Eigentumswohnungen - aus 2 mach 1?
Guten Morgen!
Ich habe 2 benachbarte Eigentumswohnungen geerbt, die unmittelbat nebeneinander liegen und möchte die gerne zu einer großen Wohnung zusammenlegen
Es besteht ein einstimmiger (nicht allstimmiger) Beschluss aus 2009, dass ich die Wohnungen durch Öffnung einer tragenden Wand zu einer Wohnung zusammenfassen darf.
Das habe ich durch ein Bauunternehmen machen lassen. Es wurden rund 4/5 der Wand entfernt und ein Stahlträger eingelegt. Alles fachgerecht, wie ich denke (hoffe).
Aber:
Inzwischen kommen mir Zweifel, ob das alles so ok ist. Ich habe aufgeschnappt, dass so ein Beschluss hätte allstimmig gefasst werden müssen und frage mich, ob nach Jahren noch jemand einen Rückbau verlangen könnte.
Außerdem werde ich bisher mit allen Kosten, die nach der Anzahl der Wohnungen umgelegt werden, doppelt belastet und ich habe auch 2 Stromzähler. Ich wohne dort alleine, zahle aber auch Personenumlagen für 2 Personen, weil eine Wohnung als Leerstand geführt wird. Bisher habe ich es für eine gute Idee gehalten, keine schlafenden Hunde zu wecken und habe das alles so hingenommen :-)
Die Frage erfordert (glaube ich) fundiertes Fachwissen und da kann ich mich nicht mehr einlesen ;-)
Danke für's Lesen :)
LG
5 Antworten
- Du brauchst die Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
- Es müssen die Aufteilungspläne und Abgeschlossenheitsbescheinigung geändert, bzw. neu ausgestellt werden.
- Die Teilungserklärung muß geändert werden. Insbesondere ist eine Regelung über die Miteigentumsanteile, die Kostentragung, das Stimmrecht und den Gebrauch zu treffen und ggf. zu ändern.
- Alle Wohnungseigentümer müssen zum Notar und ihre Unterschrift bei der Zustimmung bzw. Änderung der Teilungserklärung beglaubigen lassen.
- Der Notar muß die Änderung der Teilungserklärung an das Grundbuch weiterreichen.
Es versteht sich von selbst, dass bei den einzelnen Teilschritten noch zusätzliche Arbeiten und Kosten auf dich zu kommen. Das größte Problem wird für dich sein, wenn deine Miteigentümer rechnen können. Da werden sie schnell zu dem Ergebnis kommen, dass sich ihre Zustimmung nicht für sie rechnet, weil sie bei einem Kostenverteilerschlüssel nach Einheiten, dann mehr bezahlen müssen. Also laß dir etwas einfallen, wie du sie überzeugen willst. Das du hier einen Vorteil hast, ist kein sehr überzeugendes Argument. ;-)
Danke für die Info. Das klingt aber überhaupt nicht lustig =8-|
Mir war nicht klar, dass das so ein Aufwand ist. Na gut. Dann muss das wohl so sein. Das klingt alles machbar. Nur die Kostenverteilung wäre ein Thema.
Ich frage mich aber, ob man das wirklich breittreten muss.
Ich würde folgende Gegenüberlegung anstellen: Wenn es formal zwei Wohnungen bleiben, dann können diese Wohnungen jederzeit auch wieder separat verkauft werden, wenn sie baulich wieder getrennt sind. Das geht nicht, wenn sie nach dem bereits beschriebenen Aufwand zu einer Wohnung zusammengelegt wurden. Dann müßte die ganze Procedure wieder umgekehrt werden. Das ist genauso kostenträchtig und mühsam. Also mal überlegen, ob es einen Vorteil hätte, weiterhin zwei Wohnungen zu belassen.
Lass es doch so wie es ist. Dann bekommst du 2 haiezkostenabrechnungen und musst 2x verwaletrgebühr bezahlen. Auf lange sicht billiger als die notariellen Änderungen. Und du kannst igrendwann wieder 2 Wohnungen daraus machen.
Für die Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten ist ein entsprechender Antrag des Wohnungseigentümers erforderlich, da das Grundbuchamt nicht von Amts wegen eine Vereinigung vornehmen kann.
Die Vereinigung oder Zuschreibung gem. § 890 BGB bedarf weder der Mitwirkung und/oder der Zustimmung Dritter noch der Miteigentümer (eine Ausnahme bildet hierbei das sog. 'Hausflurproblem', was in Deinem Falle allerdings wohl nicht zutrifft).
Zur grundbuchlichen Eintragung einer Vereinigung ist die Vorlage einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie eines neuen Aufteilungsplanes nicht erforderlich.
In Bezug auf das Stimmrecht führt die Vereinigung ebenfalls nicht zu Nachteilen bei den übrigen WEern. Beim Kopf- oder Wertprinzip ändert sich an der Stimmenzahl nichts. Beim Objektprinzip fallen gar eine oder mehrere Stimmen weg, so daß sich dies auf die bisher bestehenden Stimmrechte der übrigen Wohnungseigentümer sogar positiv auswirkt.
Was Deine Bedenken bezüglich des erfolgten Wanddurchbruchs anbelangt, so kannst Du diese getrost ad acta legen. In 2009 wurde ein -zwar nur mehrheitlich- Genehmigungsbeschluß gefaßt, der unangefochten in Bestandskraft erwachsen ist ( selbst wenn es diesen Beschluß nicht gäbe, so lies Dir einmal das Grundsatzurteiil des BGH hierzu durch, Az V ZB45/00 - also, kein Grund für Befürchtungen).
In der Gemeinschaftsordnung kann hiervon abweichend vereinbart werden, daß auch die Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten eines Miteigentümers der Zustimmung der übrigen WEer bedarf. Dies bitte ich Dich nocheinmal vor Antragstellung zu überprüfen.
Ich beziehe mich dabei reineweg auf die (seit Jahrzehnten - z.B. OLG Stuttgart im Jahr 77) lfd. u. gefestigte Rechtsprechung. Nimm doch einfach mal Kontakt zu einem Rechtspfleger beim Grundbuchamt auf, der klärt Dich kostenlos auf und hilft, alles in die Wege zu leiten.
Also, am sinnvollsten ist es, wenn Sie zunächst einmal die Gemeinschaftsordnung durchlesen. Oftmals gibt es dort bereits einen Passus, der Aussagen zu einer möglichen Zusammenlegung und der Kostenregelung vorsieht. Wenn nichts geregelt ist und im "Zusammenlegungbeschluss" nichts geregelt wurde, zahlen Sie nach wie vor die Kosten pro Wohnung; den eine grunbuchliche Änderung inkl. Änderung der Gemeinschaftsordnung hat nicht stattgefunden. Bevor an dieser Stelle Mutmaßungen und Möglichkeiten erörtert werden - es ist wirklich wichtig, welche Regelungen die Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung dazu hat, zu prüfen. Viel Erfolg.
Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse der letzten 13 Jahre geben zu dem Thema nichts her.
Das wäre natürlich schön. Ich habe da aber ein Verständnisproblem. Hast du das aus dem BGB so abgeleitet, oder wird in der Praxis so verfahren? Ich bin ja "nur" Miteigentümerin und würde da jetzt so nicht drauf kommen, dass §890 für mich was tun kann, ohne dass die anderen damit einverstanden sein müssen.
Sehr wichtige Info. Danke!