Zwangsversteigerung lebenslanges Wohnrecht wie kündigen?
Guten Tag, ich beabsichtige im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Haus zu erwerben. Im Grundbuch ist derzeit ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen. Da dieses nachrangig ist, würde es nach Zuschlag gelöscht werden. Nun meine Frage, da ich das Haus selbst nutzen möchte (Eigenbedarf), dieses aber noch bewohnt wird: Ist hier die Räumungsvollstreckung einzuleiten (Behandlung wie Eigentümer) oder das Sonderkündigungsrecht (Behandlung wie Mieter)? Allerdings würde ja mit der Löschung des lebenslangen Wohnrechts die Grundlage für die Bewohnung des Hauses entfallen. Vielen Dank.
3 Antworten
Ich rate aus moralischen Gründen von so einem Erwerb ab, sofern es sich um den Standartfall handelt: Eltern übergeben den Kindern Ihr Haus und behalten ein Wohnrecht.
Es ist zwar rechtmäßig, dass das Wohnrecht mit Zuschlag wegfällt, aber nicht richtig alte Leute aus (subjektiv) ihrem Haus zu vertreiben.
Ich habe den Eindruck, dass Sie sich mit den Dingen sehr gut auskennen. Gleichwohl appeliere ich an den Gutmenschen in Ihnen. Was den Skifahrer angeht, teile ich Ihre Ansicht. Sie haben aber vieleicht die Dimension dieser Sache hier nicht erkannt.
Sie können auch nicht davon ausgehen, dass sich alle Leute mit den Feinheiten des Grundbuchrechts auskennen und wenn Sie etwas falsch gemacht haben, haben Sie selber schuld. Es geht hier nicht um 10 € wegen falsch Parken, sondern darum, dass alten Leuten Ihr Lebenswerk zerstört wird und Sie auf der Straße sitzen. Dabei muss man davon ausgehen, dass Sie Ihre Immobilie seinerzeit gutgläubig aus der Hand gegeben haben. Ich habe nicht den Eindruck, dass Sie persöhnlich schon einmal ein Darlehen für ein Haus über Jahrzehnte abgestottert haben, sonst würden Sie nicht auf den gewagten Vergleich mit dem Skifahrer kommen. Bedenken Sie bitte auch, dass Sie selbst auch einmal alt und gebrechlich werden, auch wenn das ggf. noch lange hin ist.
Um mit dem Ende anzufangen: Ja, ich habe mein Haus zwanzig Jahre lang abbezahlt und ich bin sehr froh, daß ich seit zehn Jahren schuldenfrei bin. Daraus können Sie entnehmen, daß ich, wenn auch noch nicht gebrechlich, doch auch nicht mehr so jung bin, daß dieser Zustand in der gaaanz fernen Zukunft liegt.
Genau das ist der Hauptgrund, weshalb ich nicht verstehe, daß jemand anderen Leuten - und sei es den eigenen Kindern - ungehindert Zugriff auf diesen Eckpfeiler des Eigentums bietet.
Der Standardfall, den Sie anführen, sieht doch so aus, daß die Eltern das Haus auf ihren Sohn (oder ihre Tochter) überschreiben. Der hat nichts besseres zu tun, als Kredit aufzunehmen um einer abstrusen Geschäftsidee nachzujagen. Eine Sicherheit kann er ja jetzt bieten. Die Geschäftsidee erweist sich als Flop, und schon ist es passiert. So läuft es leider meistens, und Sie können sicher sein, ich weiß wovon ich spreche.
Wenn Sie also einen moralischen Sündenbock suchen, dann suchen Sie ihn nicht beim Ersteigerer. Das wirkliche Schwein ist der Sohn (oder die Tochter), der nicht nur das Geschenk der Eltern verplempert, sondern auch die alten Leute um ihre Wohnung gebracht hat.
Ich stimme Ihnen bei der Findung des Sündenbocks voll und ganz zu. Gleichwohl sind Sie als Ersteiger, der Vollstrecker, der die Leute aus "ihrem" Haus vertreibt. Das werden die Eltern und die lieben Nachbarn auch so sehen, wenn auch zu Unrecht. Auch ich weis wovon ich rede. Wenn sie ein leerstehendes Haus ersteigern, sind sie Gott, der die Nachbarn von einer unliebsamen Ruiene befreit. Wenn sie ein bewohntes Haus ersteigern, sind sie der Böse, der die Leute aus "ihrem" Haus vertreibt.
Alles in allem sind wir denke ich einer Meinung. Ich danke Ihnen für Ihren Kommentar, der die Sache dann nochmals intensiver beleuchtet.
Hallo, ich glaube nicht das der Zuschlag hier auch als Räumungstitel gilt, da dies ausdrücklich nur auf den bisherigen Eigentümer zutrifft, was hier ja nicht der Fall ist. Außerdem bräuchtest du eine Löschungsbewilligung der rechtlich Betroffenen (der das Wohnrecht hat). Erst mit dieser Bewilligung kann das Wohnrecht im Grundbuch gelöscht werden. Ich bin mir nicht sicher ob diese automatisch mit Zuschlag abgegeben wird, da das Wohnrecht nachrangig ist. Wenn nicht musst du noch auf Abgabe einer Willenserklärung klagen um das Wohnrecht löschen zu können
Die Antwort ist, zumindest was die Löschung anbelangt, falsch. Ein nachrangiges Recht wird mit Erteilung des Zuschlags gelöscht ohne daß es einer Erklärung oder gar Zustimmung des Berechtigten bedarf. Die Löschung wird von Amts wegen vollzogen und im Grundbuch eingetragen.
In diesem Fall ist die Zwangsräumung mit der Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses nach § 93 ZVG zulässig, da der ehemalige Wohnrechtsinhaber aufgrund dieses erloschenen Rechts Besitz am Grundstück hat.
Nun, das Wohnrecht ist ja nicht zufällig nachrangig. Dazu müssen die Berechtigten eine notarielle Erklärung abgeben, in der sie der Grundschuld den ersten Rang einräumen. In diesem Zusammenhang werden sie vom Notar über die Risiken, die damit verbunden sind, aufgeklärt. Wenn sie es dennoch tun ist es ihre eigene Verantwortung.
Ich habe ja auch kein Mitleid mit Leuten, die meinen, sie müßten abseits der Skipisten fahren und sich dann die Gräten brechen.