Wie lange darf der Vermieter sich mit der Rückzahlung der Kaution Zeit lassen?

Die Betriebskostenabrechnung ist genau 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes spätestens fällig und das für genau 12 .Monate. Das Datum des Auszuges ist da ohne Bedeutung. Das ist nur zur Berechnung des Nutzungszeitraumes von Bedeutung, nicht für den Termin der Zustellung.

Der Vermieter soll nach Vorliegen sämtlicher relevanten Rechnungen abrechnen, muss es aber nicht. Dieser Zeitraum kann durchaus weit länger sein als die 6 monatige Prüfzeit des Vermieters auf eventuelle berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis ab Rückgabe der Wohnung.

Daraus resultiert dann sein Recht auf weiteren Zurückbehalt eines Teiles der Kaution wenn erfahrungsgemäß mit einer Nachzahlung zu rechnen ist.

Der Vermieter hat ein volles
Zurückbehaltungsrecht bis zu 6 Monaten für etwaige Ansprüche aus dem
Mietverhältnis.

Danach darf er nur noch das
3-5 fache einer Nebenkostenvorauszahlung für die zu erwartende Nebenkostenabrechnung
einbehalten.

Wenn Du schon eine Hälfte bekommen hast, ist das in Ordnung, denn der Vermieter hat ab Zeitpunkt der Übergabe bis zu 6 Monate Zeit, in der er die Kaution ganz einbehalten kann, um sich für evtl. verdeckte Mängel abzusichern. Demnach könntest Du erst nach dem 30.9. die Rückzahlung der Kaution fordern.

Für die Betriebskosten gilt:

Falls Du schon die Abrechnung für das letzte Abrechnungsjahr hast, kann dieser entnommen werden, wie hoch die evtl. Nachzahlung war. Diesen Betrag + einen kleinen Aufschlag kann der Vermieter einbehalten, bis auch die letzte Jahresabrechnung erstellt ist.

Falls das Abrechnungsjahr dem Kalenderjahr entspricht, könnte es also sein, dass Du noch nicht die Abrechnung für 2016 hast. Daraus könnte sich eine Nachzahlung ergeben. Dieser Betrag + noch einmal der gleiche Betrag (zzgl. gewissem Aufschlag für evtl. Teuerungen) könnte also von der Kaution einbehalten werden. Die Nachzahlung 2016 könntest Du dann gleich schon mal von Deiner Rückforderung abziehen.

Für die BK-Abrechnung 2017 hätte der Vermeiter Zeit bis Ende 2018. Ggf. müßtest Du also so lange darauf warten, bis dann endgültig feststeht, wieviel Dir der Vermieter von der Kaution noch zurück zahlen muss.

Ob der halbe Kautionsbetrag als Rückbehalt angemessen ist, hängt natürlich auch von der Höhe der Kaution ab. Beträgt diese bspw. insgesamt 500 € und werden somit 250 € zurück behalten, kann das durchaus angemessen sein.

Wann ein Vermieter die Jahresabrechnung machen kann, hängt in erster Linie davon ab, wann er alle Rechnungen der Versorger und Dienstleister beisammen hat. Und wenn er sie dann hat, hat der Vermieter noch bis Ende des 12. Monats nach Ende eines Abrechnungsjahres Zeit. Ob er früher könnte, ist dann gar nicht die Frage, sondern wann er frühestens kann bzw. will.

Falls Du Nachzahlungen erwartest, wäre es eher sinnvoll, abzuwarten, ob es der Vermieter überhaupt schafft, fristgerecht eine Abrechnung zu erstellen.

Der Mietvertrag
ist gekündigt, die Wohnung wurde bereits in einwandfreiem Zustand an
den Vermieter übergeben, jetzt fehlt nur noch die Rückzahlung der
Mietkaution. Ein umstrittenes Rechtsproblem ist die Frage, wann der
ehemalige Mieter die Rückzahlung der Mietkaution in voller Höhe
verlangen kann. Klar ist: Das Mietverhältnis muss beendet sein. Erst
dann muss der Vermieter die Kaution zurückgeben und zwar je nach Kautionsform verzinst oder inklusive sonstiger angefallener Erträge. Alternativ ist auch die Urkunde
über eine Bankbürgschaft zurückzugeben, schließlich belastet diese den
Mieter mit einer Avalgebühr. Die Rückabwicklung sollte im Interesse des
Mieters also so rasch wie möglich geschehen. Doch viele Vermieter
weigern sich, die Mietkaution so schnell aus der Hand zu geben,
schließlich stehen mögliche Nachforderungen aus der noch ausstehenden
Betriebskostenabrechnung im Raum. Vor diesem Hintergrund erfolgt ein
Einbehalt zu Recht, wie der Bundesgerichtshof in einer wegweisenden
Entscheidung (BGH, Az.: VIII ZR 71/05) zuletzt urteilte.

In diesem
Urteil stellte der BGH explizit klar, dass die Mietkaution auch als
Sicherheit für noch nicht fällige, aber demnächst zu erwartende
Ansprüchen des Vermieters diene.

Der Mieter hat damit keinen
Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des
Mietverhältnisses, zumindest nicht in voller Höhe. Der Vermieter darf
die Kaution für eine angemessene Frist zurückhalten, um zu entscheiden,
ob und in welcher Weise er sie zur Deckung seiner Ansprüche gegen den
Mieter verwenden möchte. Dies entspricht letztlich auch dem
Sicherungszweck der Mietkaution. Zwar soll die Kaution primär Kosten
für Instandsetzungsarbeiten infolge unsachgemäßer Wohnungsnutzung,
nicht beseitigter Schäden oder nicht durchgeführter Abschlussrenovierung
abdecken. Aber auch potentielle Ansprüche aus einer
Betriebskostenabrechnung fallen unter die Sicherungsfunktion der
Kaution.

Ansprüche des Vermieters regeln Fristen

Zur
zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters hat
sich der BGH nur indirekt geäußert; eine gesetzliche Regelung existiert
nicht. Nach Ansicht des BGH sind für die Beurteilung die Gesamtumstände
des Einzelfalls maßgebend. In dem Fall einer ausstehenden
Betriebskostenabrechnung kann die Kaution also bis zum Ablauf der
maßgeblichen Abrechnungsfrist zurückbehalten werden. Dabei ist der
Vermieter zu keiner Teilabrechnung verpflichtet. Gerechtfertigt ist
diese Regelung deshalb, weil der Vermieter beim Auszug des Mieters nicht
über alle erforderlichen Daten der Versorgungsunternehmen verfügt. So
kann es durchaus vorkommen, dass der Mieter – abhängig vom Zeitpunkt
seines Auszuges - seine (volle) Kaution erst nach Ablauf der
Abrechnungsperiode erhält, also nach bis zu 12 Monaten.

Zu
beachten ist allerdings, dass der Vermieter lediglich einen angemessenen
Teil der Kaution einbehalten darf, der sich an der Höhe der zu
erwartenden Nachforderungen nebst Sicherheitszuschlag zu orientieren
hat. Auf Antrag des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, einen Teil
der Kaution an diesen herauszugeben.
Etwas anderes kann sich aus
einer individuell getroffenen Vereinbarung im Mietvertrag ergeben, mit
welcher sich Vermieter und Mieter auf einen bestimmten Sicherungszweck
der Mietkaution einigen und somit die eventuell noch ausstehenden
Betriebskostenabrechnungen davon ausnehmen.

In der
Vermietungspraxis ist es üblich, dem Mieter eine Prüfungs- und
Absicherungsfrist von drei Monaten zuzubilligen. Diesen Zeitraum räumen
die Gerichte gewöhnlich auch dem Vermieter ein. Lediglich in
Ausnahmefällen kann sich die Frist auf zwei bis zweieinhalb Monate
verkürzen.

Andererseits gibt es auch Fälle, in denen eine
dreimonatige Frist nicht ausreicht, um den Umfang der Gegenansprüche
festzustellen: Wenn z.B. Schönheitsreparaturen
unterblieben sind bzw. die eigenen Schadensersatzansprüche formgerecht
ermittelt werden müssen oder die Renovierung noch durchgeführt werden
muss. Die Gerichte neigen dazu, in solchen Fällen dem Vermieter eine
Frist von bis zu sechs Monaten zuzugestehen. Quelle: Anwalt.de

Ist das zulässig das mein alter Vermieter die Kaution so lange einbehält?

Ja. Solange sein Sicherungsbedürfnis besteht, ist es zulässig.

Wie lange darf der Vermieter sich mit der Rückzahlung der Kaution Zeit lassen?

Das kommt darauf an: Ohne Mietmängelfreiheitsbescheinigung besteht sein vollständiges Zurückbehaltungsrecht für 6 Monate nach Übergabe, solange darf er nachträglich festgestellte Mängel zu Lastern der Mietsicherheitsleistung selbstverständlich noch geltend machen.

Danach noch über den Teil einer erwartbaren Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnung, die bekanntermaßen bis zu 12 Monate nach Ende der gewählten Abrechnungsperiode gefordert werden darf; das sind ungünstigstenfalls knapp 2 Jahre!

Zu einer Teil-  oder Einzelabrechnung ist er weder verpflichtet (§ 556 III 4 BGB) noch in der Lage, da ihm ja viele Rechnungen erst im Folgejahr zugehen. Deshalb ja auch die lange Frist von einem Jahr nach Abrechnungszeitraum.

Im Ergebis darfst du dann frühestens am 1. Oktober 2017 eine Teilrückzahlung beanspruchen.

Das mag die halbe Kaution sein, wenn sie entsprechend niedrig wäre oder eben wesentlich mehr, wenn die Abrechnung nur einen geringeren Teil der Sicherheitsleistung ausmachen dürfte.

G imager761