Aufteilung eines Zweifamilienhauses in Eigentumswohnungen
Hallo zusammen,
wir wollem ein Zweifamilienhaus erwerben, wovon eine Wohnung selbstgenutzt und die andere vermietet werden soll.
Aus steuerlichen und rechtlichen Gründen wollen wir nicht EIN Haus, sondern 2 Eigentumswohnungen kaufen.
Was genau müssen die jetzigen Eigentümer machen, damit das Haus in 2 Wohnungen geteilt werden kann? Wieviel kostet dieser Prozess und wie lange dauert es? Erschwerend kommt in unserem Fall hinzu, dass es sich bei den Verkäufern um eine Erbengemeinschaft handelt, wovon eine Partei in Australien wohnt.
Noch eine Frage zur steuerlichen Seite: Nach Teilung des Hauses die fremdvermietete Wohnung komplett mit Fremdkapital finanzieren und die eigengenutzte mit Eigenkapital, oder?
Vielen Dank schon mal im Voraus.
Gruß
5 Antworten
Hinsichtlich des möglichen Vorgehens: Die Antwort von Immofachwirt ist soweit fachlich völlig zutreffend.
Ansonsten schließe ich mich voll und ganz Tabalugas Aussage an: Wer sich mit WEG auskennt, kauft dort mit Sicherheit keine Wohnung.
Trotzdem viel Erfolg
mit den Steuern kenne ich mich nicht so gut aus, dafür aber mit dem WEG.
Diese Konstellation finde ich äußerst gefährlich, weil man praktisch keine Mehrheit für Beschlüsse bekommt. Im WEG richtet sich viel nach Miteigentumsanteile. Die werden nach Größe der Wohnungen berechnet. Also kann derjenige, der die größerer Wohnung hat alles blockieren. WEnn man sagt jede Wohung hat gleich viel zu sagen geht das in die Hose, wenn sich die ET nicht grün sind.
Eine Wohnung dort würde ich nicht kaufen udn jeder, der sich mit dem Thema auskennt auch nicht.
Denn meist versteht man nich nach einer zeit nicht mehr und notwendige Reparaturen und Sanierungen nicht mehr möglich und das Haus verkommt. Und ganz zum Schluss zahlt keiner mehr und alles geht den Bach runter.
an sich braucht ihr nur eine Teilungserklärung und einen Notar - aber in diesem Fall geht hier ohne Fachanwalt nichts. Sorry.
Man muss jeweils eigenständig wohnen können, also jeder Bereich muss Küche / Bad haben.
Zu den bereits gegebenen Antworten der gf-Teilnehmer würde ich eine dritte Alternative vorschlagen, die mir als Banker am sinnvollsten erscheint:
a) das Haus nicht nach WEG aufteilen, sondern lediglich im Rahmen der bereits genannten Punkte 1 und 3 das Objekt in ein 2-Familienwohnhaus -mit einer Einliegerwohnung- ändern
b) das Haus per status quo erwerben ohne die Voraussetzungen zur Aufteilung von den Verkäufern zu verlangen. Die Kosten der selbst durchzuführenden Änderung sollten dann allerdings entweder im Kaufpreis als Disagio berücksichtigt oder in der Finanzierung mit einkalkuliert werden
c) dies spart Zeit, Kosten und Ärger mit den Vertragsparteien
d) die Einliegerwohnung vermieten! Sämtliche steuerlich absetzbaren Aufwendungen (anteilig Schuldzinsen, AfA, Betriebskosten, Instandhaltungsmassnahmen usw.) können für die fremdgenutzte Wohnung geltend gemacht werden.
e) wegen der fiskalischen Transparenz und der Konditionengestaltung bei der Bank würde ich das Darlehen splitten und die Darlehensverträge so gestalten lassen, dass der eigengenutze Anteil weitestgehend mit Eigenkapital unterlegt und zu besseren Konditionen (60%-iger Beleihungsrahmen!) abgeschlossen wird. Für die Einliegerwohnung die schlechteren Konditionen (denn diese Schuldzinsen sind Werbungskostenrelevant) und eine niedrige Anfangstilgung.