Haus ohne Eigenkapital kaufen - ja oder nein?
Hallo zusammen.
Wir möchten aus unserer Wohnung raus und überlegen derzeit, uns ein Haus zu kaufen."Einziges Manko": Wir haben kein Eigenkapital vorzuweisen. Wir haben gerade alle Kredite usw. abbezahlt und sind jetzt ziemlich genau bei 0.
Unsere Lebenssituation sieht folgendermaßen aus:Ich gehe voll arbeiten, bin auf Lebenszeit verbeamtet (A13) --> ca. 3200 EUR netto/MonatMeine Frau ist derzeit in Elternzeit, auch auf Lebenszeit verbeamtet (auch A13), geht nächstes Jahr auch wieder "Halbzeit" arbeiten. Derzeitiges Elterngeld: ca. 1400 EUR/Monat.Zudem haben wir einen frisch geborenen Sohn --> Einkommen ca. 180 EUR/Monat (bitte nicht Ernst nehmen).
Wir haben uns ein Haus für 259000 EUR angesehen, was uns absolut zusagt.
Meine Fragen:1. Lässt sich sowas überhaupt finanzieren? Wir können ja im Grunde nicht einmal die Hauskauf-Nebenkosten tragen, geschweige denn die Maklerprovision etc.2. Falls dies doch möglich ist: Ist es sinnvoll, eine Vollfinanzierung anzustreben? In Anbetracht der derzeitigen Zinssituation kann ich mir vorstellen, dass es sinnvoller ist, mehr Zinsen zu zahlen (relativ zu den Zinsen, wenn Eigenkapital vorhanden wäre), dafür aber erstens keine Miete mehr zahlen zu müssen (derzeit ca. 740 EUR/Monat warm; monatich aus dem Fenster geschmissenes Geld) und zweitens nicht zu warten, bis die Zinsen wieder in unerreichbare Höhen klettern. Ein Prozent Zinssteigerung kann mal locker mehrere Zehntausend EUR ausmachen.Kommt das quasi effektiv nicht auf's Selbe heraus?
Ich hoffe, ich habe mich nicht allzu kompliziert ausgedrückt.Kurzum finde ich es unsinnig Miete zu zahlen, anstatt das Geld zur Kreditabzahlung zu nutzen. Ob ich Eigenkapital anspare und gleichzeitig Miete zahle oder eben direkt einen (dann eben höheren) Kredit bei derzeit niedrigem Zinssatz abbezahle kommt doch sicher auf's selbe heraus.Und unsere Jobs sind ja sicher.
Ich hoffe meine Frage erscheint nicht allzu dumm. Mal davon abgesehen, dass ich auch nicht weiß, an wen Unabhängiges sich mal da wenden könnte, um diese Frage genau "ausrechnen" zu lassen.
Viele Grüße und Danke für Antworten im Voraus!
9 Antworten
Es ist vieles dazu geschrieben worden, Vernüftiges aber auch völliger Blödsinn.
Sooo, wenn das mit dem Beamtenstatus richtig ist, sollten Sie "zunächst" im Beamtenhaus -Behörde- mal nachfragen, ob es keinen Kollegen/in gibt, die für das BHW arbeitet. Gleiches gilt für den Betriebsrat.Je nach Behörde, gibt es immer noch die Möglichkeit ein Arbeitgeberdarlehen -Beamtendarlehen- zu bekommen. Sobald Sie die Summe kennen, sollten Sie sich auf dem örtlichen Immobilienmarkt umsehen. Evtl. auch mal beim Amtsgericht nach Versteigerungsobjekten schauen. Sobald die Immobilie dann gefunden wurde, oder die, die Sie genannt haben, sollten Sie mit Ihrer Hausbank reden. Beim Amtsgericht auch darauf achten, welche Bank betreibende Gläubigerin ist. Vielleicht ist sogar Ihre Hausbank dabei.
Eine Beamtenfamilie, Ihre dürfte eine sein, kann durchaus bis 120% bei einer Immobiliefinanzierung realisiert werden. Sollte e sso sei, dass Sie di ebislang aufgenommenen dArlehen vollständig und OHNE Probleme getilgt haben, dürfte der Finanzierung nichts aber auch garnichts im Wege stehen. Wer da anderes, insbesondere bezogen auf das Eigenkapital mitteilt hat vieles, aber von Finanzierungen bei Beamten keine Ahnung.
Da noch ein Kleinkind da ist, bitte auch noch bei der Wohnungsbauförderstelle nachfragen. Je nach Dauer der Ehe kann da auch noch Geld fließen.
Nun aber los und Nachfragen. Viel ERfolg
Hallo Poldy,
mich erstaunt immer wieder, wie wenig beim Hauskauf auf die Nebenkosten eingegangen wird und dass viele die Monatsrate der Darlehen mit der Miete vergleichen.
Zu Nebenkosten: Es ist deutlich teurer ein Haus als eine Wohnung zu unterhalten. Alleine 150m² zu heizen statt 60m². Und die 150m² haben sechs Außenflächen, die Wohnung im Idealfall nur eine oder zwei... Grundsteuer, Müllgebühren etc. sind weitere Faktoren, die sich ändern. Ganz zu schweigen von der Instandhaltung, für die man auf jeden Fall rechnerisch eine Rücklage bilden sollte (nicht umsonst gestattet das Finanzamt Firmen und Vermietern Immobilien abzuschreiben - im Gegensatz zu Grundstücken).
Zu Vergleich Miete / Rate: Die Miete enthält neben den Finanzierungskosten immer auch einen Anteil an der Instandhaltungsrücklage und den Nebenkosten. Dieser Teil ist für den Vergleich nicht relevant. Die Monatsrate ist ebenfalls im Vergleich nicht relevant, lediglich der Zinsanteil zählt (der fließt ja nicht in das Eigentum sondern an die Bank als sozusagen Vermieterersatz).
Jetzt zu Deinen Fragen: Ist es möglich? Beamten sollte eine 100% Finanzierung zu günstigen Konditionen möglich sein - die Zahlungen sind ja sogut gesichert wie sie es durch eine Immobilie auch wären (falls die Zwangsversteigerung nicht genug einbringt, um den Blickwinkel der Bank zu nennen).
Ist es sinnvoll? Nein. zumindest im direkten Vergleich erstmal nicht (für 740 EUR Zinsen im Monat bekommt man keine 260 TEUR - es entspräche etwa 3,4% Zinssatz - und die 740 EUR enthalten ja bei Euch scheinbar bereits Heiz- und grunstücksbezogene Nebenkosten).
Die zukünftige Zinsentwicklung könnte es doch wieder rentabel machen. Das könnt Ihr Euch aber selber grob ausrechnen (Wikipedia zu Annuitätendarlehen anschauen, Excel rausholen und ein wenig spielen). Da gerade die ersten Jahre eines Annuitätendarlehens jedoch hauptsächlich aus Zinszahlungen bestehen ist es oft sinnvoll, sich genau diese Jahre zu sparen.
*Beispiel (keine Gewähr, überschlägig gerechnet): Angenommen, Ihr habt im Monat 2.000 EUR abzgl. Miete zum Sparen über. Die erste Alternative ist weiter Miete zu zahlen und 1.300 EUR monatlich zu sparen. Macht in fünf Jahren (ohne Zinsen, gibt ja gerade kaum welche) 78 TEUR.
Ein Darlehen über 260 TEUR würde bei einer Rate von 2.000 EUR in fünf Jahren bei 4% Zins immerhin auf 184 TEUR sinken, also 76 TEUR "Guthaben" erwirtschaften.
Sollte das Darlehen Euch teurer kommen, sinkt die Tilgung, bei 4,5% sind 70 TEUR getilgt, bei 5% nur 64 TEUR etc.*
In meinem Beispiel sind bei einem fünf Jahreshorizont 4% der ungefähre Breakeven Zinssatz, über drei Jahre sinkt er schon auf 3,6%, bei zwei Jahren auf 3,5% etc.
Es kommt also sehr darauf an, welchen Langfristzinssatz Ihr Euch sichern könnt und wie ihr die Lage in X Jahren einschätzt. Ein 15 Jahre fester Zinssatz heute muss dabei mit einem 10 Jahre festen Zinssatz in fünf Jahren verglichen werden (Festschreibung über zehn Jahre wird gerne teuer, habe ich mir sagen lassen).
Viel Spaß beim Rechnen und noch mehr Spaß mit dem neuen Häuschen!
Man kauft ein Haus immer OHNE Makler.Wir haben es so gemacht: bei der bank nachgefragt welches Darlehen wir mit unseren Einkommen bekommen würden.Dann bekamen wir eine Summe genannt und danach haben wir uns Privat ein haus gesucht.
... es gibt Regionen in Deutschland, da kann der Hauskauf ohne Makler ein mehrjähriges Projekt werden, weil von privat so gut wie nichts auf dem Markt ist!!
nun schließt eine Kapital Risiko Versicherung ab und kauft die Sache! Auf das Haus Grundschuld eintragen und gut ist!
lasst euch mal für 15 Jahre die Summe ausrechnen die ihr monatlich aufbringen müsst
Würde das auf jeden Fall befürworten. Sprich mit 2 oder 3 Banken, ebensovielen Bausparkassen. Habe vor einigen Jahren Eigentumswohnung so erstanden. Unser Geldwird immer weniger wert und somit hast Du auf jeden Fall einen festen Wert. Mit Eurem Einkommen dürfte das kein Problem sein. Spart ja auch eigene Miete dadurch. Noch sind die Zinsen relativ günstig! Würde es auf alle Fälle machen!