Mieter wollte auf einmal Mietminderung und fristlose Kündigung wegen einer Badsanierung. Rechtens?
Hallo, ich bin Vermieter eines Mehrfamilienhauses. Eine Mieterin meldete vor zwei Wochen Brüche an den Fliesenfugen im Badezimmer. Schnell am nächsten Werktag habe ich einen Betrieb für die Fliesenlegung beauftragt und ihn darum gebeten, zu schauen, ob der Untergrund in Ordnung ist, weil die Fliesen erst vor einem Jahr gelegt wurden.
Mit der Mieterin sprach ich auch den Beginn der Arbeiten ab, möglichst wenn sie auf Geschäftsreise ist, sowie die Farbe und Form der Fliesen.
Die Handwerker stellten fest, dass der Untergrund und auch zwei von insgesamt fünf Holz-Balken durch Feuchte beschädigt sind und dass der vorige Betrieb ohne diese Prüfung Fliesen auf Fliesen gelegt hat.
Die Mieterin wurde während ihrer Geschäftsreise am ersten Tag informiert. Die Handwerker meinten aber auch, dass durch neue Balken und Osb-Platten ein neuer stabiler Untergrund geschaffen werden kann. Zum Glück ist das ca 8qm grosse Badezimmer von drei tragfähigen Mauern umgeben, so dass die Arbeit innerhalb von vier Werktagen erledigt werden kann, inklusive der Verlegung neuer Bodenfliesen. Ich gab sofort den Auftrag und liess auch die Badewanne erneuern.
Das Blöde war, dass sie zwei Nächte woanders übernachten musste. Dabei habe ich ihr Übernachtungen und/oder Nutzung der sanitären Einrichtungen in der Wohnung eines Verwandten von mir angeboten. Die Wohnung liegt in der gleichen Etage und ist neu renoviert. Der Verwandte ist derzeit nicht vor Ort, und gab mir vor seiner langen Reise einen Schlüssel und per Telefon auch die Erlaubnis dazu.
Jedenfalls rief mich die Mieterin einen Tag später, wo ich sie über die bevorstehenden Reparaturen informierte an und schlug eine Mietminderung und eine fristlose Kündigung vor. Ich lehnte beides ab und wies sie auch auf das "Geben und Nehmen"-Prinzip hin. Bei Schäden habe ich sie nie warten lassen und habe mich sehr viel um die Erweiterung der häuslichen Ausstattung gekümmert, z.B. Kellersanierung, Türsprechanlage und auch die Gestaltung des Treppenhauses, obwohl mich niemand darum gebeten hatte.
Sie ist wieder zurück in ihrer Wohnung und hat ein nagelneues, fast schon kernsaniertes Badezimmer. Das ganze hat tatsächlich vier Werktage gedauert, und habe jeden Tag Fotos von der Sanierung bekommen. Da wurde wirklich viel gemacht.
Bei aller Korrektheit habe ich doch einiges an "Rachegedanken" wegen der Undankbarkeit. Zu ihrem Einzug bekam sie auch eine Küche und schlug sogar selbst eine erhöhte Miete vor. Die Küche baute ich bis zur Schlüsselübergabe mit allem Schweiß ein und verlangte keine höhere Miete.
Irgendwo will ich jetzt ihre Miete erhöhen. Sie wohnt seit acht Monaten in dieser Wohnung. Kann ich die Miete jetzt erhöhen oder muss ich warten, bis sie 12 Monate gewohnt hat?
Danke
12 Antworten
Eine Mieterhöhung ist nach dieser kurzen Zeit nicht möglich. Die Möglichkeiten einer Erhöhung ergeben sich aus den Bestimmungen des geltenden Mietrechts. Der Haus- und Grundbesitzerverein hat darüber auch ein Merkblatt.
Eine Mieterhöhung ist nach dieser kurzen Zeit nicht möglich.
Stimmt, dass er bis Januar kommenden Jahres, dem 12. Mietmonat warten muss, um eine Mieterhölhung n. § 558 BGB zu fordern, ist dem Fraganten schon selbst aufgefallen.
Es sei denn, er macht nach nunmehr abgeschlossener, mängelfreier Modernsisierung des Bades Modernisierungserhöhung n. § 559 BGB geltend.
Schlag Dir die Rachegedanken aus dem Kopf, das führt doch zu nichts, ausser das die dann das nächste Haar in der Suppe sucht. Das führt alles nur zu Stress und den braucht man sich nicht machen als Vermieter. Hauptpflichten des Mietvertrages sind Gebrauchsüberlassung und Mietzahlung. Sei froh dass sie die Schäden gemeldet hat und schlimmeres verhindert wurde.
Warum man einen derartig undankbaren und fordernden Mieter nicht loswerden will und das Angebot seiner fristlosen Vertragsbeendigung nicht bereitwillig zum Anlass nähme, einen Aufhebungsvertrag zu beliebigem Datum anzubieten, erschliesst sich mir nicht. Fände sich da nicht zeitnah jemand besserer?
Andernfalls ist eine mündliche Kündigung der Mieterin n. § 586 Abs. 1 BGB formunwirksam und daher als nichtig zu ignorieren. Eine n. § 573c Abs. 1 BGB ordentliche Kündigung des Mieters frühstmöglich zum 31.12. hingegen zu akzeptieren.
Unklar ist, ob es sich bei den Arbeiten im Bad um eine Nachbesserung eines bereits renovierten Bades handelt oder anlässlich der Spannungsrisse gleich eine Komplettsanierung einsch. Sanitärinstallationen neu vorgenommen wurde. Danach richten sich die Möglichkeiten der Mieterhöhung.
Vorab: Tatsächlich hat die Mieterin sowohl die geforderte (!) Mängelbeseitigung als Erhaltungsmaßnahme n. §§ 555a Abs. 1 BGB bzw. angekündigte Modernisierung n. § 555 d Abs. 1 BGB zu dulden - was denn sonst? Daraus ein fristloses Kündigungsrecht abzuleiten ist lächerlich und scheitert definitiv an dem hierfür zwingend erforderlichem "wichtigen Grund" gem. § 543 BGB :-O
Eine Mieterhöhung gem. § 558 BGB (Vergleichsmiete n. Mietpreisspiegel oder Vergleichsobjekte) nach 12 Monaten unverändertem Mietzins kann bis zu 20%, durch Verordnung der Landesregierung bei Gemeinden, in denen keine "ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen" besteht, bis zu 15% gestellt, nach 2 Monaten Zustimmung (auch klageweise) verlangt und nach 3 Monaten beansprucht werdenen, da sie derzeit ja seit mehr als 3 Jahren unverändert war :-)
Macht man hingegen eine Modernisierungserhöhung gem § 555b Nr. 4, 5 BGB eines kernsanierten Bades geltend, kann "die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten" auf die Monatsmiete entsprechend umgerechnet dauerhaft erhöht werden, § 559 Abs. 1 BGB.
Die Mietminderung - dazu gleich mehr - dürfte die Mieterin da reuen. In beiden Fälle kann sie dem Erhöhungsverlangen allerdings widersprechen und außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Wie auch immer, mindestens bis zum 31.12. besteht wirksam Mietvertrag, insbes. aber Mietzahlungspflicht, wenn man es darauf anlegen will.
Im nächsten Monat lächerlich gering gekürzt, wenn sie tatsächlich Mietminderung geltend macht. Bei einer 80-qm-Wohnung kann sie im Verhältnis der Quadratmeterzahl zur Wohnflächem, hier 8 qm Bad und daher 10% der Bruttowarmiete, taggenau mindern.
Macht bei einer Miete von 525 EUR also 52.50 EUR/Monat und daher für 4 Tage Beeinträchtigung sagenhafte (52,50 : 30 x 4 =) 7,00 EUR :-O
Die gibt man doch gerne nach, obwohl die Dauer (4 Tage) und geringer Umfang (Ersatzbad nebenan) sogar einen Abschlag rechtfertigen würde und demnach auch nur 6 EUR Mietminderung angeboten werden könnte :-O
G imager761
Edit: Es sind nicht 8 Jahre, sondern Monate unveränderter Miete - daher darf das Erhöhungsverlangen "frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden" und muss "in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert" sein :-)
http://dejure.org/gesetze/BGB/558.html
Meint: Im 12. Monat (zugangsicher durch persönliche, bezeugte Übergabe oder Einwurfeinschreiben) zustellen und zu Beginn des 15. Monats erhöhte Miete fordern.
§§ 558 a-e BGB erklärt, worauf es dabei ankommt - die dem Link folgenden §§ mal mit "+" und "-" durchklicken :-)
G imager761
Nicht ärgern!!! Normalerweise hört man ja das Vermieter nicht die Besten sind. Habe da auch so meine Erfahrungen gemacht. Aber in Deinem Fall kann ich verstehen, dass Du sauer bist. Ich würde mich auch bei Haus- und Grund schlau machen, da bist Du auf der sicheren Seite. Für mich hört sich das so an, als wolle die Mieterin aus welchen Gründen auch immer unbedingt ausziehen und sich die Miete für die Kündigungsfrist einsparen.
Nachdem ich ihr aber aufgezählt habe, was ich alles u.a. für ihre Wohnung und ihren Komfort gemacht habe, wurde die feine Dame auf einmal weich. dann sprach sie von. dass sie in die Wohnung verliebt ist und sehr ungern ausziehen würde. Dass ihr Vater, der auch Vermieter ist, aber woanders in D, gemeint haben soll, dass das geht.
Beinah hätte ich ihr gesagt, dann solle er schnellstmöglich den Generalschlüssel vernichten, bevor er meint, er hätte jede Ahnung. Das weiss ich daher, weil er es mir selbst während ihres Einzugs gesagt hat.
Derzeit ist die feine Dame still, aber wenn sie im 12. Monat ist, kriegt sie eine Erhöhung zum 15. halt. Fertig, aus. Es muss ja nicht sein, dass der Vermieter Miete kassiert und sich die Füsse hochlegt. Den Schaden habe ich ihr nicht untergejubelt. Hätte ich davon gewusst, wäre das Thema schon vor ihrem Einzug erledigt.
Ich würde mich erkundigen ob du die Mietminderung hinnehmen musst und ob du auch eine fristlose Kündigung hinnehmen musst. Dann würde ich abwarten was sie macht und nach deinen Rechten handeln. Sei froh, wenn sie auszieht.