Frage von egschmitz, 83

Immobilenverwaltender Miterbe ist Verwalter einer Erbengemeinschaft ohne meine Zustimmung und lässt sich mtl. Gebühren auch für seinen Anteil auszahlen?

Hallo? Wir sind eine Erbengemeinschaft (Mutter und zwei Söhne) nach dem Tod des Vaters schon seit 9,5 Jahren. Das Erbanteilsverhältnis ist ca. 75%, 12,5% und 12,5%, ca. deshalb, weil nicht alles den Eltern gemeinsam gehörte, sondern auch einiges ausschließlich dem Vater. Das Erbe besteht überwiegend aus Immobilien (2 Mietshäuser mit je 6 Whg.s; je eines mit 14 und mit 16 Whg.s; 5 Reihenhäusern; zusätzlich noch landwirtschaftlicher Besitz (verpachtet) und einer Wiese und 2 Waldgrundstücken, sowie dem Familienstammsitz aus 1851, das dem Vater allein gehörte. Die Mutter beansprucht den Familienstammsitz für sich allein und schließt die beiden Söhne von jeglicher Nutzung aus. Ein Sohn ist Immobilienverwalter von Beruf, der andere Augenarzt und seinerzeit von den Eltern zur Unterstützung wieder an den Familienstammsitzort zurückbeordert worden. Beide Söhne haben je ein Mehrfamilienhaus mit 2 bzw. 3 Whg.s geschenkt bekommen von den Eltern und zusätzlich vom Vater ein sehr wertvolles Grundstück in Tonlage des Ortes gemeinsam. Dieses Grundstück wurde gemeinschaftlich mit einem 6 Parteienhaus bebaut, da zwei Einfamilienhäuser vom Bauamt her nicht zulässig waren. Der immobilienverwaltende Sohn wurde von den Eltern als Verwalter eingesetzt. Diesen Job hat der Sohn recht zufriedenstellend ausgeführt, wurde aber von den Eltern permanent kontrolliert. Im Jahr 2006 starb der Vater ohne ein Testament zu hinterlassen. Der immobilienverwaltende Sohn hat den Nachlass bewertet und der zweite Sohn hat dabei tatkräftig geholfen, die Mutter aus gesundheitlichen Gründen nur sehr wenig. Es wurde Erbschaftssteuer nach den jeweiligen Anteilen gezahlt und die Erbengemeinschaft weiter geführt. Verwaltet wird sie auf Geheiß der Mutter seitdem von dem immobilienver-waltenden Sohn. Dieser hat seitdem den Bruder samt dessen Familie v. a. dessen Frau also seine Schwägerin aus dem gemeinschaftlichen 6-Parteienhaus gemobbt (Mieter des Bruders zur vorsätzlichen Körperverletzung angestiftet, eigenen Strombetrug dem Bruder und dessen Frau in die Schuhe geschoben, selbstverursachte Schäden an der Haushälfte des Bruders ignoriert und nicht ersetzt, Schwägerin vor Gericht verleumdet, Rufmord von mir und meiner Frau, seiner Schwägerin bei unserer Mutter u. a., so dass dieser dort nicht mehr selbst wohnen kann und darf - er selbst mit seiner Familie weiterhin. Dieser, der immo-bilienverwaltende Sohn und Bruder soll und darf aber weiterhin die Anteile seines Bruders verwalten und dieser soll auch seine Verwaltungsgebühren mittragen, trotz des massiven Vertrauensbruchs, geht das mit Stimmenmehrheit von 87,5%, denn er verwaltet seinen eigenen Anteil natürlich auch und lässt sich für diesen auch Verwaltungsgebühren auszahlen? Ist das alles rechtens oder kann ich verlangen mit meinen 12,5%, dass ein anderer Verwalter eingesetzt wird, weil mein Bruder mein Vertrauen verloren hat, nach dem was er gemacht hat? Was kann ich tun? Kann mein Bruder

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 55

Eine solche Erbengemeinschaft wird am besten aufgelöst. Dazu wird das gesamte Eigentum der Erbengemeinschaft notfalls zwangsversteigert. Man nennt das Teilungsversteigerung. Wer Interesse daran hat, sein Eigentum zu behalten, ist dann genötigt, ggf. selbst mitzusteigern und dann vom Erlös, der dabei erzielt wird, den jeweiligen Anteil an die Miterben auszuzahlen.

Da das u. U. sehr zu Lasten des angenommenen Vermögenswertes geht, wäre es natürlich besser, vorher eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Kommentar von bwhoch2 ,

Danke für die Auszeichnung.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 27

Versuch einer Interpretation:

Gemeinschaftliches Erbe nach dem
Erbfall 2006:

Eigentümer : Mutter, Sohn 1 und Sohn 2 (75%, 12,5%, 12,5%)

2 MFH je 6 WE                 

1 MFH 14 WE

1 MFH 16 WE

5 Reihenhäuser

Boden

Wiese

2 Waldgrundstücke

Alleiniges Erbe der Mutter nach dem
Erbfall 2006 :

1 Familienstammsitz

Schenkung an die Söhne (50% + 50%)

1 MFH 2 WE

1 MFH 3 WE

1 MFH 6 WE in Top-Lage (gemeinschaftlich errichtet)
>  1 Sohn aktueller Selbstnutzer

Die Verwaltung durch Sohn 1 ist vertraglich gesichert und
kann nicht durch Sohn 2 allein gekündigt werden.  Nur eine Teilkündigung der Verwaltung der Schenkung wäre möglich aufgrund des Vertrauensbruches. Da Sohn 2 nicht mehr Nutzer im MFH 6 WE ist, muss Sohn 1 eine hälftige Nutzungsgebühr p.m. seiner Wohnung an Sohn 2 zahlen. Die Erhebung der Verwaltungsentgelte durch Sohn 1 bleibt dabei unbeschadet bestehen, solange der HV-Vertrag bestand hat. Ob das Alleinerbe der Mutter um 25% gekürzt werden kann (Pflichtteil), halte ich nach 10 Jahren ohne Einspruch nicht für erfolgversprechend. Es sollte versucht werden die Schenkung wertmäßig zu erfassen und zu grundbuchlich zu teilen. Sollten hier Fehler in der Darstellung vorhanden sein, bitte ich um Berichtigung. 

Kommentar von egschmitz ,

Sehr geehrter Hr. Gerhart,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ihre Aufstellung im oberen Teil Ihrer Antwort ist nur teilweise zutreffend.

Richtig ist:

Die Mutter hat kein alleiniges Erbe erhalten, sondern sie nutzt den Familienstammsitz unter Ausschluss der der Söhne. An diesem gehört Ihr jedoch nur ein Anteil von 50%, denn dem Vater gehörte dieses Objekt alleine.

Das MFH 6 WE in Top-Lage wurde von den Söhnen je zur Hälfte gebaut und das Grundstück den Söhnen zur Erbauung dieses Objektes in 1994 vom Vater an beide Söhne je zur Hälfte übertragen ohne jegliche Auflagen. Der immobilienverwaltende Sohn nutzt seine Hälfte für sich und seine Familie und sein Büro, diese Umnutzung hat er mit Einverständnis des anderen Sohnes erreicht und offiziell angemeldet. Er hat durch seine rücksichtslose Lebensweise und halblegalen Traktierereien (Anstiftung eines zum Messi gewordenen Mieters zur vorsätzlichen Körperverletzung der Ehefrau des anderen Sohnes; Strombetrug durch Anheftung von starken Magneten an die seine eigenen Stromzähler und Unterschieben der Straftat der Ehefrau des anderen Sohnes und darstellen als sei es ein Kavaliersdelikt obwohl sich die Polizei und die Staatsanwaltschaft dafür interessiert, denn der Messi-Mieter hat dies auch getan bzw. den immobilienverwaltenden Sohn dazu angestiftet es auch zu tun; Messi-Mieter verteidigt sich vor Gericht (Räumungsklage) mit verleumderischem Vorwurf des schweren Diebstahls seines Mountain-Bikes bei der Ehefrau und lässt den Immo-Sohn als Zeuge laden, der im Konjunktiv diese Verleumdung bestätigt obwohl er, sein Bruder und der Messi-Mieter wissen, dass dieser Vorwurf haltlos ist und es sogar einen Videobeweis für die vom Messi-Mieter vorgetäuschte Straftat gibt (Staatsanwaltschaft stellt wegen des Beweises die Nachforschung gegen die Ehefrau ein) aber die im Konjunktiv geäußerte Verleumdungsbestätigung des Immo-Sohnes bewirkt einen Freispruch für den Messi-Mieter in seinen von der Staatsanwaltschaft deswegen und wegen seines Strombetruges angestrengten Prozesses u. a.) den anderen Sohn, seinen Bruder vertrieben und von der Nutzung für sich selbst ausgeschlossen, dieser vermietet daher seine drei Wohnungen.

Der immobilienverwaltende Sohn hat eben keinen gesicherten Vertrag und die Weiterarbeit wurde von der Mutter einfach als selbstverständlich vorausgesetzt. Es gibt keine Vollmacht des anderen Sohnes für den Bruder (immobilienverwaltender Sohn) und auch keinen von allen unterschriebenen Vertrag. Wo erwarten die anderen (Mutter und Immo-Sohn bzw. Bruder) bei den o. g. Vorfällen, die nur teilweise aufgeführt sind die Vertrauenswürdigkeit, dass der Immo-Sohn für den anderen Sohn handelt in der EG?

Mietverträge sind zwischenzeitlich zahlreiche gemacht worden, bei denen im Kopf alle Mitglieder der Erbengemeinschaft aufgeführt werden aber nur von der Mutter und dem immobilienverwaltenden Sohn, der wohl auch weiterhin davon ausgeht für seinen Bruder zu handeln, nicht aber dem anderen Sohn unterschrieben. Gültigkeit ist fraglich oder? Eine Vertretungsvollmacht gibt es weder für die Mutter noch für den immobilienverwaltenden Sohn.

Vielen Dank nochmals

egschmitz

Antwort
von DerHans, 41

Wenn die Erbengemeinschaft aus 3 Personen besteht, ist auch das Stimmrecht entsprechend der Eigentumsverteilung.

Wenn einer der Söhne als Verwalter eingesetzt ist, steht ihm dafür natürlich eine Vergütung zu. Über seinen Eigentumsanteil zahlt er dann praktisch   12, 5 % seines Honorars selbst.

Ändern kann man das nur mit Mehrheitsbeschluss.

Kommentar von ichweisnix ,

Wenn die Erbengemeinschaft aus 3 Personen besteht, ist auch das Stimmrecht entsprechend der Eigentumsverteilung.

Da es bei einen Erbengemeischaft a priori keine Mehrheitsbeschlüsse gibt, ist die Anteilsverteilung irrelevant. Auch 99 Erben mit 99% Erbeinteil können einen erben mit 1% Erbanteil nicht überstimmen.

Antwort
von ichweisnix, 28

Das Erbanteilsverhältnis ist ca. 75%, 12,5% und 12,5%, ca. deshalb,
weil nicht alles den Eltern gemeinsam gehörte, sondern auch einiges
ausschließlich dem Vater.

Das Erbteilsverhältnis wäre nach der Gesetzlichen Erbfolge 50% und je 25%. Wenn die Erbengemeinschaft Miteigentümer ist, so gibt es a priori 2 Ebenen. Erst durch eine Auseinandersetzung wäre die Miteigentumsanteile direkt Eigentum der Erben.

Die Mutter beansprucht den Familienstammsitz für sich allein und schließt die beiden Söhne von jeglicher Nutzung aus.

In diesen Fall haben die Söhne anspruch auf eine angemessene Vergütung in Höhe der anteiligen ortsüblichen Miete. 

geht das mit Stimmenmehrheit von 87,5%, denn er verwaltet seinen
eigenen Anteil natürlich auch und lässt sich für diesen auch
Verwaltungsgebühren auszahlen?

Bei Erbengemeinschaften gibt es a priori keine Mehrheitsbeschlüsse. Das Erbe wird vielmehr gemeinsam und einstimmig verwaltet. 

Der immobilienverwaltende Sohn wurde von den Eltern als Verwalter eingesetzt.

Tendentiell kann jeder Miterbe die Bevollmächtigung durch den Erblasser widerrufen.

Kommentar von Gerhart ,

a priori > eines deiner Lieblingsworte, da hier aber wirklich unbeachtlich bleiben sollte. Selbst der Erblasser hat vermutlich nur ein Teilerbe hinterlassen und gemeinsam mit seinen Söhnen und seiner Ehefrau einen Sohn schon zu Lebzeiten als Verwalter eingesetzt.

Antwort
von imager761, 19

Ist das alles rechtens oder kann ich verlangen mit meinen 12,5%, dass
ein anderer Verwalter eingesetzt wird, weil mein Bruder mein Vertrauen
verloren hat, nach dem was er gemacht hat? Was kann ich tun?

Nichts: Als Erbengemeinschaft handelt ihr übereinstimmend oder garnicht. Meint, wenn zwei Erben die Verwaltertätigkeit gutheißen, kannst du nur aus der Erbengmeinschaft aussteigen, also Teilungsvollstreckung betreiben, aber keinen anderen oder zweiten Verwalter bestimmen, den außer dir niemand will :-O

Damit verliert du aber locker 30% deines Erbanspruchs in Geld - das widerum dürfte die Miterben freuen, zum Schnäppchenpreis deine Miteigentumsanteile erwerben zu können und dich von allen Entscheidungen fernzuhalten.

Deine Wahl: Ein Ende mit Schrecken oder Schrecken ohne Ende.

G imager761

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