Frage von AllRoundBoy, 125

Ackerland nun als Bauland durch Gemeinde ausgewiesen. Was kommt nun auf den interessierten Käufer des unerschlossenen Grundstücks zu?

Hallo,

wir interessieren uns für ein Grundstück das jetzt als Bauland fesgelegt wird. Folgende Fragen habe ich und würde mich über Beantwortung sehr freuen

1.) Das Grundstück ist 1700 qm groß. Mit wieviel muss ich hier für die Erschließungskosten rechnen? 40 € pro qm? oder mehr. Das Grundstück ist nicht weit von einer erschlossenen Straße. wenige Meter. Das Grundstück mit 1700 qm aber sehr lang.

2.) Was bedeutet Vorkaufsrecht der Stadt? Sagen wir mal mir gehört jetzt das Grundstück und die Stadt will es mir abkaufen aber ich will nicht. Kann Sie mich dazu zwingen? Was ist wenn ich von der Stadt 300 € pro qm möchte?

3.) Wer bezahlt die Erschliesungkosten? Wenn die Stadt einfach das Grundstück später erschließt ohne meine Zustimmung. Stellt die diese mir dann in Rechnung? Kann die Stadt mich zur erschließung zwingen? Muss ich dann Firmen suchen?

4.) Müsste ich dann Grunderwerbststeuer ans Finanzamt zahlen einmalig und ab dann auch die Grundsteuer B statt A der Gemeinde?

Vielen Dank für eure Hilfe

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von kabbes69, 100

Ich versuche dir hier mal etwas Ordnung rein zu bringen. Im Moment ändert deine Stadt den Flächennutzungsplan. Damit entsteht erst mal die Möglichkeit, dass das Grundstück bebaut werden darf. Das bedeutet schon mal, dass für das Grundstück jetzt schon keinen Ackerpreis sondern den Baulandwert bezahlst. Du beurkundest einen Kaufvertrag, den muss der Notar der Stadt und dem Finanzamt senden. 

Jetzt kommt dein Punkt 2: Falls die Stadt hier ihr Vorkaufsrecht ausüben darf und dann auch noch macht, wirst du kein Eigentümer, sondern die Stadt tritt in deinen Vertrag ein. Dann brauchst du dir um den Rest keine Gedanken mehr zu machen. ;-)

Die Erschliessungskosten zahlt der Eigentümer, aus der Nummer kommst du nicht raus. Wie hoch die sind, kommt auf den Schlüssel an, den deine Stadt festlegt. Qm, Strassenfront , Gesamtkosten/ Anzahl Baustellen oder oder....

Die Grunderwerbsteuer zahlst du. Ab einem bestimmten Kaufpreis den in deinem Land festgesetzten Prozentsatz des Kaufpreises.

Bist du dann Eigentümer und deine Fläche ist bereits als Bauland bewertet, dies ist nicht abhängig von einer Bebauung, zahlst du Grundsteuer B (EMZ x Hebesatz)  

Kommentar von AllRoundBoy ,

Super vielen Dank für deine Antwort.

1.) Sagen wir mal ich lehne mich zurück. Wird irgendwann die Stadt mich anschreiben und sagen ""heyy wir erschließen das Grundstück""" und ich muss dann bezahlen? Komplett alles zahlen? Oder wieviel Prozent?

2.) Wenn mein Grundstück sooo groß ist das ich weiß das in der Mitte bestimmt irgendwann eine Straße hinkommt, sagt mir das Die Stadt bereits vorher, aufgrund des Bebaungsplanes? Sprich diese Straßenbaukosten würden ebenfalls auf mich zu kommen?

3.) Frage wenn in der Mitte meines Grundstückes eine Straße seitens der B Planes geplant ist für die zukünftigen Bauherren dann müssten Sie mir aber vorher diesen Bereich abkaufen? Was wenn ich nicht will?

4.) Was gehört alles zur Kompletterschließung?? Strom,GAS?, Wasser, Telefon, Regenwasserleitung und Schmutzwasserableitung+ STRAßE? Ufff was wäre ein realistischer qm preis für das alles??? 80 Euro pro qm???

5.) Wenn das mein Grundstück wird kann mich die Stadt später zwingen es an Sie zu verkaufen obwohl ich es nicht will. Z.B. weil ich will das es ne Wiese bleibt?

Kommentar von AllRoundBoy ,

mit der Frage 1.) und dem komplette alles zahlen. das Frage ich daher weil auf der Gegenüberliegen Seite meines Baulandes ein anderer Eigentümer ist also eine Firma die als Bauträger dient. Müsste das dann nicht aufgeteilt werden die Kosten? Er und Ich

Kommentar von kabbes69 ,

Die Erschließungskosten werden unter der "Nutzern" aufgeteilt. Nur wie diese Aufteilung erfolgt,  fällt unter Kommunalrecht bzw Landesrecht und kann zumindest bei uns von Baugebiet zu Baugebiet variieren. 

Kommentar von kabbes69 ,

Ich fange mal bei Punkt 4 an: Ja, das gehört alles dazu. Und es kommt in der Regel eine Rechnung als Pauschalbetrag, nach erfolgter und abgeschlossener Erschließung. Falls du weißt,  wo euer letztes Baugebiet erschlossen wurde ( letzte 5 Jahre) geh dort mal klingeln und frag nach, was die Eigentümer dort zahlen mussten. 

Alle anderen Fragen, die sind schwer zu beantworten, da mir als Stadt zu viele Möglichkeiten zustehen, wie ich eine solche Erschließung betreiben könnte: Sanierungsgebiet, Baulandumlegung, Zweckverfahren im Zuge der Flurbereinigung wären schon mal die, die mir jetzt einfallen. 

Da kommst du zu Punkt 5, unter bestimmten Umständen kann dich die Stadt im Zuge eines Enteignungverfahrens zwingen, die Fläche zu verkaufen. Sie kann dich nicht zwingen deine Wiese sofort zu bebauen, wäre mir zumindest nicht bekannt. Schützt dich aber dennoch nicht davor, dass die Bewertungsstelle des Finanzamtes die Fläche als Gebäude und Freifläche unbebaut  bewertet. 

Punkt 1 und 2 fallen  unter deine Pflicht als Eigentümer und Bürger dich über das örtliche Geschehen zu informieren. Die Stadt hat ihre Pflicht erfüllt, wenn sie einen solchen Plan im Rathaus auslegt und dich  in einer kostenlos an alle Haushalte verteilte Zeitung über diese Auslegungszeit informiert. Solltest du das nicht lesen, hast du Pech gehabt. 

Punkt 3: Die öffentlich genutzten Flächen muss die Stadt dir abkaufen. ( Straßen  und Wegerecht)

Sollte es bereits einen B-Plan geben, kannst du den einsehen, manche sind  sogar inzwischen im Internet zu finden. 

Antwort
von blumenauer, 74

Hallo AllRoundBoy,

da ist bei den Antworten doch einiges durcheinander gekommen.
Erst einmal zu 1. Mit deiner groben Einschätzung liegst du nicht völlig falsch. Dieser Betrag kann aber auch höher sein. Das ging schon mal bis 100 EUR/m². Es ist abhängig von dem Umfang der notwendigen Erschließungsmaßnahmen. Denn das sogenannte Bruttoland (Acker) muss für die Erschließung (Straßen usw.) auch Flächen abgeben. Deswegen läuft das Verfahren i.d.R. so:

Der Acker wir für Bauland vorgesehen und wird im Flächennutzungsplan (Bauleitplanung) als Bauland ausgewiesen. Der Flächennutzungsplan gibt dem Eigentümer noch kein Baurecht!!! Dann spricht man vom „echten Bauerwartungsland“. Erst durch einen Beschluss der Gemeinde kann (aber muss nicht!) eine Acker(Grundstücke) aus dem Flächennutzungsplan zum Bauland werden.

Als nächster Schritt wird im Grunde ein Umlegungsverfahren mit den notwendigen Erschließungsmaßnahmen beschlossen.
Umlegungsverfahren bedeutet, dass das „alte“ Grundstück in die Masse der umzulegenden Grundstücke „eingeworfen“ wird. Die Grundstücke werden bebauungsgerecht neu aufgeteilt, möglichst an der gleichen Stelle, nach Abzug des Straßenanteils (können aber auch Kinderspielplatz sein), wieder zugeteilt („Zuteilung“).

Danach wird die Differenz vom „Einwurfswert“ zum „Zuteilungswert“ berechnet und von dir gefordert oder ausgezahlt. Ausgezahlt wird, wenn z.B. das zugeteilte Grundstück sehr viel kleiner geworden ist, als nach Abzug des Straßenanteils notwendig gewesen wäre. Dieser Differenzwert hängt sehr stark von den jeweiligen Örtlichkeiten ab.

Das hat nichts mit den Erschließungskosten zu tun.

Grunderwerbssteuer zahlst du nur für das Grundstück. Ganz egal was du danach baust. Für das Haus müsstest du nur zahlen, wenn der Hauskauf fest mit dem Grundstückskauf verbunden ist. Z.B., wenn du das Grundstück nur unter der Voraussetzung bekommst, mit einem bestimmten Bauträger zu bauen.

Das Verkaufsrecht der Stadt kann nur ausgeübt werden, wenn ein Kaufvertrag vorliegt. In diesen Kaufvertrag muss die Gemeinde einsteigen. Dir entstehen dadurch keine Kosten. Die Stadt kann aber nur von ihrem Vorkaufsrecht gebrauch machen, wenn ein echtes öffentliches Interesse vorliegt.

Viel Erfolg

Antwort
von schleudermaxe, 66

... so lange es kein Bauland ist, ist es eben Ackerland.

Vorkauf bedeutet, die Gemeinde bezahlt den gleichen Kaufpreis wie Du und hat Vorrecht.

Wenn es denn Bauland werden sollte, trägt der ET alle Anschlußkosten für Wasser, Abwasser, Strom, Zuwegung u.a.m. und gut ist.

Die Grunderwerbsteuer berücksicht auch die Herstellung der Hütte, nicht nur das Ackerland.

Kommentar von AllRoundBoy ,

nein ich will das Grundstück eventuelle kaufen und wollte die ungefähren Erschliesungskosten wissen.Das Grundstück gehört nicht der Gemeinde

Kommentar von schleudermaxe ,

... 150.000 EUR, sagen meine Glaskugeln, allein für die Straße.

Kommentar von AllRoundBoy ,

hmmm glaub das eher nicht. Denke das mit 40 pro qm ein guter Richtwert ist. Straße inklusive. Wobei hmm mit Straße 90 pro qm???

Kommentar von schleudermaxe ,

... die Straße führt doch zum Acker und ist nicht auf dem Acker, oder?

Kommentar von AllRoundBoy ,

genau! Also sie führt nicht durchs Acker sondern am Ackerrand entlang quasie da wo auch später dann Regenwasserleitungen und co. hinkommen. Von der Gemeinde weiß ich das dieser Feldweg bald ne Straße werden soll. Diese müsste ich wahrscheinlich auch bezahlen. Ich denke das ich auch innerhalb meines Ackerlandes oder Bauerwartungsland eine Straße errichten müsste

Antwort
von Lycaner1985, 61

Habe ich es richtig verstanden, dass du die Fläche kaufen willst und es der Stadt verkaufen willst? Wenn ich mich nicht irre, dann läuft es folgende Maße ab. Der Eigentümer wird die Fläche an die Stadt verkaufen, die weisen es dann als Bauland aus und erschliesen die Fläche und dann erst kannst du es von der Stadt für 300€/m² kaufen. Und mit 300€/m² bezahlst du dann auch die Erschliessungskosten.

Kommentar von AllRoundBoy ,

nein ich will das Grundstück eventuelle kaufen und wollte die ungefähren Erschliesungskosten wissen.Das Grundstück gehört nicht der Gemeinde

Antwort
von Wurzelpeter, 64

Du hast eine sehr gute und ausführliche Antwort von @kabbes69 erhalten.

Zum Punkt Vorkaufsrecht der der Stadt oder Gemeinde:

In aller Regel wird dieses Recht nur ausgeübt wenn öffentliches Interesse besteht!

Wenn z.B. Kindergarten, Schule, Straßen oder sonstige öffentliche Belange bestehen. Das ist aber schon im Bebauungsplan eingezeichnet. Aus dieser Richtung sind in der Regel keine Hemmnisse zu befürchten.

Antwort
von pharao1961, 60

Ich denke, die Erschließung macht die Gemeinde oder ein Investor. Es ist unüblich, dass sich jeder Bauherr selber um die Erschließung kümmern muss.

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community