Frage von Michaela101, 102

Wann hat eine Nebenkostenabrechnung formelle Fehler?

Hallo Zusammen,

ich habe von meinem Vermieter eine Nebenkostenabrechnung mit einer 5- fach höheren Nachzahlungsforderung im Vergleich zum Vorjahr erhalten. Ich hatte sie schon letztes Jahr reklaniert, allerdings weigerte er sich mir die Belege zu Verfügung zu stellen. Nun habe ich gesehen, dass bei formellen Fehlern nur noch die Frist bis 31.12.2015 (für die Abrechnung 2014) zur Korrektur seitens des Vermieters bleibt. Daher meine Frage: Was sind genau formelle Fehler? Beim mir z.B. sonstige Kosten, die nicht im Mietvertrag vereinbart wurden oder Abzug der Heiz- und Warmwasserkosten, obwohl es hier eine gesonderte Abrechnung gibt. Genaus ändert sich der Verteilerschlüssel bei der Umlage der Grundsteuer von Jahr zu Jahr. Ist dies schon formell unwirksam? Die Begründung für formell unwirksam ist ja mit sehr viel Interprationsspielraum definiert. Vielen Dank schonmal :-)

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 51

Lass Dir jetzt ruhig erst mal Zeit bis Anfang Januar. Wenn er bis dahin noch nichts unternommen hat, um die Abrechnung richtig zu stellen, dann kann es tatsächlich gut sein, dass die Nachforderung nicht mehr gestellt werden kann.

Ohne die genauen Umstände zu kennen, insbesondere die Abrechnung und Dein Reklamationsschreiben, sowie die Ablehnung der Belegeinsicht, kann Dir hier jedoch Deine Frage niemand seriös beantworten.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 59

Eine Abrechnung muss nachvollziehbar sein. Dazu gehören zur formellen Wirksamket die Benennung aller vereinbarten und angefallenen Betriebskosten mit der Gesamtmenge, den Gesamtkosten, dem Umlageschlüssel und den anteilgen Kosten des Mieters und letztendlich die Gegenüberstellung der Vorauszahlungen zu den Gesamtkosten des Mieters. Zum letzteren meinen Gerichte, dass das der Mieter elbst ausrechnen könne und das Fehlen kein formeller Fehler sei. Das sei also dahingestellt. Die Abrechnung muss fristgerecht, d.h., bis zum Ablauf des12. Monats nach Ende des 12monatigen Abrechnungszeitraumes erfolgen, um Nachforderungen zu erheben. Bei Verfristung braucht die Nachforderung nicht mehr beglichen zu werden. Der Anspruch auf Abrechnung untereliegt der dreijährigen Verjährung.

Ein ständiger Wechsel des Umlageschlüssels für best. Betriebskosten ist unzulässig. Ausnahme: Es wird auf Abrechnung nach Vernrauch umgestellt. Solch Wechsel ist erst nach erfolgter Abrechnung für die Zukunft zulässig und muss durch schriftliche Erklärung des Vermieters dem Mieter zur Kenntnis gegeben werden.

Wenn plötzlic die Nachzahlung sich wie bei dir extrem erhöht, muss das dere Vermieter begründen. Er muss dir auf Verlangen im Rahmen des einzulegenden Einspruches (12 Monate Einspruchsfrist nach Erhalt der Abrechnung) Einsicht in alle relevanten Originalrechnungen und Bescheide gewähren. Verweigert er das, ist schon aus diesem Grund eine Nachzahlung zunächst nicht fällig.

Wenn eine Korrektur der Abrechnung erforderlich wird, muss diese innert der gesetzl. Abrechnungsfrist erfolgen.Kommt sie später ist eine Nachzahlung nicht mehr fällig.

Gibt es vereinbarungsgemäß eine gesonderte Abrechnung für Heiz-und Wasserwärmungskosten, haben diese natürlich in der Abrechnung der übrigen Kosten nix zu suchen.

Grundsteuer ist immer nach Wohnfläche zu berechnen, da Veranlagung auch nach Wohnfläche erfolgt.Es wäre Blödsinn, das nach Personen oder Verbrauch zu tun.

Antwort
von schleudermaxe, 27

Laut dem BGH, wenn denn der vereinbarte Verteilerschlüssel fehlt, die Vorauszahlungen des Mieters nicht zu ersehen sind, die Geamtkosten des Grundstücks (auch die nicht umlagefähigen) fehlen und der Anteil des Mieters nicht zu ersehen ist. Somit alles ganz einfach, oder?

Kommentar von schleudermaxe ,

Siehe ggf. Langenberg Kommentar zu BGH ais 2004:

Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung müsse gewissen Mindestanforderungen entsprechen. Hierzu gehöre eine Zusammenstellung der angefallenen Gesamtkosten und der Ausweis des Anteils des Mieters. Dieser müsse in der Lage sein, den Anspruch des Vermieters und die Fälligkeit nachzuprüfen. Fehlende Angaben zu den Gesamtkosten, bereits geleisteten Vorauszahlungen, fehlende Nachvollziehbarkeit und unverständliche Umlageschlüssel führten zu einer formellen Nichtigkeit, die unheilbar sei und Nachforderungen ausschlösse. Bei fehlender Nachvollziehbarkeit könne dies auch für einzelne Positionen einer Abrechnung zutreffen.

Antwort
von AFinkel, 40

Formelle Fehler sind beispielsweise:
- Die Abrechnungsperiode einer Betriebskostenabrechnung beträgt 12 Monate. Danach darf nichts mehr nachgefordert werden. Der Abrechnungszeitraum sollte auf den Tag genau sein.
- Sind abgerechneten Kosten im Mietvertrag vertraglich vereinbart? Es genügt eine Aufzählung und ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung
- Der Verteilerschlüssel (Umlage) definiert wie Kosten die auf die Mietparteien umgelegt werden. Dieser muss im Mietvertrag festgeschrieben sein.
- Ging die Abrechnung an alle Mieter?
- Sind im Mietvertrag „Sonstige Kosten“ definiert?
- Keine Reparatur- und Verwaltungskosten?
- Wurden alle bisher geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigt? Es erkennbar ob noch Nachzahlungen zu leisten bzw. mit Erstattungen zu rechnen sind?
- Wird in der Abrechnung darauf hingewiesen, dass die Belege und Rechnungen bei Bedarf eingesehen werden können? Der Vermieter sollte dann um Einsicht in die Belege zur Abrechnung gebeten werden. So können die Beträge nachgeprüft werden. Bei eindeutigen Fehlern kann der fehlerhafte Betrag von der nächsten Vorauszahlungen (Abschlagszahlungen) abgezogen werden (BGH, Az. VIII ZR 184/12).

www.immobilien-einblick.de/betriebskosten

Antwort
von ChristianLE, 45

Formelle Fehler beziehen sich - wie der Name schon sagt - auf Fehler in der Form der Abrechnung, d.h. nicht auf falsche Zahlen, Rechenfehler, Schreibfehler etc.

Ein klassischer formeller Fehler ist beispielsweise das Überschreiten der Abrechnungsfrist oder die fehlende Angabe zum Umlagemaßstab. Auch das Fehlen der geleisteten Vorauszahlungen stellt einen Formfehler dar.

Das Problem ist, dass der Übergang von formellen zu inhaltlichen Fehlern teilweise fließend ist. Mir ist ein Fall bekannt, bei dem ein falscher Umlageschlüssel als formeller Fehler gewertet wurde, in einem anderen Urteil jedoch nur als inhaltlicher Fehler.

Die Umlage von nicht vereinbarten Kosten dürfte einen inhaltlichen Fehler darstellen.

Kommentar von albatros ,

formeller Fehler ist beispielsweise das Überschreiten der Abrechnungsfrist

Richtig: des Abrechnungszeitraumes (von 12 Monaten).

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, 27

Es wurde ja schon einiges geschrieben nur zu Folgendem möchte ich noch einen Hinweis geben:

allerdings weigerte er sich mir die Belege zu Verfügung zu stellen.

Er muss nur Einsicht gewähren, aber z.B. muss er Dir keine Kopien geben.

Antwort
von alchamy, 42

Schau mal hier nach, da wird es ganz gut erklärt.

http://www.nebenkostenabrechnung.com/formelle-fehler-in-der-nebenkostenabrechnun...

Falls dir das nicht reicht, suche so schnell wie möglich, einen Anwalt auf. Alles Gute dabei.

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