Frage von NeoGriever, 72

Mietrecht - "Hinterhältige" Mieterin - Maßnahmen möglich?

Auf Grundlage folgender Frage: https://www.gutefrage.net/frage/mietrecht---darf-der-vermieter-fristlos-kuendige...

Aktueller Wissensstand unsererseits:

  1. Am 01.03. ist eine neue Mieterin in die freie Wohnung unter uns eingezogen.

  2. Wir sind seit etwa 4 Wochen bei den Eltern meiner Partnerin zu Besuch aufgrund genannter Probleme.

  3. Wir haben, während wir die Wohnung nicht bewohnten, 2 Freunde des Freundes der Mutter dort übernachten lassen. Dies geschah unentgeltlich und mit Aufsicht des Freundes der Mutter. Es bestand KEINE Untervermietung und der Vermieter war über die Übernachtung der 2 Personen informiert.

  4. 2 Wochen nach dem Einzug der Mieterin (Siehe Punkt 1) bekamen wir bereits Probleme bezüglich einer angeblichen Untervermietung. Dies wurde bereits am nächsten Tag mit dem Vermieter geklärt und die von der Hausverwaltung ausgeschriebene fristlose Kündigung, wie angekündigt, sei hinfällig. Zu diesem Zeitpunkt lag noch keine schriftliche Kündigung vor.

  5. Heute haben wir das Schreiben der fristlosen Kündigung erhalten.

Nebeninformationen: Unser Briefkasten ist leider defekt, da wir kein Schloss für den Briefkasten besitzen.

  1. Der Brief war bereits geöffnet und lag im Treppenhaus. Der Zustand des Briefes wurde vor Mitnahme mittels Foto dokumentiert. Eine Öffnung durch eine fremde Person ist somit bestätigt und dokumentiert.

  2. Heute haben wir auch von der neuen Mieterin die Information bekommen, dass heute der Vermieter bei uns an der Wohnung gewesen wäre. Der Räumungstermin, wie im Brief beschrieben, wurde dabei von der Mieterin an uns weitergereicht.

Unsere Vermutung: Die Mieterin hat unberechtigterweise den Brief geöffnet, den Inhalt gelesen und danach uns kontaktiert mit dem Vorwand, dass der Vermieter da gewesen wäre. Dies kann aber rein logisch nicht gewesen sein, da immerhin Ostermontag (gesetzlicher Feiertag) ist.

Wonach sieht das aus? Und logisch gesehen: Welche rechtlichen Schritte können wir gegen die neue Mieterin einleiten? Spätestens der bereits geöffnete Brief stellt den Tatbestand des Bruches des Briefgeheimnisses dar und kann immerhin mit bis zu einem Jahr Freiheitsstrafe geahndet werden.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 13

So, wie es aussieht, hat der Vermieter wohl nochmal bei der anderen Mieterin nachgefragt und die wird Stein und Bein geschworen haben, dass da noch 3 weitere Personen ständig ein und ausgehen und auch über Nacht geblieben sind. Sie wird weiter angeführt haben, dass sie sich durch die Anwesenheit dieser ihr völlig unbekannten Personen bedroht fühlt.

Wem soll der Vermieter glauben?

Ich halte es jedenfalls für völlig daneben, eine Wohnung, die man gerade nicht selbst nutzen kann, gleich anderen zur Nutzung zu überlassen. Woher, wenn man selbst nicht gerade in der Nähe ist, will man denn wissen, was dabei alles so passiert? Und auch, wenn eigentlich nichts passiert, reicht es schon aus, wenn andere Hausbewohner Märchen erfinden.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, 30

Unser Briefkasten ist leider defekt, da wir kein Schloss für den Briefkasten besitzen.

- Man muss den Vermieter über die Mängel in Kenntnis setzen.

(Per Einwurfeinschreiben)

- Setze ihm eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel.

Bei nicht schwerwiegenden Mängeln 2-4 Wochen. Bei Schwerwiegenden kürzer.

- Die Frist muss datumsmäßig bestimmt oder bestimmbar sein. Also

nicht schreiben „umgehend“ oder„sofort“, sondern „bis zum [Datum in drei

Wochen].

- Kündige dem Vermieter an, dass Du bei fruchtlosem Ablauf der Frist eine Ersatzvornahme (Selbstbeauftragung) vornehmen wirst und
die Kosten ab übernächsten Monat mit der fälligen Mietzahlung aufrechnen
werden.

Ist der Vermieter nicht erreichbar oder nicht rechtzeitig erreichbar, etwa, wenn er gerade in Urlaub ist und be- oder entsteht ein Mangel, dessen Behebung zur Abwendung einer Gefahr für den Mieter oder
die Mietsache nicht aufgeschoben werden kann, kann der Mieter ebenfalls

entsprechende Maßnahmen veranlassen und vom Vermieter Aufwendungsersatz verlangen.

Neben oder anstatt der Ersatzvornahme darf die Miete angemessen

gemindert werden. 

Mietminderung ab dem Zeitpunkt der Kenntnissetzung.


Welche rechtlichen Schritte können wir gegen die neue Mieterin einleiten?

Würde ich mir sparen, da man Beweise braucht und wahrscheinlich hier Aussage gegen Aussage stehen würde.

Heute haben wir das Schreiben der fristlosen Kündigung erhalten.

Was wurde als Grund angegeben?

Dies kann aber rein logisch nicht gewesen sein, da immerhin Ostermontag (gesetzlicher Feiertag) ist.

Der Vermieter kann ihn auch persönlich vorbeibringen.


Kommentar von NeoGriever ,

1. Das mit dem Briefkasten ist ein "akzeptierter", nicht zwingend reparaturbedürftiger kleiner Fehler an dem Haus. Das ist verkraftbar.

2. Als Grund wurde angegeben: Untervermietung an 5 Asylanten ohne Absprache mit der Hausverwaltung (was hat der eig. damit zu tun? Unabhängig davon haben wir die Hausverwaltung über die 2, zwar ausländischen Personen, jedoch keine Asylanten, informiert, dass diese dort für EINE WOCHE bei uns übernachten durften. Von Untervermietung kann man nur sprechen, wenn man dafür auch Geld bekäme und die Personen auch dauerhaft in der Wohnung wohnen würden. Diese waren jedoch nur zur Übernachtung von Abends bis Morgens in der Wohnung.) sowie Auszug aus der Wohnung und Einzug in die Wohnung der Eltern. (Was allessamt nicht stimmt. Es wurde sogar explizit der Grund genannt, warum wir derzeit "zu besuch" bei der mutter meiner freundin sind.)

3. Das mit dem Brief wird zur Anzeige gebracht. Grund: Wir sind seit tagen nicht mehr dort gewesen. Der Brief lag IM treppenhaus. Die Haustür (von draußen ins treppenhaus) ist eine Sicherheitstür mit verstärktem Schloss. Eine Glasscheibe daneben ist mit Stahldraht verstärkt. Einbruch ohne Spuren = unmöglich. Der bereits geöffnete Brief lag IM treppenhaus. Somit kann nur eine Person diesen geöffnet haben, welche auch definitiv Zutritt zum Haus hat. Was nur die Mieterin sein konnte. Darüber hinaus war unser Vermieter definitiv NICHT da. Somit konnte die Mieterin die Information für den (korrekten) Auszugstermin nur aus dem Brief herausgelesen haben.

Mal davon abgesehen, dass die Frau schlichtweg schon von Anfang an scharf aus das gesamte Haus war. Seit diese Frau eingezogen ist, haben wir NUR Stress dort. Kündigung hier. Vermieter dort. usw. ... Aber erst SEIT diese Frau in das haus eingezogen ist ...

Kommentar von imager761 ,

ad 1: Stimmt. Nur ist es dann euer Problem, wenn ihr den Inhalt eures Briefkasten grob fahrlässig jedermann zugänglich macht oder zugestellte Sendungen herausfallen können. So ein Schloss bekommt man in jedem Baumarkt und selbst mit zwei linken Händen verbaut, wenn man das verhindern wollte :-)

ad 2: Falsch. § 540 I 1 BGB bestimmt weder entgeltpflichtige Untervermietung noch Dauer des Logis, sondern
"ohne die Erlaubnis des Vermieters" den "Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen", selbst unentgeltlich. Und die hätte ausdrücklich (und im Zweifel beweislich!) erfolgen müssen.

ad 3: Wem nicht zu raten ist, dem ist auch nicht zu helfen. Das dürfte widerklagend einen Stafanzeige wg. Verleumdung hergeben, wenn man jemanden beschuldigt, etwas getan zu haben, nur weil man sich nicht vorstellen kann, dass es irgend jemand sonst gewesen sein kann. Letzte Warnung: Beschränke dich auf Anzeige gegen Unbekannt und vermeide öffentliche Behaptungen hierüber :-)

Kommentar von bwhoch2 ,

zu ad 3 will ich noch anfügen:

In einem völlig anders gelagerten Fall war ebenfalls eindeutig, wer hier eine schwerwiegende Straftat begangen hat. Es hätte lediglich einer schnellen Reaktion durch Polizei und Staatsanwalt bedurft, um das auch endgültig zu beweisen. Diese hatten jedoch keine Lust dazu und sie verzögerten die Sache und am Ende hieß es trotz aller schriftlichen Dokumente, Aufzeichnungen, Protokolle etc., dass dem Beschuldigten keine Straftat nachweisbar wäre. Das hätte jemand anders genauso gut sein könnten. Man machte sich also noch nicht einmal die Mühe, sich mit den Dokumenten auseinander zu setzen, geschweige denn noch eingehender zu ermitteln. Und dann kann man sich noch so sicher fühlen, man hat dann einfach keine Chance und muss froh sein, wenn man nicht noch eine Verleumdungsklage an den Hals bekommt.

Antwort
von Tasha, 36

Ich würde mich mal an einen Rechtsanwalt wenden (seid Ihr im Rechtsschutz?).

Wonach das aussieht: Möchte die Dame vielleicht Freunde von sich in Eure Wohnung bekommen? Ist sie einfach eine der Sorte "ich kontrolliere alles"?

Was ich machen würde: Postfach mieten und Post dorthin umleiten lassen; Briefkasten schnellstmöglich reparieren, freundlichen Kontakt zu der Dame halten, damit sie nicht aus "Rache", Frust, was auch immer, Euch noch weiter schikaniert, noch mal mit dem Vermieter reden bzgl. Gründen für die Kündigung und dem Verhalten der Dame.

Auf jeden Fall aber Kontakt mit einem Rechtsanwalt aufnehmen oder/ und mal bei einem Mieterschutzverein nachfragen!

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 22

Und schon wird ein wichtiger Grund für eine außerordentliche und fristlose Kündigung offenbart: Ungenehmigte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte. 

Damit relativiert sich mein Kommentar auf deine vorangegangene Frage. Nun müsste weiter geklärt werden, ob der Vermieter, der ja weit entfernt wohnt, zwar informiert war aber die Gebrauchsüberlassung auch genehmigt hatte, am besten schriftlich. Deine Aussage in diesem Punkt erscheint mir etwas diffus. Die neue Nachbarin lasse mal außen vor.

Dein defekter Briefkasten ist ärgerlich, der Heizungstrom über deinen Zähler passt auch nicht. Welche Funktion und welche Rechte und Pflichten hat denn nun die Hausverwaltung in diesem Spiel?

Die Beaufsichtigung des Besuches kann nicht an delegiert werden. Besuch kann nur dann so genannt werden, wenn die zu Besuchenden sich ebenfalls in ihrer Wohnung aufhalten.

Kommentar von NeoGriever ,

Die Sache mit den 2 Personen war mit dem Vermieter abgeklärt. Es wurde behauptet, es wären 5 Personen gewesen, welche in der Wohnung zur Untermiete WOHNEN würden. Wichtig hierbei: Es wurde behauptet, WIR hätten Geld dafür genommen. Da wir jedoch den derzeit von uns nicht bewohnten Wohnraum zu Übernachtungszwecken MIT INFORMATION DES VERMIETERS an 2 Personen zur Verfügung gestellt hatten, lag darin kein Problem. Auch der Vermieter war damit einverstanden. Dieser sagte auch, dass die fristlose Kündigung hinfällig wäre, da wir uns direkt am nächsten Tag bei diesem gemeldet hatten und die sache geklärt haben. Die fristlose Kündigung kam nicht vom Vermieter, sondern von der Hausverwaltung. Wir mussten erst mal 5 mal hin und her telefonieren, bis wir überhaupt etwas geklärt bekommen konnten. War eine sehr verwirrende Sache. Aber laut Aussage (telefonisch 4 mal nachgefragt) des Vermieters ist nach der Klärung per Telefon die ausgeschriebene fristlose Kündigung (um die es sich ja hier jetzt dreht) vollständig nichtig und hinfällig.

Daher wunderte es uns sehr stark, dass sich der Vermieter plötzlich wieder um 180° gedreht hat und uns diese Kündigung doch auf den Buckel laden will. Daher sind wir fest davon überzeugt, dass die neue Mieterin definitiv die Finger im Spiel hat. Auch, weil die erste Aussage direkt darauf schließen ließ. Anstelle zu fragen, was denn los gewesen wäre oder wie es jetzt weiter ginge, wurde direkt nach der Miethöhe der Wohnung gefragt, weil sie "einen Freund" dort einziehen lassen wollte. (Kontakt besteht über Facebook)

Es ist kein Vertragsbruch gewesen, da es keine Übernachtung dritter OHNE Zustimmung war, sonder MIT Zustimmung.

Soweit mein Kenntnisstand ist, kann es eigentlich keinen solch triftigen Grund geben, dass eine 1-wöchige Räumungszeit gewählt werden könnte. Geschweige denn fristlos und all das.

Mal davon abgesehen. Woher kommen die angeblichen anderen 3 "untermieter", laut schreiben. Wir kennen definitiv keine weiteren Personen, welche da noch irgendwie Zugang gehabt hätten. Es ist schlichtweg eine Tatsache, dass an DIESEM Punkt irgendetwas faul ist und dieser Stress auch erst seit dem Einzug der neuen Mieterin auftritt. Vorher konnten wir mit dem Vermieter Pferde stehlen gehen. Jetzt kriegen wir ihn nicht einmal mehr an das Telefon ...

Kommentar von Gerhart ,

Wie du jetzt kommentierst, hast du die Zustimmung des Vermieters, nicht der Hausverwaltung, nachträglich per unbeweisbaren Telefongesprächen eingeholt. Wenn eine fristlose Kündigung übergeben wurde, hier durch die Hausverwaltung, dann muss die Hausverwaltung schriftlich auch die Nichtigkeit der Kündigung erklären. Also existieren jetzt 2 schriftliche fristlose Kündigungen durch Hausverwaltung und durch Vermieter. 

Die Auszugsfrist von 1 Woche ist durchaus möglich. Wie will der Vermieter den Zugang der schriftlichen Kündigung beweisen? War der Brief unter Zeugen zugestellt? Gab es ein Einwurfeinschreiben?

War in der Kündigung ein Widerspruch gegen Fortsetzung des Mietverhältnisses fixiert? Gibt es im Mietvertrag einen solchen Passus siehe BGB § 545? 

Kommentar von imager761 ,

Die Sache mit den 2 Personen war mit dem Vermieter abgeklärt.

Auch durch Widerholungen wird dein Rechtsirrtum nicht war: Eine Information über Logiergäste an den VM stellt keine Zustimmung des Vermieters über den Gebrauch der Mietsache durch Dritte dar.

Daher wunderte es uns sehr stark, dass sich der Vermieter plötzlich wieder um 180° gedreht hat und uns diese Kündigung doch auf den Buckel laden will.

Die Motivation des VM ist nicht justitiabel, der fristlose Kündigungsgrund unberechtigter Gebrauchsüberlassung dringt unbeschadet dessen durch, §§ 540 I, 543 II 2 BGB :-O

Antwort
von imager761, 10
  1. Tatsächlich besteht ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters kein Recht, "den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen", § 540 I BGB.
    Meint: Die reine Information, in eurer Abwesenheit die ganze euch vermietete Wohnung "zwei Freunden des Freundes der Mutter" selbst unentgeltlich zu überlassen, berechtigt den VM zu unverzüglichem Beseitigungsverlangen und widrigenfalls zu fristloser Kündigung n. § 543 II 2 BGB :-O

  2. Den wirksamen Zugang von Mitteilungen habt ihr sicherzustellen. Fehlte bei Mietbeginn bereits das Schloss am Briefkasten, auf eure Kosten durch Ersatzbeschaffung jedweden unbefugten Zugriff zu verhindern, andernfalls als Mietmangel behoben verlangt und ggf. durch Ersatzvornahme auf Kosten des VM.

  3. Fliegen (auch persönlich zugestellte!) Beseitigungsverlangen oder Kündigungen andernfalls durchs Treppenhaus, ist das euer Problem.

  4. Wenn man der "hinterhältigen Mieterin unter euch" keinen Bruch des Briefgeheimnisses beweisen kann, sollte man sich mit Behauptungen oder gar Verbreitung derart ehrenrühriger Feststellungen besser zurückhalten, da die straftatbestandsbewehrt sind, § 186 StGB, die vielmehr euch
    eine "Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe" einbringen  :-O

  5. Kann der Vermieter persönliche Zustellung eines schriftlichen Auszugsverlangens eurer Logiergäste unter Ankündigung einer fristlosen Kündigung bei fruchtlosem Fristablauf glaubhaft machen, dürfte seine Räumungsklage auch durchdringen und zwar unbeschadet der Tatsache, ob nun 5 oder 2 Peronen unberechtigt Gebrauchsüberlassung gewährt wurde.

  6. Im Ergebnis solltet ihr euch eher mit der Kündigung und dem Räumungsverlangen eures VM auseinandersetzen wollen :-


    G imager761

Antwort
von Messkreisfehler, 20

Unsere Vermutung: Die Mieterin hat unberechtigterweise den Brief
geöffnet, den Inhalt gelesen und danach uns kontaktiert mit dem Vorwand,
dass der Vermieter da gewesen wäre.

Richtig, das ist lediglich eine Vermutung! Beweisen könnt ihr es nicht.

Dies kann aber rein logisch nicht
gewesen sein, da immerhin Ostermontag (gesetzlicher Feiertag) ist.

Na und? Der Vermieter kann auch an Ostern kommen...

Wonach sieht das aus? Und logisch gesehen: Welche rechtlichen
Schritte können wir gegen die neue Mieterin einleiten?

Gegen die Mieterin gar nichts, ihr könnt lediglich eine Anzeige gegen Unbekannt erstatten.

Antwort
von meini77, 4

Unser Briefkasten ist leider defekt, da wir kein Schloss für den Briefkasten besitzen.

dann lasst Euch vom Vermieter einen Schlüssel geben. Oder baut das Schloss aus, geht zum Schlüsseldienst und kauft ein Schloss mit Schlüsseln.

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