Alte Häuser Kaufe, Sanieren und dann Verkaufen?
Hallo Leute, ich hab eine Frage, und zwar mein Vater hat ein Bauunternehmen und wir machen alles aus einer Hand (Fliesen, Bode, Wasser, etc. )außer spezielleren Fällen Fenster, Heizung etc. da haben wir Partner Firmen die es für uns machen. Da das Unternehmen schon seid 30 Jahren steht, und wir schon lange mit unseren Großhändlern zusammenarbeiten, haben wir auch dem entsprechend beim Waren einkauf Rabatte auf die Produkte. In ungefähr 5-8 Jahren werde ich die Firma übernehmen und auch weiterführen. Ich hab da aber eine etwas andere Vorstellung wie die Firma weiter funktionieren sollte. Ich würde gerne ältere und herunter gekommene Immobilien einkaufen, die dann dem entsprechen Sanieren und dann wieder Gewinn erzeugend weiter Verkaufen. Rechnerisch wäre das auch möglich (dazu mache ich unten noch ein kleines Beispiel) das was mich Interessiert, weshalb ich hier auch meine Frage stelle, wie sieht es Rechtlich gesehen aus? Gibt es irgendwelche Gesetze die ich da beachten muss usw?
Jetzt mal zu meinem Beispiel, wie das ganze so ungf. funktionieren sollte: Ich kaufe im Umkreis von einer großen Stadt (Berlin, München etc.) ein Haus. Das haus würde 470000€ (den Preis habe ich gerade auf die Schnelle im Internet gesucht) das ist eine Immobilie Baujahr 1974. Hat 140 m² Wohnfläche und 220 m² Grundstückfläche. 5,5 Zimmer. Was ich auf dem Bildern erkennen kann, sieht das Haus innen so aus als ob es über 20 Jahre nicht mehr Renoviert worden wäre. Also würde ich sagen ungf 7000€ fürs Bad, 3500€ für das Gäste WC, die Zimmer mit Boden verlegen und streichen würde auch so um die 25000€ kosten. Dazu kommt die Küche 4500€. Elektrik 3000€ und die Fassade sieht noch recht frisch aus. Zusammen ergibt das ungf. 43000 € Brutto. Das ist natürlich nicht der 100% Preis ich würde sagen die ganze Renovierung würde um die 50000-55000€ Kosten. Jetzt wird sich der ein oder andere Fragen, warum ich auf so niedrigen Preisen bin. Das sind nicht die Preise für die wir es bei Privatkunden anbieten sondern so ungf. die Preise, für die wir das Material einkaufen. Das mach ja schon automatisch um die 40-50% Preis unterschied. Das wären so ungf. 470000€ + 50000-55000€ = 520000/525000€ und das wäre ja schon der Preis für den Kauf der Immobilie und die Sanierung. Jetzt sagen wir mal dazu noch die Anfahrtskosten und da läuft mal was schief und das kommen extra kosten also ich würde mal sagen mit 560000€ hätte ich den Preis. Die Immobilie könnte ich dann wieder für 780000-800000€ Verkaufen. das wäre ein Gewinn von ungf. 300000€. Das ist ja alles schön und gut, aber gibt es da ein Gesetz was meinen Plan kaputt machen könnte? (z.B das man beim verkauf einer Immobilie z.B. 40% des Gewinns abgeben muss?) um sowas geht es mir ungf. ich hoffe ihr könnt mir weiter helfen.
Mit freundlichen gruß
6 Antworten
Es gibt ein Gesetz, wonach du deinen Gewinn versteuern mußt, falls du das nicht weißt.
Das ist mir klar, mir ging es um Gesetze die jetzt nur in dem Immobilien bereich wären.
Mach ich schon jahrelang, ohne eine Baufirma zu haben. Ich investiere meistens so 10- 15.000 € in die Renovierung und mache 20-50.000 € Gewinn/Objekt.
Bei einem Objekt Bj. 1974 mit 220 m² Grundstück und 140 m² Wohnfläche (Reihenhaus?) halte ich einen Verkaufspreis von fast 6.000 €/m² für sehr sportlich, zumindest für das Gebiet um Berlin. Den Markt um München kenne ich nicht. Bei Objekten aus dem 70er Jahren haben wir es gelegentlich auch noch mit schadstoffbelasteten Baumaterialien zu tun und die Wärmedämmung ist auch nicht auf dem neuesten Stand.
Wenn du eine Baufirma hast, können sich daraus Gewährleistungansprüche für den Käufer ergeben. Ansonsten gibt es keine rechtlichen Beschränkungen für den Handel mit Immobilien.
Im Grunde ist das kein Problem, alte Häuser zu kaufen, zu sanieren und wieder zu verkaufen. Es gibt je nach Landesbauordnung auch Vorschriften die man einhalten muss. Du musst dir eben eine Kalkulaton erstellen, die alle Kosten enthält. Kauf des Hauses, Grunderwerbsteuer, Notarkosten ect. Material.-und Arbeitskosten. Dann kommt es auf die Lage des Hauses an. Sind Schulen, Kindergärten, Bahn.-und Busanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten vorhanden ect. Lärmbelästigungen durch Firmen, Bahn oder stark frequentierte Strassen vorhanden. All diese Möglichkeiten wirken sich auf den Verkauspreis aus.
Wenn du aus deinem Verkauf einen Gewinn erzielst, muss dieser versteuert werden. Du wirst sicher einen Teil der Kosten über die Bank finanzieren lassen, was sich steuermindernd auswirkt..
Wenn du in ein paar Jahren die Firma deines Vaters übernehmen willst, solltest du dir vielleicht einige betriebswirtschaftliche Kenntnisse aneignen. Das buchhalterische kannst du über einen Steuerberater erledigen lassen, wenn das nicht schon jetzt der Fall ist.
Deine Beispielrechnung erscheint mir etwas oberflächlich. Du schreibst "Preise, für die wir das Material einkaufen" - und baut sich das Zeug dann von selbst ein, oder muss man eventuell noch Arbeitskosten in die Betrachtung einbeziehen?
Aber egal - prinzipiell funktioniert das schon so, und es gibt keine speziellen Gesetze, die das irgendwie erschweren würden.
Was es aber gibt, sind die Gesetze des Marktes. Wenn das Geschäft einfach wäre, würde es jeder machen. Tatsächlich muss man aber für die sanierte Immobilie (wenn man wie beschrieben vorgeht) einen Käufer finden. Und wer einen hohen sechsstelligen Betrag investiert, will dann eine Immobilie in genau der richtigen Lage, mit einer Küche nach seinen Vorstellungen, mit Bodenbelägen nach seinem Geschmack, mit einer idealen Raumaufteilung etc. pp.
Solche Käufer laufen nicht in Scharen umher, also kann es passieren, dass man viele Monate oder auch Jahre auf den Kunden wartet, der genau diese Immobilie zu dem veranschlagten Preis kaufen will. Bis dahin hat man halt gut eine halbe Million investiert und keine Rendite.
An sich funktioniert sowas prima.
Deine Kalkulation ist natürlich wenig belastbar. Ich würde auch immer mit kleineren und nicht so kostenintensiven Projekten anfangen.
Außerdem fehlt in Deiner Kalkulation die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Gerichtskosten, da Du ja erstmal die Immobilie erwerben musst.