Wir möchten ein Haus kaufen aber der Eigentümer möchte noch 5 Jahre Mietfrei darin wohnen bleiben es wirkt sich natürlich auf den kaufpreis positiv aus?

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11 Antworten

Keineswegs unüblich! Gerade ältere Menschen wählen immer häufiger diesen Weg, um so ihr Erbe mit warmen Händen geben zu können oder im Alter mehr reisen zu können etc., dabei aber trotzdem ihr vertrautes Heim noch weiterhin nutzen können.

Ihr würdet die gesamte Miete der fünf Jahre zzgl. evtl. Zinserträge darauf beim Kaufpreis in Abzug bringen. Es bedarf also einer soliden Bewertung der Immobilie. Ähnliches passiert ja auch, wenn man eine Immobilie erwirbt, in der z. B. ein Elternteil der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht oder sogar Nießbrauchrecht hat, z. B. auf eine Einliegerwohnung. Diese Rechte lassen sich bewerten. (Sachverständiger oder Gutachter)

Dadurch ist der Kaufpreis geringer sowie auch alle Kaufnebenkosten (Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Gebühren des Grundbuchamts und evtl. Maklerprovision). Es gibt also eine Ersparnis beim Erwerb. Ob es sich am Ende FÜR EUCH rechnet, muss ein Steuerberater Euch ausrechnen, der Eure finanzielle Situation kennt.

So etwas kann Sinn machen, wenn jemand über viel Bargeld verfügt und / oder hohe Einkünfte hat, und das Geld angelegt werden soll, evtl. sogar mit einem Verlust aus Vermietung und Verpachtung zur Steuerersparnis.

Die Nutzungsvereinbarung solltet Ihr von einem Rechtsanwalt aufsetzen lassen, damit alle Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien klar geregelt sind. Diese Nutzungsvereinbarung sollte ggfs. Teil des Kaufvertrages werden.

Klar sein muss Euch: Es gibt nicht - wie bei einem Mietvertrag - gesetzlich geregelte Kündigungsfristen.

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Gerade wenn man das Haus als Kapitalanlage nutzen möchte, ist es doch völlig sinnfrei, den "Mieter" kostenlos wohnen zu lassen. Einerseits zahlt Ihr nämlich die Raten für die Finanzierung (bzw. Euch entgehen zumindest Zinsen in Höhe des Kaufpreises). Diesen Zahlungen stehen dann keine Einnahmen gegenüber; und das ganze für FÜNF Jahre.

Wenn Ihr ansonsten von dem Haus begeistert seid, könnt Ihr das natürlich machen. Rechtlich möglich ist dies. Aber wirtschaftlich sinnvoll ist eine derartige Lösung natürlich nicht.

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Kommentar von bwhoch2
10.08.2016, 09:51

Gerade wenn man das Haus als Kapitalanlage nutzen möchte, ist es doch völlig sinnfrei, den "Mieter" kostenlos wohnen zu lassen.

Die Antwort ist schlecht. Alles hat seinen Preis. Colombo1999 hat bereits eingehend beschrieben, wie das geht.

Natürlich muss im Kaufpreis berücksichtigt werden, dass das Haus 5 Jahre lang keine Mieteinnahmen bringt und es besteht ein großes Risiko hinsichtlich des Zustandes des Hauses in 5 Jahren. Also muss ein Risikoabschlag eingepreist werden.

Wenn es sich jetzt "nur" um eine Kapitalanlage handelt, kann es sein, dass der Wert allein durch eine gute Lage in nächster Zeit noch einmal kräftig steigen wird. Auch das kann man berücksichtigen.

Beispiel:

Ein Haus dieser Art kostet in dieser Lage und bei einer Grundstücksfläche von bspw. 800 m² nach derzeitiger Marktlage 400000 €. Aufgrund des 5-jährigen Wohnrechts wird ein Abschlag von 50000 € im Preis berücksichtigt und zusätzlich handelt man einen Risikoabschlag von weiteren 30000 € raus. Bleiben 320000 € zu denen noch die Erwerbskosten von ca. 10 % kommen, also Bruttokaufpreis somit € 350000,-.

Das Haus ist insgesamt in einem guten Zustand und der Grundstückswert in der Lage beträgt derzeit 200 € je m². Die Leute, die ihr Häuschen seit Jahrzehnten immer in gutem Zustand halten und dies auch in den nächsten 5 Jahren tun werden, sorgen dafür, dass das Haus selbst nicht weiter an Wert verliert. Hingegen steigen die Grundstückspreise in den nächsten 5 Jahren um 50 € je m². Somit ergibt sich eine Wertsteigerung um 40000 €.

Wenn nach 5 Jahren das Haus ordentlich übegeben wird, ist der Risikofall nicht eingetreten, für die man 30000 € raus schlagen konnte. Mit der Wertsteigerung um 40000 € ergibt sich ein Zugewinn von 70000 €. Wenn das alte Haus auch noch günstig auf dem Grundstück situiert ist, ergibt sich die weitere Möglichkeit, das Haus zu erweitert. Z. B. in dem man eine Doppelhaushälfte anbaut oder einfach nur das Grundstück teilt und etwa die Hälfte davon weiter verkauft.

Ob das Beispiel auf den konkreten Fall passt, kann ich natürlich nicht beurteilen, aber im Gegensatz zur Meinung von uni1234 zeigt es doch ziemlich klar, dass so ein Geschäft sehr einträglich sein kann, wenn die Umstände insgesamt günstig sind.

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Eine Kapitlanlage zeichnet sich in aller Regel dadurch aus, das sich die getätigte Investition rentiert.

Bei dem geschilderten Beispiel ohne Kaufpreisnennung im Vergleich zum realen Wert ist keine Ertrag erkennbar!

Wie stellen Sie sicher, dass Ihnen dieses Haus z.b. nach Ablauf von 5 Jjahren nicht als Bauruine übergeben wird?

Wer garantiert dafür, dass der Nutzer nachhalltig in der Lage und auch willens ist, seinen Verpflichtungen, die er im Kaufvertag freimütig erklärt hat, auch in diesem Umfange nachzukommen?

Sie sollen über Ihre beachsichtigte "Kapitalanlage" noch einmal gründlich nachdenken!

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Aufgabe des Notars ist es, entsprechende Verträge auszuarbeiten. Natürlich kann der Notar diese Situation also im Kaufvertrag berücksichtigen.

Zu bedenken ist allerdings, dass innerhalb der nächsten Jahre Reparaturen und Renovierungen anfallen. Hier sollte bereits klar im Vorfeld geregelt werden, wer was übernimmt. Bekommt der Verkäufer nämlich ein notariell eingeräumtes Wohnrecht, kann es zu Problemen kommen, wenn er seinen Pflichten nicht nach kommt.

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Gehen tut alles, aber es ist die Frage des Warum?

Er wird sein Geld heute wollen und dieses die nächsten Jahre in eurem Eigentum verleben.Dann hat er kein Vermögen und keine Einkünfte mehr und ihr könnt schauen wie ihr ihn rausklagt.

Ob er die Nebenkosten tragen kann/wird ist möglich, aber gewiss?

Ich würde mir ganz genau anschauen warum der Verkäufer diesen besonderen Weg wünscht.

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Natürlich geht das.

Würde ich aber nicht machen.

Soll sich der Eigentümer einen anderen Dummen suchen oder als Mieter mit ordentlichem Mietvertrag wohnen bleiben und natürlich Miete zahlen.

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Kommentar von bwhoch2
10.08.2016, 10:04

Alles eine Frage der Umstände und des Kaufpreises.

Angenommen, es handelt sich um ein kleines Nachkriegshäuschen aus den 50ern auf einem für die damalige Zeit typisch großen Grundstück. Nach dem Auszug der jetzigen Bewohner könnte man das alte Haus abreissen und zwei oder drei neue darauf bauen. Denkbar wäre, zusammen mit einem Bauträger ein MFH mit zwei oder drei Wohnungen auf einem Drittel des Grundstücks zu bauen und die anderen zwei Drittel bebaut der Bauträger. Finanzierung des eigenen MFH durch den Verkauf der zwei Drittel Grundstücksfläche. Je nach den Umständen kann das also ein sehr gutes Geschäft werden.

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Wenn man sich vertraglich einigt geht alles.
Wenn es sich finanziell rechnet, also der Kaufpreis nach 5 Jahren entsprechend günstig ist, warum nicht.
Ich würde aber noch festlegen, was mit Mängeln passiert die innerhalb dieser 5 Jahre auftreten. Wer zahlt das ? Was ist mit Reparaturen? Zahlt Ihr die?

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Gehen tut alles.

Dennoch: davon würde ich dringend abraten.

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Unvorstellbar. Was machst du, wenn der Bewohner das Haus ruiniert?

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Kommentar von uni1234
10.08.2016, 08:43

Dasselbe, was man bei jedem anderen Mieter, der die Mietsache zerstört oder beschädigt auch macht, vielleicht?

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Was nützt Dir ein Haus, wenn Du es selber nicht bewohnen kannst. Daher bringt doch so ein Kauf auf Dauer nichts, daher ist davon abzuraten.

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Kommentar von bwhoch2
10.08.2016, 10:00

Es kommt sehr auf die Umstände an. (s. mein Kommentar zu uni1234)

Es geht um eine Kapitalanlage. Liegt es günstig und ist eher eine Wertsteigerung bei gleichzeitiger Steigerung der marktüblichen Mieten zu erwarten, wird es zwar erst in 5 Jahren Mieteinnahmen bringen, bis dahin aber Rendite in Form der Wertsteigerung.

Die Frage ist doch, was macht man mit viel Geld auf dem Bankkonto derzeit:

In Aktien anlegen, damit wildfremde, meist gierige Menschen dafür sorgen, dass ein Großteil des Kapitals mit der nächsten Krise vernichtet wird?

In sonstige Wertpapiere, die derzeit keine Rendite bringen oder einfach nur auf dem Bankkonto liegen lassen und zusehen, wie es durch Preissteigerung mehr und mehr an Wert verliert?

Mit dem Kauf eines Hauses dagegen verschafft man sich ein Eigentum, das im Grundbuch verbrieft wird und durch das Grundgesetz weitgehend geschützt ist. Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung, wo man Mitglied einer mehr oder weniger guten Eigentümergemeinschaft ist, wo man u. U. nicht viel zu sagen, aber häufig viel zu bezahlen hat, hat man es bei einem Haus selbst in der Hand, was wann wozu investiert wird und was am Ende damit passiert.

Wenn jemand schon ein Haus hat, das er selbst bewohnnt, kann das Eigentum an einem Haus in dem konkreten Fall ermöglichen, dass Menschen weitere 5 Jahre dort gut wohnen können, während sie gleichzeitig schon den Ertrag aus dem Verkauf für ihr Leben nutzen können und nach dem Auszug der jetzigen Bewohner kann man es z B. einer Familie vermieten, die sich selbst kein eigenes Haus leisten kann, aber glücklich darüber ist, ihren Kindern eine gute Umgebung zum Aufwachsen bieten zu können, in dem sie als Mieter für längere Zeit das Haus nutzt und dafür auch gerne und ordentlich Miete bezahlt.

Somit bringt der Kauf des Hauses auf Dauer schon sehr viel Nutzen, wenn die Umstände passen.

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Letztendlich ist alles Sache der Vereinbarung. Allerdings wird es da oft Probleme bei der Bewertung geben. Ganz klar gesagt: Über das, was eine Nutzungsentschädigung in realistischer Höhe ist, wird es zwischen Käufer und Käufer himmelweite Einschätzungsunterschiede geben. Dieser -wie auch immer ermittelte- Betrag ist dann vom ursprünglich vereinbarten Kaufpreis abzuziehen.

Sodann sehe ich erhebliche steuerliche Probleme auf Dich zukommen:

Das "Absetzen" von Kosten jedweder Art ist bei der Vermietung nur möglich, wenn man auch Einnahmen hat. Hier steckst Du nun in der Zwickmühle. Wenn Du dem Finanzamt lediglich die Kosten in der Anlage V erklärst, aber nicht zugleich Einnahmen, zieht das FA die Keule "Liebhaberei" und streicht Dir diese Ausgaben komplett.

Enthüllst Du aber diese Vereinbarung (was zwangsläufig geschieht wenn das FA von Dir Vorlage des Notarvertrags verlangt), dann rechnet man Dir die Ersparnis voll als Einnahme an. Rechne Dir besser vorher aus, ob sich das dann noch lohnt.



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