Welche rechtlichen Probleme gibt es beim kauf eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung, für welche ein lebenslanges Wohnrecht einer fremden Person besteht?

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3 Antworten

1. Der Erwerb einer Immobilie mit Wohnrecht zugunsten einer dritten Person ist KEINE Schenkung, denn der Wert der Immobilie und der Kaufpreis sind um das Wohnrecht gemindert.

2. Der Kredit ist ebenso wie der Kaufpreis der Immobilie auf Grund des Wohnrechts geringer. Abschließend kann Dir das Dein Steuerberater beantworten.

3. Ja. Das könnt Ihr im Kaufvertrag festhalten, wenn ihr es unmissverständlich haben möchtet. Es gilt grundsätzlich, dass das Wohnrecht auf der Basis einer Kaltmiete bewertet wird. Dieses schließt lediglich das Recht auf Nutzung der Heizung etc. ein. Die Nebenkosten jedoch sind verbrauchsabhängig, werden daher in der Bewertung nicht berücksichtigt. Sie sind vom Wohnberechtigten separat zu zahlen.

4. Der Wohnberechtigte kann im Pflegefall Familienangehörige oder eine Pflegeperson in der Wohnung aufnehmen. Das Wohnrecht geht deshalb nicht auf diese über.

5. Ein lebenslanges Wohnrecht erlischt nicht bei Auszug in ein Heim, es erlischt erst mit dem Todesfall. Dies ist ein wichtiger Punkt, über den oft erst nachgedacht wird, wenn er eintritt. Meist ergibt sich das größere Problem für den Wohnberechtigten, wenn finanziell nicht ausreichend Vorsorge geleistet ist: Der Heimplatz kostet Geld, die Wohnung darf jedoch nicht vermietet werden, denn es ist kein Nießbrauchrecht. Ich empfehle jedem, dies vor Kauf anzusprechen. Als Eigentümer hast Du Anspruch auf Fortzahlung der Nebenkosten, aber eine nicht bewohnte Wohnung kann auch schnell eine schlechte Wohnung werden. Ich empfehle vor Begründung des Wohnrechts immer, eine Sonderregelung zu treffen, etwa: "Bei Auszug in ein Pflegeheim bleibt das Wohnrecht für sechs Monate / ein Jahr bestehen für den Fall, dass der Wohnberechtigte nach einem krankheitsbedingten vorübergehenden Aufenthalt in einem Pflegeheim in die Wohnung zurück kehren möchte. Bei dauerhaftem Auszug in ein Pflegeheim kann es vorzeitig erlöschen, wenn die Parteien (Eigentümer und Wohnberechtigter) sich einig sind." Dies muss aber auch ins Grundbuch, sonst hat es keine Gültigkeit. - Ihr steht aber schon vor vollendeter Tatsache, dass heißt, es kann dann in gegebenem Fall nur eine einvernehmliche Lösung geben. Sprecht es in jedem Fall mit dem Wohnberechtigten vorher an.

6. Ja. Wenn das Wohnrecht erloschen ist, kann es gegen Vorlage der Sterbeurkunde auch beim Grundbuchamt gelöscht werden. Danach könnt Ihr über die ELW verfügen, wie ihr möchtet: vermieten, selbst nutzen, Kinder / Eltern einziehen lassen ... Wichtig: Nach Auszug des Wohnberechtigten in ein Pflegeheim dürft Ihr nicht vermieten, solange das Wohnrecht fort besteht.

Zu Deinen Fragen 3-6 kannst Du auch einen Notar befragen.

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Kommentar von Silberheim
17.09.2016, 07:56

lach nun hast du in der selben Minute den größten Teil meiner Überlegungen beantwortet.

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Kommentar von gassolino
17.09.2016, 08:03

Danke sehr für die ausführlichen Antworten.

Dann müsste man evtl den Grundbucheintrag ändern lassen usw.

Also ich merke, dass Termine bei Notar, Anwalt und Steuerberater unausweichlich sind.

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Bin weder Jurist noch Immobilienkaufmann, aber für mich ist folgendes klar:


    1. Kann es Probleme mit dem Finanzamt geben (z.B. Schenkungssteuer usw.)? Ihr bekommt ja nichts geschenkt. Da macht eine Schenkungssteuer keinen Sinn.


    2. Kann ich die Kreditkosten usw. der ELW absetzen wenn sie keine Miete zahlt? M. E. ja, aber ich bin kein Steuerberater. Vielleicht solltet Ihr Euren Steuerberater interviewen.


    3. Muss die Wohnberechtigte Person normale Nebenkosten
    (Energiekosten, Versicherung, Müll, Abwasser, Grundsteuer usw.)
    anteilsmäßig mitzahlen? Das hängt von ihrem bisherigen Mietvertrag ab, der unverändert weiter gilt.


    4. Gehen wir automatisch weitere Verpflichtungen ein, falls sie Pflegebedürftig wird o.ä? M. E. kann es dafür keinen Grund geben. Es sei denn, dass die jetzigen Besitzer solche Verpflichtungen übernommen haben. Das müssten sie dann offen legen.


    5. Kein Nießbrauch heißt doch, dass ihr Wohnrecht erlischt wenn sie auszieht (z.B. Heim) oder stirbt?! Ja!


    6. Kann die Wohnung danach "normal" vermietet werden? Ja!

Wahrscheinlich ist alles unproblematisch, aber natürlich benötigt Ihr Informationen über die derzeitigen vertraglichen Verpflichtungen.

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Kommentar von gassolino
17.09.2016, 01:17

Danke für die schnelle Antwort.

Wir werden sicherlich noch Steuerberater und Anwalt aufsuchen müssen.

Trotzdem bin ich auf weitere Antworten gespannt. Vielleicht liest ja auch der ein oder andere Fachmann hier mit.

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Bei der Heim Sache bin ich mir nicht so sicher, denn wer sagt denn, dass sie sich dort nicht so erholt, dass sie wieder aus dem Heim könnte. Ja unwahrscheinlich, aber weiß nicht ob dadurch das LEBENSLANGE gebrochen wird und nicht nur wirklich durch den TOD??!! Kann es also sein, dass Sie noch zehn Jahre im Heim lebt, ihr aber rein rechtlich nicht an die Wohnung dran kommt ??

ZU 3 meine Tante hat im Haus meines Onkels( früher der Großeltern) lebenslanges Wohnrecht, da hat es niemals einen Mietvertrag gegeben. Wette bei den meisten lebenslangen Wohnrechten gibt es keinen Mietvertrag !

Wer muss dafür sorgen, dass der Wohnraum der Einlieger Wohnung bewohnbar bleibt, habt Ihr da Pflichten wie ein Vermieter nur ohne Mieteinnahmen ?

also da solltet ihr wirklich einen Anwalt/Notar genau befragen, lieber jetzt ein paar Euro mehr ausgegeben, als sich nachher wundern.

PS wäre interessant, wenn ihr das letztendliche Ergebnis mal posten würdet !

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Kommentar von Colombo1999
17.09.2016, 08:09

Ein Wohnrecht wird durch Eintrag im Grundbuch begründet. Es ist gerade KEIN Mietrecht, und deshalb wird es nie einen MIetvertrag geben können.

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Kommentar von gassolino
17.09.2016, 08:11

Auch in diesem Fall gibt es bisher keinen Mietvertrag .

Du hast recht mit dem Geld. 

Besser vorher alles genau prüfen lassen um nicht hinterher das Nachsehen zu haben.

Ich werde später auf alle Fälle noch berichten ob wir gekauft haben und was wir beachten und ändern mussten usw.

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