Darf ein Vermieter eine Heizkostenpauschale mündlich erhöhen?
Hallo zusammen,
ich bin Mieter in einem kleinen Mehrfamiliendoppelhaus. Hier zahlen wir jeweils eine Kaltmiete, Nebenkosten zu denen es jährlich eine Abrechnung gibt und eine Heizkostenpauschale, zu der es keine Jahresabrechnung gibt. Ein Mietvertrag ist vorhanden.
Nun hat der Vermieter bereits im September 2019 mündlich angekündigt, diese Heizkostenpauschale zum 01.01.20 zu erhöhen, nämlich um 25 Euro. Damit waren alle Mieter einverstanden und zahlen seit dem 01.01.20 25 Euro mehr. So weit so gut.
Aufgrund der Corona-Krise bin ich aber bald wegen Kurzarbeit auf unterstützende Leistungen vom Jobcenter angewiesen. In einem Gespräch mit einem Mitarbeiter erhielt ich als Antwort auf die Frage, wie wir das bei Antragstellung und Mietvertrag samt mündlicher Erhöhung handhaben nur, dass mein Vermieter das überhaupt nicht dürfe. Stimmt das?
6 Antworten
In Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, ist eine Heizkostenpauschale zulässig; § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenVO.
Der Vermieter kann eine Pauschale für die Zukunft erhöhen, wenn er darlegt, dass die bisher gezahlte Pauschale die Kosten nicht deckt.
Das Recht der einseitigen Erhöhung der Heizkostenpauschale durch den Vermieter unterliegt n. Auffassung des BGH, Urteil vom 5.2.2014, AZ: XII ZR 65/13, auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB.
G imager761
auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB.
Das nicht, aber dem Textformerfordernis. Mündlich geht das nicht.
Das stimmt.
Eine Pauschale kann zwar auch erhöht werden, aber dann muß der VM, in Textform, 1. nachweisen das die Kosten gestiegen sind und 2. ab wann und um wie viel die Pauschale erhöht wird.
Vorausgesetzt es ist vertraglich vereinbart das die Pauschale erhöht werden kann!
Davon abgesehen ist eine Pauschale für Heizkosten unzulässig.
Mit dem Baujahr hat das nichts zu tun. Bestenfalls damit das eine Ausstattung mit entsprechenden Meßeinrichtungen zur Ermittlung des Verbrauchs unmöglich ist. Mein Mietobjekt ist in den 1930ger Jahren erbeut worden. Alle Wohnungen sind mit entsprechenden Meßeinrichtungen ausgestattet.
Okay, bei mir sind keine Messeinrichtungen verbaut, obwohl an manchen Heizkörpern alte, defekte Einrichtungen angebracht sind, aber keine von denen funktioniert mehr.
Dürfen darf er schon. Ist nur nicht bindend. Ihr habt einen Vertrag. Der regelt normalerweise die Kaltmiete sowie die Betriebskosten und die Heizkosten (außer bei Z. B. Gas-Therme, da die meistens von Dir separat abgeschlossen werden muß), was zusammen die Warmmiete macht. Normal ist es weiterhin, jedes Jahr eine Abrechnung zu erhalten. Für die Nebenkosten, also BK und HK.
Da das Arbeitsamt wie auch das Jobcenter nur mit schriftliche Fakten arbeiten, benötigst Du diese. Ansonsten erhältst Du eben kein Geld für diese mündlich ausgemachten Zahlungen.
Eine Pauschale für Heizkosten verbietet die Heizkostenverordnung. Wenn nicht nach Verbrauch abgerechnet werden kann, muss nach Wohnfläche abgerechnet werden. In dem Fall wären die Heizkosten die umgelegt werden sollen, um 15% zu kürzen.
So jedenfalls mein Kenntnisstand vom geltenden Recht.
Eine Pauschale für Heizkosten verbietet die Heizkostenverordnung.
Unsinn. Die sieht § 11 I HeizkostenVO ausdrücklich vor.
So jedenfalls mein Kenntnisstand vom geltenden Recht.
Diese erhebliche Einschränkung deiner Expertise soltest du jede deiner Antworten voranstellen :-O
Unsinn. Die sieht § 11 I HeizkostenVO ausdrücklich vor.
Da steht nirgendwo, dass eine Pauschale berechnet werden darf. Es besteht u.U. die Möglichkeit, nicht nach Verbrauch abzurechnen, dann gilt aber das BGB, dass nach Wohnfläche abzurechnen ist und die zu berechnenden anteiligen Kosten um 15% zu reduzieren sind. Das solltest du eigentlich wissen
Deine Leseschwäche und Textverständnisprobleme sind enervieren. In § 11 I HeizkostenVO sind abschliessend alle Ausnahmetatbestände benannt, bei denen eine Heizkostenpauschale zulässig ist.
Es steht in diesem § kein einziges mal das Wort Heizkostenpauschale!!! Das ist deine Erfindung. Es ist deshalb nach dem BGB nach Wohnfläche mit 15%iger Kürzung der Kosten abzurechnen. Ob du das verstehst oder nicht spielt dabei keine Rolle.
anteiligen Kosten um 15% zu reduzieren sind.
Das korrigiere ich, insofern §11 tatsächlich anwendbar ist. §12 schließt in dem Fall das Kürzungsrecht aus. Die Frage ist hier, ob §11 anwendbar ist oder der Vermieter aus nicht nachvollziehbaren Gründen nicht verbrauchsabhängig abrechnen will. Dazu müsste im Mietvertrag ausgeführt sein.
Hier muss ich mich zum Teil korrigieren bezüglich des Kürzungsrechtes bei Ausnahmetatbeständen lt. § 11 der HKv. Sind diese also als Grund der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung gegeben, entfällt nach §12 der HKv das Kürzungsrecht.
Eine Pauschale ist aber deshalb trotzdem unzulässig. Es muss nach anteiliger Wohnfläche abgerechnet werden.
Bei dem FS ist bisher nicht ersichtlich, ob überhaupt der §11 anwendbar ist. Das müsste explizit aus dem Mietvertrag ersichtlich sein.
Anmerkung: Einem mündlichen MEV muss nicht zugestimmt werden, es ist Textform notwendig. Wurde trotzdem zugestimmt, obwohl die formalen Voraussetzungen nicht gegeben sind, hat die Zustimmung Bestand.
Allerdings muss gegebenenfalls mietvertraglich vereinbart sein, dass die/eine Pauschale angepasst werden darf. Wenn das nicht zutrifft, wäre auch eine mündliche oder faktische Zustimmung (durch Zahlung) für das mündliche Erhöhungsverlangen widerrechtlich, da vertragswidrig.
Wenn man ein persönliches Verhältnis hat, ist das doch OK. Wenn du mehr Vorauszahlung leistest, ist eben später die Abrechnung kleiner.
Schriftlich brauchst du eine solche Verinbarung nur evtl. für das JobCenter
Die Heizkosten sind pausschal, es gibt keine Abrechnung.
Das dürfte in einem Mehrfamilienhaus ja gar nicht so gehandhabt werden.
Auch dann nicht, wenn das Gebäude vor 1981, also 1936 erbaut worden ist?