett auszuschließen und die Umbaumaßnahmen nach meinen Vorstellungen zu staffeln. Bei drei Jahre Mietdauer Rückzahlung von 5.000€, nach 5 Jahren 2.500€, usw. Da ich mich in diesem Bereich nicht wirklich auskenne, wollte ich fragen, ob das ein realistisches Angebot meinerseits ist oder ob man in einem solchen Sachverhalt ganz anders vorgeht.

Vielen Dank für Eure Hilfe!

Antwort
von Colombo1999, 16

Das hängt in erster Linie davon ab, wie hoch die monatliche Miete ist. Erst daran ist einzuschätzen, wie angemessen eine Kostenübernahme ist.

Es gibt viel Leerstand im Bereich von Gewerbeimmobilien. Bei Büroräumen in Großstädten übernehmen die Vermieter meist 3 bis z. T. 6 Monatsmieten an Provision, damit die Fläche vermietet wird. Hierbei geht es allerdings um langfristige Mietverträge. D. h. im Normalfall 5 Jahre.

Gleichermaßen sind Vermieter bei längerer Laufzeit auch bereit, Umbauten auf eigene Kosten vorzunehmen. Sie können diese steuerlich absetzen.

Das Angebot einer Staffelung in Abhängigkeit von der Mietdauer ist ein sehr guter Vorschlag und ein realistischer Weg.

Zu bedenken gilt ja, dass er möglicherweise nach Deinem Auszug ohne Rückbau vermieten kann.

In größeren Gewerbekomplexen hat man ohnehin Wandkonstruktionen, die ohne viel Aufwand den Mietergegebenheiten angepasst werden können. Man sieht das an den Inseraten, wenn erst eine Gesamtfläche angegeben ist und dann "teilbar ab ... m²".

Kommentar von synaptic84 ,

Vielen Dank für deine Antwort! Das hilft mir schon sehr weiter.

Die Nettomonatsmiete beläuft sich auf 800€ (kalt) für 140m².
Da ich noch nicht genau abschätzen kann, wie mein Geschäft läuft, wär mir ein Mietvertrag über 3 Jahre am liebsten, wobei der Vermieter hier natürlich eher weniger begeistert ist.

Ich glaube auch, dass ich den Vorschlag so machen werde. 
Ist dir zufällig bekannt, wie die Umbaumaßnahmen für den Vermieter abgesetzt werden können? So als Richtlinie für die Staffelung?

Vielen Dank!

Kommentar von Colombo1999 ,

Wenn es ein gewerblicher Vermieter ist, dann kann er den USt-Vorabzug geltend machen. Und der Aufwand ist natürlich gewinnmindernd und damit auch für Einkommens- und Gewerbesteuer mindernd.

Bei 800 € ist sicher nicht soooo viel Luft. Aber etwas kann er übernehmen.

Mein letztes aktuelles Beispiel ist KM netto 2.260, MV-Dauer 5 Jahre mit Option auf 5 Jahre Verlängerung. Vermieter (große Immobilienstiftung) hat Fußboden für ca. 7500 €, neue EBK mit KS, GS und MW (einfache Ausführung) und eine Glastrennwand mit Türe (ca. 5m x 3 m) übernommen. Mittlere Lage in München, EG, 4 große Fenster.

Antwort
von DerHans, 16

Bei Gewerbeimmobilien ist es eigentlich sogar üblich, dass du deine Umbauwünsche selbst finanzieren musst. Und der Rückbau nach Ablauf des Vertrages ist auch vollkommen normal.

Wenn du das nicht akzeptieren willst, wirst du dir eine andere Immobilie suchen müssen.

Kommentar von synaptic84 ,

Danke,

wie erwähnt stand das Angebot bzgl. der Kostenübernahme im Expose. Den Rückbau einer Gewerbeimmobilie in den alten Zustand halte ich (persönliche Meinung) für relativ sinnfrei, da ja ein Nachmieter wieder andere Wünsche bzgl. der Raumaufteilung haben könnte. 

Von daher bezog sich meine Frage nicht darauf, was bezüglich der Kostenübernahmen üblich ist, sondern auf meinen konkreten Fall. 
Wenn sich jemand ein Mietobjekt sucht und ein anderer eines vermieten möchte, ist meiner Meinung nach alles Verhandlungssache.

Danke für die Antwort, aber der letzte Satz war dezent überflüssig!

Kommentar von DerHans ,

Es ist aber üblich, dass das Objekt wieder vollkommen geräumt wird. Der Nachmieter kann dann SEINE Raumaufteilung wiederum vollkommen frei planen ( und auch selbst bezahlen)

Antwort
von AnglerAut, 17

Dein Vorschlag ist durchaus realistisch und diesen kannst du machen.

Was ist den eigentlich die Dauer des Mietvertrages ?

Grundsätzlich würde ich an deiner Stelle irgendwas anbieten wie 2.000€ am Ende des Mietvertrages und damit alle Rückbauforderungen des Vermieters ausschließen.

Kommentar von synaptic84 ,

Vielen Dank!

Die Dauer des Mietvertrages ist das zweite Problem. Die steht nicht fest - natürlich hätte der Vermieter gerne 6 Jahre, ich würds aber gerne auf 3 Jahre reduzieren, daher auch die Staffelung im Falle einer Auszugs.

Antwort
von pharao1961, 2

Vereinbaren kann man alles Mögliche. Wenn der VM da mitmacht. Ihr könnt auch einen Zeitmietvertrag abschließen und die Miete etwas erhöhen, sodass dem Vermieter genügend Ansparkapital bleibt um später wieder rück zu bauen.

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