Finanzierung von Anbau/Hausbau auf Grundstück der Eltern
Hallo ! Wir möchten auf dem Grundstück meiner Eltern einen eigenständigen Anbau errichten. Auf dem Grundstück, das nicht teilbar ist, steht das Elternhaus. Meine Oma hat lebenslanges Wohnrecht im EG, meine Eltern wohnen im OG. Meinen Eltern wurde vor ca. 20 Jahren das Grundstück samt Haus übertragen. Jetzt stellt sich die Frage, wie ich nun den Anbau finanzieren kann. Ich bin 28 Jahre und hab vor drei Jahren mein Studium abgeschlossen und bin mittlerweile zweifacher Vater, für Eigenkapital ansparen war also keine Zeit. Ich brauche ja für die Bank Sicherheiten, um Geld zu bekommen. Welche Möglichkeiten bieten sich mir in der oben bechriebenen Situation ?
Wir haben geplant, den Anbau als eigenständiges Haus zu konzipieren, so eine Art einzelne Doppelhaushälfte.
Für jeden Tip wäre ich sehr dankbar !
5 Antworten
Eine weitere Möglichkeit wäre, dass Deine Eltern den Anbau finanzieren, d.h. Deine Eltern sind dann auch Eigentümer des Anbaus. Die Wohnung würden sie dann an Dich vermieten. Oder es wird zu Deinen Gunsten ein Niessbrauchrecht an der Wohnung vereinbart und im Gegenzug vereinbart ihr die Zahlung einer monatlichen Rente von Dir an Deine Eltern. Vor- und Nachteile wären evtl. auch mal mit einem Steuerberater zu diskutieren.
deine Eltern müssten am Darlehen mit unterzeichnen und sind damit Bürgen
man muss die dingliche Haftung (des Grundstücks) von der persönlichen Haftung (für das Darlehen) unterscheiden, ´dier Eltern haften dinglich, nicht persönlich; für das Darlehen können sie nicht in Anspruch genommen werden, auch nicht als Bürge (ausser sie geben eine Bürgschaft freiwillig noch zusätzlich ab).
da es sich nicht um ein eigenständiges Grundstück handelt, können Grundpfandrechte(Hypotheken, Grundschulden) nur auf dem gesamten Grundstück eingetragen werden; es haftet immer das Grundstück mit sämtlichen darauf bestehenden Gebäuden; in diesem Falle ist also bei der Sicherung éines Darlehens auch das bereits bestehende Gebäude mit betroffen; Deine Eltern könnten Dir aber auch die Hälfte des Grundstückes überlassen und dann könnte die Belastung nur auf Deinem Hälfteanteil eingetragen werden. Deine Eltern brauchen das Darlehen nicht unterzeichnen, allerdings müssten sie die Eintragung der Grundschuld bewilligen und somit haften sie auch für die Belastung; allerdings nicht als persönliche Schuldner sondern nur als dingliche Schuldner; für das Darlehen können sie nicht in Anspruch genommen werden;
Zunächst mal wäre es trotz allem sehr empfehlenswert, das Grundstück in zwei selbstständige Grundstücke zu teilen (geht nicht, gibt's normalerweise nicht, denn neu vermessen und aufteilen kann man alles). Dazu ist natürlich das Einverständnis Deiner Eltern als Eigentümer nötig. Unbedingt erst nach der Teilung sollten Dir Deine Eltern dann das "neue" Grundstück für Dein geplantes Haus übertragen bzw. verkaufen. Die Teilung ist deshalb wichtig, da die Bank bei der Finanzierung des Hauses mit Sicherheit eine Grundschuld im Grundbuch haben will, um das Darlehen abzusichern und wenn es sich um ein Grundstück handelt, wo auch das Haus Deiner Eltern drauf steht, dann würde dies ja auch als Sicherheit herhalten und verwertet werden, wenn Ihr Eure Schulden einmal nicht mehr zahlen könntet. Eine Grundschuld für einen Teil eines Grundstücks gibt es nämlich nicht. Ebenso wäre ein Verkauf (auch wenn jetzt nicht geplant, so weiß man nie, was mal kommt) Eures Hauses dann nicht möglich, da es ja auf dem Grundstück der Eltern stünde, wenn das Grundstück nicht geteilt wird. Es gehört Euch dann noch nicht einmal, wenn Ihr nicht mit im Grundbuch steht bei dem Grundstück. Die Finanzierung kann also nur funktionieren, wenn es sich um Euer Haus auf Eurem Grundstück handelt, da sonst Deine Eltern voll mit drin hängen. Nun zum fehlenden Eigenkapital: wenn Du ein entsprechend hohes monatliches Einkommen hast und Dir eine 100% Finanzierung leisten könntest, dann gibt es auch Banken, die solche Finanzierungen anbieten, wenn auch mit höheren Zinsen. Alles, was über 60% der Kauf-/Baukostensumme hinaus geht kostet normalerweise mehr Zinsen, da die Bank natürlich auch ein höheres Risiko hat, wenn das Haus die einzige Sicherheit ist. Alternativ könnten natürlich auch die Eltern als Bürgen einspringen, oder doch auch deren Haus als Sicherheit bieten (ist aber nicht empfehlenswert). Evtl. kannst Du ja auch im Familienkreis ein Darlehen bekommen, was dann als Eigenkapital bei der Bank zählen würde. Am besten solltest Du aber unbedingt mal einen Beratungstermin bei einer Bank wahrnehmen um das Thema ebenso detailliert zu besprechen.
Ach, und nochwas... Das lebenslange Wohnrecht Deiner Oma, sofern es denn auch im Grundbuch steht (wovon ich ausgehe), verbessert die Eignung des bereits vorhandenen Hauses als Sicherheit nicht gerade, da eine solche "Belastung" eines Grundstücks sich wertmindernd auswirkt.
Das wird schwierig.... denn so wie ich das verstehe, hast Du bisher kein Rechte an Grundstück und Haus. Deshalb fällt das als Sicherheiten schon mal aus. Da wird es wohl nur den Weg geben, dass Deine Eltern entweder als Bürgen auftreten(mit Haus als Sicherheit), oder Dir zumindest einen Teil des Hauses überschreiben und Du es somit als Sicherheit einbringen kannst. Oder Du hast so ein hohes Einkommen, dass eine Bank es wagt, das Vorhaben so zu finanzieren. Auf jeden Fall bei verschiedenen Banken erst einmal nachfragen, welche Kriterien mal zugrunde legt. Ist nämlich von Bank zu Bank verschieden. Vielleicht findet sich ja eine, die nicht so streng nach BASEL einstuft. Viel Glück
Vielen Danke schonmal für die bisherigen Antworten. Ich habe keine Ahnung von Grundstücksteilungen. Ich dachte einfach, das sei mit dem meiner Eltern nicht möglich. Welche Vorrausetzungen gibt es denn dafür ? Da ich hoffe die 100.000€ nicht zu übersteigen, sollte eine Fnanzierung auch ohne Eigenkapital kein Problem sein. Zumal bei einer eventuellen Teilung das Grundstück als EK dienen könnte.
falls du in Zahlungsschwierigkeiten gerätst, Arbeitslos z.B. und deine Eltern können das Darlehen nicht bedienen, werden dann beide Häuser versteigert