Kein Einkommen aber hohes Eigenkapital, wie hoch kann man hebeln mit Immobilien ?

Bei 500 K Eigenkapital kriegt man 500 K Hypothekarkredit durchaus. Das Problem ist aber die Vermietung. Da muss ein ziemlich robuster Business Case her bezüglich Vermietbarkeit des Objekts. Ein solches Haus vermietet man kaum über AirBnB! Und jeder, der ein Haus mieten kann, das 1 Mio. kostet, kann sich auch selber eins kaufen. Je nach Lage kämen da nur noch ausländische Manager, die hier arbeiten, in Frage. Die kaufen nichts, die mieten während ihres Aufenthalts. Das ganze schränkt die potentielle Mieterschaft aber schon gehörig ein.
Letztlich muss die ganze Rechnung so robust sein, dass sie funktioniert mit oder ohne geregeltem Job. Aber das halte ich für nahezu ausgeschlossen; ausser das Haus wäre ein wirkliches Schnäppchen bezüglich Lage. Aber welches Haus für ein Million ist an einer Top-Lage zu haben? Das Ganze wäre also Zufall, wenn es funktionieren würde.

Schwierig ... du müsstest eh mindestens 200k als eigenkapital einbringen, ich vermute die Bank würde dir etwas in der Art anbieten:

du bringst 300k Eigenkapital ein, die Bank finanziert dir 800k (Kauf plus Nebenkosten in etwa 1,1 mio) und du Hinterlegst 200k als ausfallsicherung bei der Bank

dadurch zahlst du natürlich deutlich mehr Zinsen aber die Bank hat Sicherheiten

Ist das ein MFH (also mehrere Mieter) oder EFH (also nur ein Mieter) ? Bei nur einem Mieter wird sich das Ganze überhaupt nicht lohnen. Die Kosten sind durch die Miete nicht zu decken und das Ausfallrisiko viel zu hoch. Wenn du keine weiteren Einnahmen hast, wird das auch keine Bank machen.

Das wird dann halt als Grundschuld eingetragen, aber die
Bedingungen machen ja die Banken.

Eine Sicherheit durch Miet-Einnahmen müssen natürlich auch 
gegeben sein, damit die Rückzahlung angesichert ist.  

Es gibt Banken die machen fast Alles. Wenn der tatsächliche Wert der Immobilie sowie die Mieteinnahmen mehr als ausreichend sind, wirst du die 500.000,- sicher auch bekommen.