Wieviel Mieteranteil bei einem Abzug "Neu für Alt" (Parkettabschliff)?
Hallo. Ich habe 2008 eine Neubau-Wohnung als Erstbezieher gemietet. In beiden Zimmern war Parkett verlegt, ganz neu selbstverständlich. Leider sind durch zwei Drehstühle trotz einer Unterlage auf einer Fläche von ca. 2 m² Schäden entstanden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Ferner sind bei dem Abbau eines Schranks zwei tiefere Rillen in einem der Zimmer entstanden. Die Hausverwaltung hatte daraufhin gefordert, dass ich die Schäden beseitigen solle und zwar durch Abschleifen/versiegeln der gesamten Fläche; das habe ich mangels Expertise nicht getan, ferner bestand die Hoffnung, dass die Haftpflichtversicherung bei der Gothaer einen Teil des Schadens übernimmt (tut sie leider nicht, weil sie meint, vermietete Sachen, die primär der Abnutzung unterliegen seien nicht abgedeckt!) Inzwischen hat die Hausverwaltung nach meinem Auszug eine Firma beauftragt und den Schaden selbst behoben (Kostenpunkt: 1600 €--also praktisch die gesamte Kaution). In einem Schreiben, dass ich vorher von ihnen bekam, heißt es "Die Arbeiten werden wir durch eine Fachfirma beseitigen lassen und Ihnen die Kosten in Rechnung stellen. Selbstverständlich werden wir den entsprechenden Abzug (Alt für Neu) berücksichtigen." Denn: Sie versetzen die Wohnung in einen komplett neuen Zustand, ich habe durch eine Recherche gelernt, dass sich das Ganze "Vorteilsausgleich" nennt, habe aber leider keine Angaben darüber gefunden, wie hoch den dieser Vorteilsausgleich angesetzt werden kann? Vielen Dank für Hinweise jedweder Art.
2 Antworten
Ich bin Vermieter und streite mich derzeit in einem ähnlichen Fall vor Gericht. Bei der Bewertung "alt für neu" ist die Haltbarkeit des Parketts ausschlaggebend. Nach meinem Anwalt gibt es hierfür 2 Gerichtsurteile (Stand 2009); a) AG Köln Parkett hält 12 - 15 Jahre b) LG Wiesbaden 15 - 20 Jahre Ich bin von einer Haltbarkeit von durchschnittlich 15 Jahren ausgegangen und habe bei einer Mietzeit von 9 Jahre neun Fünfzehntel als reguläre Abnutzung zu meinen Lasten genommen und die restlichen sechs Fünfzehntel des Neupreises (1382 €) wird noch gestritten. Mittlerweile hat ein Gutachter das Parkett besichtigt. Die hierfür von mir zu zahlende Vorauszahlung betrug 2.000 €. Gutachter hat mündlich bestätigt, dass die Schäden über eine normale Abnutzung hinausgehen (Wasserschäden mit Decklamellenwölbung, Abschleifen wäre nicht fachgerecht).
Die Abgrenzung zwischen Schaden und Abnutzung ist schwierig. Bei Kratzern wäre ich als Vermieter eher großzügig, weil irgendwelche Macken und Kratzer kaum zu vermeiden sind. Wenn man das Parkett "bewohnt", sind Gebrauchsspuren nicht zu vermeiden. In meinem Fall war der anteilige Schaden nach Abzug "alt für neu" (Neupreis - Abnutzung) für 44,5 qm in ähnlicher Höhe wie das Abschleifen.
Abschleifen bedeutet keinesfalls das Herstellen eines komplett neuen Zustandes.
Nach meiner Einschätzung ist offen, ob eine Nachbesserungsfrist wirksam eingeräumt worden ist. Wenn das Parkett abgeschliffen ist, sind gerichtsfeste Beweise vernichtet. Wenn der Vermieter zum gleichen Preis weitervermietet hat, ist eigentlich kein Schaden entstanden. Die Kosten für Einsatz eines Anwaltes und Prozessrisiko sind allerdings aus meiner Sicht hier schon kritisch. Ich würde versuchen, meine Rechte zu sichern und die genaue Kalkulation verlangen. Vielleicht lässt sich der Schaden durch geschickte Verhandlung noch reduzieren.
Vielen Dank für den ausführlichen Einblick. Gerichtsfeste Beweise: nun ja, sowohl die Versicherung als auch der Vermieter haben den Schaden fotografiert und ich habe bei der Abnahme unterschreiben müssen, dass der Parkett noch geschliffen werden muss (ansonsten hätten die die Wohnung nicht abgenommen). Tja..längerer Hebel usw.
Der Vermieter muss sich jedoch einen Abzug "Alt für Neu" gefallen lassen, denn in aller Regel ist davon auszugehen, dass ein Parkettboden spätestens nach 10 Jahren Nutzungsdauer neu abzuschleifen und zu versiegeln ist. Bei einem bereits 5 Jahre alten Parkettboden sind also noch 50 % der Kosten vom Mieter zu tragen.
Siehe http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/p1/parkett.htm Dann rechne bei dir mal nach...
Du hättest damals Bilder machen sollen und vor allem dir einen Kostenvoranschlag eines Fachgeschäftes erstellen lassen sollen.
Wenn es Problem gibt, einen Anwalt einschalten, der nicht unbedingt teuer sein muß.