Kann man eine Immobilie ausschließlich mit den Mieteinnahmen abzahlen?

Das hängt sicherlich on sehr vielen Faktoren ab, aber du müsstest warscheinlich schon eine gewisse Menge an Eigen-Kapital mitbringen um zumindest einen Teil der Wohnung und vor allem die Kauf-Nebenkosten davon zu tragen.

Zudem wäre es eine Frage, wo die Wohnung denn liegen soll, denn dies ist ja ganz entscheidend dafür ob auch eine Chance besteht, dass die Wohnung auch dauerhaft vermietet werden kann. Wenn du eine Wohnung irgendwo kaufst wo sie zwar einigermaßen günstig ist so dass du finanziell auf dem Teppich bleibst, aber ein hoher Leerstand herrscht, so dass du die Wohnung kaum vermietet bekommst, dann sieht diese Überlegung schlecht für dich aus. Wenn du sie irgendwo kaufst, wo ein Wohnungs-Mangel herrscht dürften die Kaufpreise auch sehr hoch sein, so dass die Bank dir für solche Summen nicht unbedingt einfach so einen Kredit geben würde, zudem sind hier dann auch die Kaufpreise enorm und gerade auch mit den Nebenkosten kämen hier Belastungen auf dich zu die mit den Miet-Einnahmen alleine kaum zu tragen wären, bzw. wenn du deine Raten niedrig genug ansetzt dass es sich tragen würde der FInanzierungs-Zeitraum enorm lange wäre und du entsprechend lange Zins-Bindungen eingehen müsstest was aber den Zins-Satz insgesamt wieder ansteigen liesse, was dann nochmal eine längere ABzahlung bedeuten würde (weil ein höherer Teil deiner monatliichen Raten auf die Zinsen abfällt). Zudem würde eine Finanzierung über einen langen Zeitraum mit niedrigen Raten auch bedeuten, dass du irgendwann an den Punkt kommst, an dem du noch einen sehr großen Teil der Immobilien abzubezahlen hast aber deine Zins-Bindung fällt. Dann hast du nichts mehr von den aktuell günstigen Zins-Sätzen sondern musst dann damit rechnen, dass dun in viellcieht 10 bis 15 Jahren dann auf einmal von 2% auf 8% Zinsen für eine Anschluss-Finanzierung fällst und deine Miet-Einnahmen gerade mal dafür ausreichen würden die Zinsen zu tragen aber du keine oder fast keine Tilgung mehr bezahlen kannst. Dann müsstest du doch wieder deine eigenen Mittel drauf legen oder die Immobilie verkaufen.

Dass es dauerhaft bis zur vollständigen Abbezahlung alleine nur mit den Miet-Einnahmen funktioniert halte ich für sehr unwarscheinlich, irgendwann wirst du eigene Mittel aufwenden müssen, spätestens wenn du tatsächlich die Wohnung einmal modernisieren musst oder einmal für einige Zeit keine Miet-Einnahmen hast. Zu empfehlen wäre natürlich gleich vono Anfang an so viel zusätzliches eigenes Geld wie möglich rein zu stecken, endtweder Eigenkapital, um den Finanzierung-Bedarf zu minimieren und/oder eine höhere monatliche Rate die über die Miet-Einnahmen hinaus geht um den Kredit so schnell wie möglich abzubezahlen und so die aktuell niedrigen Zinsen so effektiv wie möglich zu nutzen

In der Regel musst Du der Bank nachweisen, dass Dein Einkommen so groß ist, dass Du den Finanzdienst auch leisten kannst, wenn Deine Mieteinnahmen wegfallen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich Deine Einkommensteuer durch die Abschreibung auf das Objekt und die Zinslast reduziert. Dann geht das. Natürlich ist es auch sehr vorteilhaft, wenn Du in einer eigenen Immobilie wohnst bzw. wenn Du bereits eine andere Immobilie besitzt.

Der Bank wird es egal sein, ob die Tilgung von dem Geld der Mieteinnahmen oder durch andere Einkünfte geleistet wird. Hauptsache du zahlst die monatlichen Forderungen.

Dies kommt darauf an, wie Preiswert die Immobilie erworben wird und wie hoch die derzeitigen Mieteinnahmen sind. In Ballungsgebieten ist es mittlerweile verboten, die Miete um über 15% pro Jahr zu erhöhen. Wenn also von einem niedrigen Mietniveau gestartet wird ist eine solche Finanzierung quasi unmöglich.

Zudem werden Sie ohne Eigenkapital schwer einen Kredit bekommen, da Banken eine gewisse Absicherung für die Kreditvergabe benötigen. Ohne EK sind die Finanzierungszinsen oft um ein Vielfaches höher, was die Tilgung allein über die Miete wiederum weiter erschwert.

Kurt gesagt würde ich davon abraten, sich auf eine solch wackelige Finanzierung zu stützen. Sollte genügend Eigenkapital vorhanden sein sieht die Sache wieder anders aus. Dann kann es durchaus Sinn machen, sich eine Immobilie zu kaufen und den Großteil der Kosten über die Miete zu finanzieren. Für eine Übersicht der Kaufpreis in Großstädten wie München und den dazugehörigen Mietrenditen ist diese Seite von Immobilienmakler München empfehlenswert. Dort finden sich ausführliche Berichte über die Immobilienpreisentwicklung und die Entwicklung der Mietrendite in München über die letzten Jahre, falls du überlegst dir dort eine Immobilie zu kaufen.

Das kann dann funktionieren, wenn du dauerhaft solvente Mieter hast die dir auf viele Jahre hinaus pünktlich die Miete bezahlen und du durch die Mieteinnahmen auch Rücklagen bilden kannst.

Ohne Eigenkapital wirst du allerdings keinen Kredit von der Bank bekommen.

Wenn du ein Haus kaufst das 500 000.--€ kostet und du monatlich 2000.--€ an Miete einnimmst, dann wäre das Haus in ca. 22 Jahren bezahlt, wenn du die gesamte Miete für die Abzahlung des Kredites verwendest.