Darf ich bei einem geerbten Haus den Mietern kündigen?
Ich habe vor zehn Jahren ein Haus geerbt, auf das meine Großmutter aber noch den "Nießbrauch" (so heißt das jedenfalls in Schwaben) hatte. Nun würde ich es gerne verkaufen oder nue vermieten. Die Mieter wohnen dort seit 1991 drin. Ich kenne sie kaum, aber sie haben das Haus wirklich übel heruntergewohnt. Ich hätte jetzt eine Familie, die das Haus trotzdem gerne mieten/ kaufen würden, es gündlich sanieren und renovieren. Ich kenne die Familie seit Jahren und würde es Ihnen sehr gern vermieten Aber: Geht das überhaupt? Geht eine Kündigung wirklich NUR bei Eigenbedarf? Ich kann das eigentlich gar nicht glauben - das wäre doch unfair, daß ich mir als neuer Besitzer meine Mieter nicht aussuchen darf. Wer weiß was stimmt?
P.S. Bitte keine Häme oder blöde Kommentare, nach dem Motto: Der böse Vermieter bla bla. Ich wohne selbst in Miete, das ist das einzige was ich besitze. Ich möchte wirklich einen Rat
11 Antworten
Die Frage ist, wann und warum der Niesbrauch beendet wurde. Die Beendigung des Niesbrauchs berechtigt den Eigentümer, einen vom Niesbraucher geschlossenen Mietvertrag zu kündigen §1056 Abs 2 BGB.
Das widerspricht aber den entsprechenden Kündigungsbestimmungen bei Erbschaft, und insofern stellt sich die Frage, ob das auch gilt, wenn der Nießbrauch durch Tod und Erbschaft beendet wird.
Wenn der Niesbrauch mit den Tod endet wird der Niesbrauch ja gerade nicht vererbt. Und am Eigentümer ändert sich beim Tod des Niesbraucher ja nichts, das ist ja jemand Anders.
Wenn er bereits davor geschlossen wurde, gilt das nicht, denn der Vertrag ist ja dann nicht vom Nießbraucher geschlossen worden, da er zu dem Zeitpunkt noch gar kein Nießbraucher war.
Das ist durchaus ein Problem. Der Mietvertrag muß allerdings mit den Niesbraucher geschlossen werden oder von diesen übernommen werden. Bei eine Niesbrauch kann der Eigentümer ja nicht vermieten, da den Niesbraucher das Nutzungsrecht zusteht.
Du selbst kannst das Haus nur an die bekannte Familie verkaufen, diese kaufen dann den bestehenden Mietvertrag mit Deinen Mieter zunächst mit und können dann, nachdem sie im Grundbuch eingetragen worden sind, eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Allerdings haben die jetzigen Mieter eine Kündigungsfrist von 9 Mon.
Als Vermieter brauchst Du schon einen berechtigten Grund um ein Mietverhältnis zu kündigen. Der Verkauf der Immobilie ist allerdings kein Grund.
Natürlich, jeder Vertragspartner darf kündigen. Ich fürchte nur, du bist keiner. Denn Nießbrauch (liegt ja laut Frage vor!) hat ja jemand anderes und der darf somit alleine verfügen. Alles ganz einfach.
Danke für deine Antwort. Meine Großmutter hatte den Nießbrauch, sie ist dieses Jahr verstorben. Darf ich jetzt kündigen?
Als Erbe erbst Du auch die bestehenden Verträge mit.
Daran ist nichts zu ändern.
Es gilt nach wie vor das normale Mietrecht.
Kündigen kannst du eigentlich immer. Allerdings hast du bei deinen aktuellen Mietern eine ziemlich lange Kündigungsfrist und der Kündigungsgrund muß zudem rechtlich anerkannt sein. Verkauf ist kein solcher. Insofern hast du schon Recht, daß du es nicht fassen kannst.
Wie wär's stattdessen mit einer Mieterhöhung, sofern sich die Miete noch nicht am Mietspiegel deines Ortes orientiert? Ist ja manchmal eine elegante, wenn auch nicht die feine englische Art, eine Trennung zu provozieren.
Übrigens wohnen Mieter ein Objekt nicht ab, sondern es liegt normaler Verschleiß vor. Das betrifft z.B. Bodenbeläge und Innenanstriche.
Ich kann ja verstehen, daß du nicht sanieren und renovieren willst, die Arbeit und die Kosten lieber anderen überlässt. Aber ich empfinde es als Mieter nicht sachgerecht, deinen Mietern zu unterstellen, sie hätten das Haus herunterwohnt. Für die Außenansicht, sowie für die Bausubstanz, ist nach geltendem Recht immer noch der Vermieter, also du, zuständig. Möchtest du als Mieter ja auch nicht aufgebrummt bekommen, oder?
Das wusste ich auch noch nicht...
Das widerspricht aber den entsprechenden Kündigungsbestimmungen bei Erbschaft, und insofern stellt sich die Frage, ob das auch gilt, wenn der Nießbrauch durch Tod und Erbschaft beendet wird...
Denn wenn ich das richtig verstanden habe, gilt das nur dann, wenn der Vertrag WÄHREND des Nießbrauchs geschlossen wurde. Wenn er bereits davor geschlossen wurde, gilt das nicht, denn der Vertrag ist ja dann nicht vom Nießbraucher geschlossen worden, da er zu dem Zeitpunkt noch gar kein Nießbraucher war...