Mietrecht Sonderregelung: Wann greift die drei Jahre Sperrfrist bei Kündigung wegen Eigenbedarf?
Bekannter wohnt in einem Haus mit 4 Wohnungen, die alle zur Miete sind. Der Inhaber möchte das Haus jetzt komplett verkaufen.
Mein Frage: Kann der neue Besitzer wegen Eigenbedarf einzelne oder alle Wohnungen gleichzeitig mit Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen oder muss er die Sonderregelung Sperrfrist von drei Jahren abwarten?
7 Antworten
Wenn das Haus komplett an einen Käufer verkauft wird und zuvor keine Umwandlung in Eigentumswohnungen erfolgt, kann der Käufer auch eine oder mehrere Wohnungen für sich und seine Familie beanspruchen und demzufolge auf Eigenbedarf sofort nach Eintragung Grundbuch kündigen.
Dabei kann sich der neue Eigentümer aussuchen, welche Wohnung er beziehen möchte.
Allenfalls gewisse besondere Umstände könnten zu Härtefall führen, der eine Kündigung nicht ohne weiteres ermöglicht.
Beispiel: Mieter im Erdgeschoss, der schon länger als 10 Jahre drin wohnt und seit einiger Zeit auf einen Rollstuhl angewiesen ist, hat mit Zustimmung des alten Eigentümers sehr viel Geld in den Behinderten gerechten Umbau der Wohnung investiert. So etwas könnte ein Härtefalls sein, der eine Eigenbedarfskündigung letztlich verhindert.
Dafür gibt es das Grundbuch. Da es notwendig ist, ein Recht, das man evtl. hat, auch zu kennen, um es geltend zu machen, hättest Du ein Interesse, das es Dir erlauben würde, die entsprechenden Grundbuchblätter einzusehen.
Möglicherweise stellst Du aber nur fest, dass keine Teilung erfolgt ist und das Haus in Gesamtheit nur dem Dir bekannten Eigentümer gehört. Dennoch kann es sein, dass eine Teilung in Arbeit ist und vielleicht nur noch nicht eingetragen ist.
Am besten also zunächst einmal nur den Eigentümer/Vermieter fragen, was er eigentlich vor hat.
Danke für die Auszeichnung.
Das ist im Gesetz klar definiert. Die Sperrfrist gilt, wenn das Haus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, und diese Wohnungen separat verkauft werden.
Da das Haus in deinem Fall komplett an einen neuen Eigentümer verkauft wird, gilt die Sperrdrist nicht.
Allerdings ist unwahrscheinlich, dass er wegen Eigenbedarf kündigen kann, weil er ja nicht in alle 4 Wohnungen einziehen kann. Oder will er seine ganze Verwandtschaft da unter bringen?
Aber er könnte sich ein eine Wohnung von den vier aussuchen. Und zumindest eine Kündigen
Könnte er.
Sperrfristen für Eigenbedarfskündigungen gibt es nicht. Der neue Eigentümer muss sich an die regulären KF je nach Mietdauer halten (3 bis 9 Monate).
Wenn das Haus als ganzes verkauft wird greift die Kündigungssperrfrist wegen Eigenbedarf nicht.
Das tut sie nur wenn die Wohnungen in ETWs umgewandelt und dann einzeln verkauft werden.
Kann der neue Besitzer wegen Eigenbedarf einzelne oder alle Wohnungen gleichzeitig mit Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist,
Wenn die Familie des neuen Eigentümers groß ist kann er allen 4 Mietern wegen Eigenbedarf kündigen.
Kann der neue Besitzer wegen Eigenbedarf einzelne oder alle Wohnungen gleichzeitig mit Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen
Ja, wenn er das ganze Haus gekauft hat und gleich vier Wohnungen "für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt", § 573 II BGB.
muss er die Sonderregelung Sperrfrist von drei Jahren abwarten
Nur wenn die vier Wohnungen in Eigentumswohnungen n. § 577a BGB umgewandelt werden.
G imager761
Danke für die Antwort. Gibt es als Mieter die Möglichkeit einzusehen ob die "Umwandlung in Eigentumswohnungen" schon erfolgt ist?