Hauskauf, Grundschuld vom Verkäufer löschen oder stehen lassen?
Hallo,
der Verkäufer eines Hauses hat aktuell noch eine Grundschuld von Summe x. Wir möchten das Haus nun kaufen, evtl. Übernehmen wir die Grundschuld und finanzieren bei derselben Bank.
Wenn das allerdings nicht der Fall ist, und wir über eine andere Bank finanzieren, diese dann die alte Grundschuld ablöst und sich mit der neuen Grundschuld ganz oben einträgt, macht es dann Sinn die alte Grundschuld vom Vorbesitzer löschen zu lassen? Welche Vorteile hat das stehen lassen der alten Grundschuld und welche Nachteile kann es geben, wenn man diesen Eintrag stehen lässt?
Ich hoffe die Frage ist verständlich, vielen Dank
4 Antworten
Bestehe darauf, dass die Grundschuld gelöscht wird ! Grundsätzlich kann ein Käufer die Grundschuld auch übernehmen, insbesondere, wenn er über die gleiche Bank finanziert. Gebührenmäßig hat er aber keinen Vorteil. Lediglich der VERKÄUFER spart sich die Kosten der Löschung.
Ich erläutere meine Meinung an folgendem Beispiel:
Die A-Bank hatte vor z.B. 10 Jahren eine Grundschuld von 200.000 € ins Grundbuch Abt. III eintragen lassen.
Fall 1) die Grundschuld wird vom Käufer übernommen. Er finanziert mit der gleichen Bank sein Darlehen von 250.000 €. ==> Die A-Bank wird eine 2. Grundschuld eintragen lassen in Höhe von 50.000 €. So ist das Gesamtdarlehen komplett abgesichert.
Fall 2) Der Käufer finanziert über die A-Bank nur einen Betrag von 150.000 €. Jetzt ist die A-Bank mit dem "alten Eintrag in Höhe von 200.000 €" übersichert. Dadurch hat der Käufer Nachteile, wenn er später mal ein weiteres Darlehen benötigt, denn seine Bonität ist durch die Übersicherung kleiner geworden.
Fall 3) Der Käufer finanziert seinen Kaufpreis über die B-Bank. Der Notar wird dem Käufer raten, den Eintrag der A-Bank löschen zu lassen. Auch die B-Bank wird darauf bestehen. Würde die B-Bank nicht darauf bestehen und würde der Notar nicht dafür sorgen, dass der Eintrag der A-Bank gelöscht wird, dann wäre der Eintrag der B-Bank unter dem Eintrag der A-Bank und würde, wenn das später im Falle z.B. einer Versteigerung nicht revidiert wird, an 2. Stelle stehen. Da wird die B-Bank nie mitspielen wollen, weil es unklug wäre.
Das wäre auch für den Käufer schlecht, denn nun hätte er 2 Einträge, die seine Bonität verschlechtern.
nein, die Grundschulden werden immer der Reihe nach - gem. Datum - eingetragen. Ist ein Darlehen zurückbezahlt ==> soll die Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden, dann wird die Löschung durch Unterstreichung markiert bzw. angezeigt.
Die Bonität verschlechtert sich immer mit jedem Eintrag, denn jeder Käufer hat seine eigene rechnerisch ermittelte Bonität. Beispiel: Du hast eine Bonität von 500.000 € aufgrund eines hohen Einkommens. Dann sinkt Deine Bonität auf 300.000 €, wenn Du ein Darlehen von 200.000 € aufgenommen hast. Der Eintrag ins Grundbuch von 200.000 € liefert genau dieses Bild - auch wenn er faktisch nicht wahr ist - weil dieses Darlehen z.B. durch Tilgung nur noch 50.000 € beträgt.
Schließlich läuft ein Leser des Grundbucheintrages nicht zu der jeweiligen Bank und prüft die faktische Richtigkeit.
Der einfachste Weg ist also die Grundschuld zu übernehmen und bei der selben Bank zu finanzieren.
Wenn wir zu einer anderen Bank gehen, dann muss der Eintrag der alten Bank zwingend gelöscht werden und ein neuer beantragt werden, damit die neue Bank in der Grundschuld ganz oben steht und es für mich als Käufer keiner Nachteile entstehen? Verstehe ich das richtig?
Oder gibt es auch die Möglichkeit dass die Grundschuld der alten Bank von der neuen Bank übernommen wird, und man sich dadurch die Löschung und Neubeantragung spart?
1) ja, der einfachste Weg ist bei der selben Bank zu finanzieren. Es sind nur die Konditionen zu prüfen. Der einfachste Weg muß nicht der preislich günstigste sein.
2) ja, gehst Du zu einer neuen Bank, wird die neue Bank auf Löschung der bisherigen Grundschuld der alten Bank bestehen. Das wird ihre "MUSS-Bedingung" sein. So ist das auch üblich. Der Notar regelt das. Man nennt das Zug-um-Zug Abwicklung. Du hast alles gut verstanden.
3) Ja, die Möglichkeit gibt es auch, dass die neue Bank die Grundschulden der alten Bank übernimmt. Aber das geht nur, wenn eine neutrale Inhabergrundschuld eingetragen wird. Das ist dann vergleichbar mit dem KFZ-Brief. Wer den Brief hat, der ist auch Inhaber der Rechte. Nur lassen sich die Banken ungerne darauf ein, weil die Austragung und Eintragung im Grundbuch immer mit Kosten verbunden ist. Und das ist aus Bankensicht erwünscht, als Hindernis sozusagen, damit man nicht so leicht die Bank wechseln kann. Um bei der neuen Bank eine Inhabergrundschuld zu vereinbaren, solltest Du von vorneherein sagen: Sie bekommen zur Absicherung einen Inhabergrundschuldbrief. Sagt sie "ja" dazu, hast Du einen taktischen Kostenvorteil, falls Du diese Bank mal wechseln willst.
Auch nach vollständiger Tilgung der Grundschuld ist so eine Inhabergrundschuld günstig, denn Du bekommst den Inhabergrundschuldbrief nach Tilgung des Darlehens ausgehändigt (dann bist Du Inhaber der eigenen Grundschuld) und könntest so irgendwo irgendwann bei Bedarf ein Darlehen aufnehmen und den Grundschuldbrief als Sicherheit übergeben. Aber wie gesagt... darauf wird sich Deine neue Bank vermutlich nicht oder nicht gerne einlassen.
eine eingetragene bediente hypothek zu löschen verursacht kosten bei gericht und der kreditierenden bank . aber mit der ist es dann einfacher geld aufzunehmen bei der bank ! denn die neue hypothek ist ja gesichert !
Es geht nicht um eine Hypothek sondern eine Grundschuld
Grundsätzlich sollten alle Einträge gelöscht werden beim Verkauf und Notarvertrag.
das vorkaufsrecht der kommune kannst nicht löschen !
Das steht auch nicht im Grundbuch...
Zu Beispiel 3. Warum würde die B-Bank an 2. Stelle stehen? Steht nicht immer die aktuelle Grundschuld (aktuelle Kreditgeber) ganz oben?
Und warum würden die 2 Beträge die Bonität des Käufer verschlechtern?