Nebenkostenvorauszahlung in Kombination mit Nebenkostenpauschale möglich?
Hallo Zusammen!
Ist eine Kombination aus Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale in einem Untermietvertrag möglich? Falls ja, wie wird hier die Nebenkostenabrechnung richtig abgerechnet?
Vielen Dank für eure Hilfe!
Hier finden Sie Ausschnitte aus dem Untermietvertrag, die persönlichen Angaben habe ich geschwärzt oder ganz ausgeschnitten. Sonst ist der Vertrag vollständig.
Hauptmietvertrag wurde nicht beigefügt.
Es befinden sich auch keine speziellen Verbrauchsmesseinrichtungen in der Wohnung.
5 Antworten
Die Erhebung von anteiligen Betriebskosten im Rahmen eines Mietvertrages regeln die §§ 556 un 556 a des BGB. Insbesondere gilt hier der Absatz (2) des § 556. Danach wäre es möglich 2 getrennte Abrechnungsverfahren bei entsprechenden Voraussetzungen innerhalb der Wohnung zu vereinbaren. So sind zum Bespiel nach der Heizkostenverordnung immer die Heizkosten nach Verbrauch abzurechnen.
Im Untermietvertrag träfe das aber nur bedingt zu, wenn es Verbrauchsmesseinrichtungen gäbe, die exakt den Verbrauch des Untermieters getrennt vom Verbrauch des Hauptmieters ermitteln könnten.
Die Gegebenheiten deines Vertrages und der Umstände in der Wohnung sind hier nicht bekannt. Daher kann es sein, dass die Betriebskosten so oder so zu bezahlen sind.
In der Regel werden die BK nach den m² der gemieteten Wohnfläche umgelegt. Das ist im Untermietvertrag auch nicht immer möglich darstellbar, weil in der Wohnung nach Nutzungsfläche und gemieteter Fläche zu unterscheiden ist.
Ich befürchte, dass in deinem Fall nur die BK-Pauschale zur Anwendung kommen darf.
Der Mietvertrag weist mehrere Mängel auf. Beide Klauseln haben ein Ankreuzungskästchen vor dem Text, aber das Kreuzchen fehlt. Daher gelten die beide Klauseln als nicht vereinbart.
Dennoch soll eine Gesamtmiete von 350 € p.m. gezahlt werden. Da ist nicht dran zu rütteln. Die Basis der Vorauszahlung ist nirgends genannt, weder m² Wfl. noch Messeinrichtungen noch Personenzahl. Daher wird diese Klausel auch nicht wirksam.
Fazit: Du bezahlst die Miete nach einem Pauschalmietvertrag, es gibt keine Abrechnung nach 12 Monaten.
Eine Mieterhöhung nach der Kalusel , die ganz unten angegeben ist, ist so nicht möglich, der Mietvertrag des Hauptmieters spielt hier keine Rolle. Anpassungen auf Grund der gestiegenen Betriebskosten kann der Vermietern nicht vornehmen.
Hallo Gerhart, nochmals vielen Dank für die Erläuterung der Rechtslage. Ich habe die letzten zwei Jahre wegen meines Unwissens immer die Nebenkostennachzahlung dann auch bezahlt.-Könnte ich diese rechtlich zurück fordern?
Wie gesagt: Du hast eine Pauschalmiete als Gesamtmiete von 350€ zu zahlen und vermutlich hast du die auch bezahlt. Dein Vermieter kann aufgrund des Vertragstextes keine Nachzahlung verlangen und du kannst kein Guthaben zurück bekommen. Durch deine Bezahlung hast du deine Zahlpflicht konkludent anerkannt.
Nur sehr schwer kann er dir ein Mieterhöhungsverlangen beweisen. Aber das hat er wohl noch nicht versucht.
Entweder Nebenkostenpauschale ohne Jahresabrechnung oder Nebenkostenvorauszahlung mit Jahresabrechnung. Beides zusammen geht nicht.
Bei der Pauschale wird ein fester Betrag vereinbart, mit dem die Nebenkosten unabhaengig von den tatsaechlich entstandenen abgegolten sind. Hat man mehr verbraucht, muss man nichts nachzahlen. Hat man weniger verbraucht, gibt's nichts zurueck.
Bei einer Nebenkostenvorauszahlung hat man eine monatliche Vorauszahlung auf die spaeter zu erfolgende Jahresabrechnung vereinbart. Innerhalb eines Jahres nach Abschluss des jeweiligen Wirtschaftsjahres (meist wird das Kalenderjahr als Wirtschaftsjahr genommen) muss eine genaue Abrechnung aller im betreffenden Wirtschaftsjahr entstandenen und auf den jeweiligen Mieter entfallenden Kosten erstellt werden. Kommt da ein hoeherer Betrag als die im betreffenden Wirtschaftsjahr geleisteten Vorauszahlungen heraus, muss der Mieter entsprechend nachzahlen. Kommt ein geringerer heraus, bekommt er die Differenz zurueck.
Somit duerfte klar sein, dass beides zusammen natuerlich nicht geht.
Hallo, vielen Dank für die schnelle Antwort. Mein Hauptmieter hat in dem Untermietvertrag sowohl eine Vorauszahlung als auch eine Pauschale angegeben. Verlangt jetzt aber trotzdem eine Nachzahlung. Nach Ihrer Antwort hat mein Hauptmieter aber keinen Anspruch auf eine Nachzahlung, denn der Untermietvertrag ist so nicht gültig. Ist das richtig? Und haben Sie eine Rechtsquelle zu Iherer Erklärung?
Der Untermietvertrag wird durch eine widerspruechliche Regelung nicht unwirksam.
Hier muss man den Vertrag pruefen und erforderlichenfalls ermitteln, was denn eigentlich gemeint und beabsichtigt war. Ohne den Vertrag zu kennen, wird man hier nicht weiterkommen.
Bitte: Stell eine Kopie des Mietvertrages (Klausel zu Betriebskosten und Miethöhefestlegung ) hier ein. Erst dann wäre eine einigermaßen zutreffende Antwort machbar.
Hallo, ich habe soeben eine Kopie (Ausschnitt) des Untermietvertrages hochgeladen.
Und wo sehe ich die?
Gefunden....
Dieser Mietvertrag spottet jeglicher Beschreibung. Hier werden zwei unterschiedliche Rechtsverhältnisse miteinander vermengt. Wie kann der Hauptmietvertrag des Untervermieters Bestandteil seines Mietvertrages mit dem Untermieter werden? Totale Rechtsverwirrung.
Das trifft auch für die Umlage der Betriebskosten zu. Zwar wäre es u. U. mögliche, für bestimmte Betrienskosten getrennt voneinander Vorauszahlungen bzw. eine Pauschale zu vereinbaren. Dazu bedarf es aber der konkreten Benennung was für welche Betriebskosten gelten soll. Fest steht, dass für Heizkosten und andere messbare Betriebskosten eine Pauschale unzulässig ist, da diese nach Verbrauch abzurechnen sind. Nun werden gleiche Beträge als Vorauszahlung als Pauschale angesetzt und werden so auch in der Gesamtmiete angesetzt. Offen bleibt , welche Betriebskosten jeweils betroffen sein sollen.
In solche Fällen besagt die Rechtspraxis, dass das gelten soll, was für den Mieter am Günstigsten ist.
Das Einfachste wäre gewesen, wenn hier eine Bruttogesamtmiete in Höhe von hier 350 EUR. vereinbart worden wäre. Da entfiele der gesamte Zirkus mit dem Abrechnungsproblem.
Da bereits das Mietverhältnis in 18 begann, stellt sich die Frage, wie wurde denn für 18 und 19 abgerechnet?
Schau mal nach, was für dich rechnerisch besser wäre, darauf hättest du Anspruch.
Also getrennt für was oder zusammen als Vorauszahlung oder Pauschale.
Nochmals vielen Dank. Für 2018 und 2019 hat mein Mitbewohner so wie auch für 2020, die Nebenkostennachzahlungssumme, einfach durch die Mitbewohneranzahl geteilt und so jedem vorgelegt. Ich hab mir naiverweise nie darüber Gedanken gemacht und somit brav bezahlt, bis letztlich heraus gekommen ist dass er viel mehr Miete verlangt wie er dem Hauptvermieter überhaupt zahlt. Erst ab da hab ich das Ganze nochmal durchdacht und verdächtige Stellen im Vertrag entdeckt, die für mich nicht ganz schlüssig waren.
Der ganze Mietvertrag ist in der vorliegenden Fassung eine einzige Katastrophe, voller rechtsirriger Formulierungen. Von rechtswegen dürfte nur die Nettomiete gefordert werden, da die Abwälzung der Betriebskosten nicht wirksam vereinbart ist.
Dass der Hauptmieter durch die Untervermietung Profit macht, könnte sittenwidrig sein. Ob das einen Rechtsstreit lohnte, steht in den Sternen.
Bei Untermiete eines Zimmers kann ich mir es nur pro Km vorstellen, Anzahlung und Abrechnung ist genauso möglich wie für ganze Wohnungen.
pro Km????
Vielen Dank auch hier für die Antwort. Ich habe den Mietvertrag gerade eben hinzugefügt. Bestimmte Verbrauchsmesseinrichtungen sind in der Wohnung tatsächlich nicht angebracht. Wenn die BK-Pauschale tatsächlich hier Anwendung finden würde, dann müsste ich die vom Hauptmieter vorgelegte Nebenkostenabrechnung auch nicht zahlen? Habe ich das richtig verstanden?