Kann ich einem Mieter ein Garagen Nutzungsrecht, welches auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, entziehen?
Folgender Sachverhalt: Wir haben Mieter welche eine Wohnung bei uns angemietet haben und zusätzlich noch das Nutzungsrecht über eine Garage und den Stellplatz vor dieser. Die Garage ist explizit nicht im Mietvertrag erwähnt und es fließen auch keine weiteren Gelder bezogen auf diese Garage/Stellplatz, welche für einen separaten Mietvertrag (mündlich) sprechen würden.
Es wurde halt damals bei Abschluss des Mietvertrags ein (unentgeltliches) Nutzungsrecht auf nicht bestimmte Zeit für diese Garage und den Stellplatz davor (als Zufahrt) abgeschlossen.
Nun müsste ich doch eigentlich ohne Angabe von Gründen und unter Zuweisung einer angemessenen Frist zur Räumung (zwei Wochen sollten mehr als genügen) dieses Nutzungsrecht entziehen können.
Sehe ich das richtig?
9 Antworten
Ist die Nutzung von Garage und Stellplatz lediglich geduldet kann diese ohne weiteres entzogen werden.
Selbst wenn es einen Mietvertrag, unabhängig vom Wohnraummietvertrag, darüber gäbe könnte diese ohne wichtigen Grund gekündigt werden.
das hört sich für mich aber nicht nach Duldung an, vielmehr nach einem einheitlichen Wohnraummietverhältnis. https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/garagestellplatz-im-mietrecht_idesk_PI17574_HI923375.html
ein einheitliches Wohnraummietverhältnis bedeutet, dass die Garage Teil der Wohnung wäre und nicht seperat gekündigt werden könnte- steht auch so im link.
Ich sehe es nicht als einheitliches Wohnraummietverhältnis an und zwar aus folgendem Grund:
Die vereinbarte Miete wurde damals von der Agentur für Arbeit bezahlt, diese hätte den Mietvertrag nicht "anerkannt" wenn die Garage und die somit höher ausfallende Miete fällig gewesen wäre.
Deshalb hatten sich Vermieter und Mieter geeinigt die Garage nicht Teil des Mietvertrags zu machen.
Die Garage wurde dem Mieter unentgeltlich zur Nutzung überlassen.
Die Agentur für Arbeit erkannte den Mietvertrag ohne Garage an und zahlte die Miete.
Deshalb bin ich der Meinung dass die Garage nicht Teil des einheitlichen Mietverhältnis ist und separat entzogen bzw. gekündigt werden kann.
Hat er jetzt Nutzungsrecht oder nicht? Zuerst sagst Du nicht erwähnt, dann doch. Bis auf Widerruf wäre OK gewesen.
Hier ist wohl zu unterscheiden, ob eine Duldung des Vermieters vorliegt oder eine Nutzungserlaubnis.
Bei Duldung hat der Mieter ohne ein explizites Einverständnis des Vermieters einen Teil des Vermietereigentums genutzt. Der Vermieter wurde darauf aufmerksam und hat die Nutzung untersagt. Der Mieter muss die Nutzung aufgeben.
Eine unentgeltliche Nutzungserlaubnis muss wirksam gekündigt werden. Die Garage und Stellplatz unterliegen nicht dem Mietwohnrecht aber dem Gewerbemietrecht. Dort ist das BGB gültig. Kündigungsfrist 3 Monate zum Quartalsende also hier zum 30.06.2017.
Das explizite Einverständnis gab es durch Übergabe der Schlüssel.
Also läge eine unentgeltliche Nutzungserlaubnis vor...
ich bin zwar kein Experte für Mietrecht, trotzdem auch hier nochmal der Link, nachdem die Garage Teil der Wohnung wäre und eben nicht seperat gekündigt werden kann. Was sagst du zu dem link? https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/garagestellplatz-im-mietrecht_idesk_PI17574_HI923375.html
Die Beurteilungen nach @haufe sind mir bekannt und treffen auch zu. Aber hier ist nichts vermietet - es wurde keine Vereinbarung über die Miete getroffen. Also greift hier weder Pacht- noch Mietrecht.
Aus dem link geht aber dennoch hervor, dass die Überlassung die Garage zum Teil der Mietsache macht, und somit den Kündigungschutzklauseln unterliegen würde. Mangels fehlender Fachkenntnisse im Mietrecht beharre ich ja überhaupt nicht auf dem Standpunkt - da ich mich aber beruflich tagtäglich mit anderen Rechtsbereichen rumschlage, gebe ich mich mit deiner Begründung nicht zufrieden. Du magst ja recht haben, dann begründe uns aber bitte etwas ausführlicher, warum sich der Sachverhalt anders als im link darstellt. Die Überlassung ist definitiv unstreitig, die Rechtsfolgen sollten dies auch sein?
... das wird bei unseren Gerichten hier nichts, ich darf ja dem Mieter auch den zugesagten Bodenraum nicht einfach nur mal so entziehen.
Es wurde halt damals bei Abschluss des Mietvertrags ein
(unentgeltliches) Nutzungsrecht auf nicht bestimmte Zeit für diese
Garage und den Stellplatz davor (als Zufahrt) abgeschlossen.
In welcher Form wurde das Nutzungsrecht denn abgeschlossen, wenn es nicht im Mietvertrag vereinbart wurde?
Der Mieter könnte im Falle einer Nutzungsuntersagung die Miete kürzen und/oder die Nutzung gerichtlich wieder einklagen. Um zu beweisen, dass die Garagen-/Stellplatznutzung Teil der Mietsache ist, könnte er auf Zeugen verweisen, sofern vorhanden und er könnte auch die damalige Vermietanzeige oder das Exposé heraus kramen, in dem die Garagennutzung ausdrücklich erwähnt wird.
Hat er so etwas auch nicht mehr oder gab es so etwas nie, könnte man natürlich behaupten, dass die Nutzung nur widerruflich gestattet war. Ob man damit vor Gericht durch kommen würde, hängt natürlich auch vom Richter ab. Vor Gericht und auf hoher See...
Tendenziell würde ich aber davon ausgehen, dass die Garagennutzung zur Mietsache gehört, was z. B. durch die gemeinsame Übergabe von Garage- und Wohnungsschlüssel (Mietvertrag oder Übergabeprotokoll?) belegt ist.
Hierzu einen Rechtsstreit mit dem Mieter anzufangen, halte ich für gefährlich.
Dem Mieter wurde die Garage unentgeltlich überlassen und man hatte sich geeinigt diese nicht zum Bestandteil der Mietsache zu machen.
Aus folgendem Grund:
Die vereinbarte Miete wurde damals von der Agentur für Arbeit bezahlt, diese hätte den Mietvertrag nicht "anerkannt" wenn die Garage und die somit höher ausfallende Miete fällig gewesen wäre.
Deshalb hatten sich Vermieter und Mieter geeinigt die Garage nicht Teil des Mietvertrags zu machen.
Die Garage wurde dem Mieter unentgeltlich zur Nutzung überlassen.
Die Agentur für Arbeit erkannte den Mietvertrag ohne Garage an und zahlte die Miete.
Deshalb bin ich der Meinung dass die Garage nicht Teil des einheitlichen Mietverhältnis ist und separat entzogen bzw. gekündigt werden kann.
Wenn das so ist, gehört sie nicht zur Mietsache und man kann sie entziehen. Muckt der Mieter auf, spricht man mit ihm über das Thema Arbeitsagentur und Erschleichung von Leistungen.
Erschleichen von Leistungen liegt hier nicht vor und ich finde es auch fraglich, hier eine Art Erpressung zu empfehlen. Der Fragesteller biegt sich die Sache hier immer mehr zu recht (was ich auch durchaus nachollziehen kann), in Bezug zur ursprünglichen Darstellung ist aber sehr wahrscheinlich ein einheitliches Wohnraummietverhältnis vorhanden.
So weit will ich gar nicht gehen, Erpressen, Erschleichen von Leistungen etc.
Mittlerweile zahlt die AfA auch nicht mehr, da der Mieter mittlerweile wieder berufstätig ist. Ich wollte diesen Fakt nur zur Sprache bringen um verständlich zu machen, was dazu geführt hat dass die Garage nicht im Mietvertrag ist und ich deshalb ein einheitliches Wohnverhältnis nicht sehe.
Eventuell lässt sich die Situation der Garage vergleichen mit Nebenräumen/Kellerräumen (siehe hier: https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/nebenraeume-unentgeltliche-ueberlassung-kann-frei-widerrufen-werden_idesk_PI17574_HI7662705.html).
Ich denke ich werde den Mieter schriftlich auffordern die Garage zu räumen/übergeben da diese nicht Teil des Mietvertrags ist, ob es später zu einer Räumungsklage kommt, kann ich noch nicht sagen.
Selbst wenn kein einheitliches Wohnraummietverhältnis besteht, sehe ich auch die Pflicht an die Garage zu kündigen, weil ich gar nicht wüsste auf welcher Basis. Also klingt spontan das zurückfordern bzw. widerrufen der unentgeltlichen Nutzung nach dem passendsten (vgl. mit dem Haufe Link).
Das Garage und Nebenräume nicht das gleiche sind ist mir klar, dennoch sehe ich hier dass diese gleich genutzt werden (unentgeltliche Nutzung, nicht mehr, nicht weniger).
der link funktioniert nicht - hier ggf.: ( https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/nebenraeume-unentgeltliche-ueberlassung-kann-frei-widerrufen-werden_idesk_PI17574_HI7662705.html ) - das Urteil klingt in der Tat interessant, ist aber dennoch ein Einzelurteil, von dem man leider keine Details bekommt. Du kannst dein Glück mit der Kündigung ja versuchen- vor einer Räumungklage wäre aber dennoch dringen anzuraten einen Fachanwalt zu konsultieren.
Hier sind Details zu dem Urteil: http://www.ibr-online.de/IBRUrteile/index.php?S\_Aktenzeichen=2-11%20S%2086%2F14
Dieses mal funktioniert der Link hoffentlich.
Leitsatz zwei und drei finde ich hier interessant und allgemein.
Eine umfassende anwaltliche Beratung kommt einer Räumungsklage selbstverständlich zuvor.
Probieren die Nutzung zu widerrufen kann man in jedem Fall, wie es dann weitergeht steht in den Sternen...
Ich würde mich auch beraten lassen und es mit der Aufkündigung des Nutzungsrechts einfach mal probieren.
Der Ansicht war ich nämlich auch.
Ein Mietvertrag über eine Garage kann auch grundlos gekündigt werden, dieser liegt aber auch nicht vor.
Die Garage ist auch im Wohnraummietvertrag nicht aufgeführt.
Deshalb bin ich nämlich auch der Meinung das ebenfalls ohne Angabe von der Gründen die Garage/Stellplatz Nutzung entzogen werden kann (freundlicherweise mit einer angemessenen Frist).
Danke.