Wasser+Allgemeinstromkosten pro Kopf abrechnen erlaubt?
In meinem zukünftigen Mehrfamilienhaus mit sechs Parteien, das noch wegen einer Sanierung leersteht, möchte ich Nebenkosten wie folgt abrechnen:
Fixkosten wie Straßenreinigung, Müll, Niederschlagswasser, Grundsteuer, Versicherung, Kosten für Heizverbrauchsablesung jeweils nach Quadratmeter pro Wohnung.
Bei variablen Kosten unterscheide ich zwischen Wasser+Allgemeinstrom und Heizkosten. Wasser und Allgemeinstrom möchte ich nach Personenanzahl abrechnen und für jede Wohneinheit mit der entsprechenden Anzahl angemeldeter Personen multiplizieren. Heizverbrauch soll von einer Firma abgelesen werden, die für jede Wohneinheit eine separate Rechnung erstellt, die ich für die entsprechende Wohneinheit in die Nebenkostenabrechnung einfliessen lasse.
In anderen Worten, Im Mietvertrag möchte ich vereinbaren, dass Wasser+Allgemeinstrom pro Kopf berechnet wird.
Ist diese Vorgehensweise korrekt oder muss ich bei allem strikt nach Quadratmeter gehen?
Danke
14 Antworten
Grds ist beides zulässig. Gesetzl. ist zwar die Wohnfläche der vorgesehene Verteilerschlüssel (§ 556a BGB).
Nun haben aber beide Schlüssel ihre Nachteile.
Die kinderreiche Familie ärgert es, wenn eine Mutter mit zwei Kindern das Haus verlässt und dabei gegenüber dem Witwer nebenan dreifaches Treppenhauslicht pro Kopf bezahlt; der wiederum fühlt sich übervorteilt, weil er allein in einer Wohnung lebt und nur Energie für eine Waschladung in der Woche verbraucht, aber die Familie jeden Tag ihre Waschmaschine und Trockner im Keller laufen lässt.
IMHO sollte - gerade bei anstehender Sanierung - sofort weitestgehend wo immer möglich und wirtschaftlich sinnvoll mit verbrauchsabhängigen Zählern auch im Waschkeller Voraussetzungen einer fairen, transparenten Abrechnung geschaffen werden.
Dies ist ein gutes Argument bei Vermietungen, wenn die BK bei jedem einzelnen nicht vorgegeben werden, sondern niedrig gehalten werden können.
Wenn die nur die unvermeidbaren Allgemeinstromkosten für die Bereitstellung von Treppenhauslicht, SAT-Anlage, Heizkessel usw. nach vermieteten Wohneinheiten gem. § 556a BGB umgelegt werden, ist das m. E. n. von jedermann nachvollziehbar und wird als "gerecht" empfunden.
Das nutze ich auch, das zahle ich auch. Was ich nicht verbrauche, will ich aber nicht für andere mittragen oder mit eigener Sparsamkeit für fremde Verschwendung bestraft werden - so sieht das wohl jeder Mieter, wenn er an die "zweite Miete" denkt.
G imager761
Hast Du die Antworten Deiner anderen Frage dazu nicht gelesen?
Du mußt so abrechnen wie es im Mietvertrag vereinbart und in entsprechenden Bestimmungen, z. B. der Heizkostenverordnung, vorgeschrieben ist.
Sollten schon Mietverträge bestehen kannst Du die nicht ohne Zustimmung der Mieter ändern bzw. müssen sie keine neuen unterschreiben.
Bei Neuvermietung kannst Du natürlich andere Umlageschlüssel vereinbaren.
Ich persönlich und aus Sicht eines Vermieters würde soweit wie möglich nach Wohnfläche abrechnen.
Nach Personenzahl wäre mir mit zu viel Aufwand verbunden. Schon allein die Ständige Überprüfung wer wann wie lange im Haus gewohnt hat nimmt eine Menge Zeit in Anspruch. Und wer sagt denn das die Mieter ehrlich sind immer korrekt angeben wie viele Personen zum Haushalt gehören.
Es gibt es keine zwingenden Verteilungsschlüssel. Insbesondere die Verteilung der verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Wasser, Entwässerung, Abfallentsorgung) durch den Vermieter nach qm-Wohnfläche ist grundsätzlich zulässig
OLG Hamm, DWW 1983/278
Im Einzelfall kann sich allerdings ergeben, daß die Abrechnung nach Wohnfläche unbillig und damit unzulässig ist. Das wird bei den verbrauchsabhängigen Kosten bejaht, wenn der Mieter bei einer Abrechnung nach qm das Doppelte
so das LG Düsseldorf, WuM 1994/30
oder sogar erst das Dreifache
so das LG Aachen, WuM 1991/503
zahlen muß, als wenn nach Personen abgerechnet würde. Auch die Abrechnung nach Personen enthält nach den genannten Grundsätzen eine gewissen Pauschalierung. Das bedeutet insbesondere, daß auch Kleinkinder ab dem Einzug als volle Person gelten.
Gemäß § 556a BGB ist dann, wenn kein Abrechnungsmaßstab vereinbart wurde, nach Wohnfläche abzurechnen. Sofern tatsächlich eine Verbrauchserfassung in einigen Bereichen erfolgt (etwa beim Wasser), muss der Vermieter auch nach Verbrauch abrechnen.
Wasser ist über eine Wasseruhr abzurechnen. Du bekommst einen Heidenärger, wenn du das nicht machst. Der eine Mieter badet jeden tag und der andere duscht alle 2 Tage. Und beide zahlen das gleiche? das geht gar nicht. Allgemeinstrom nach Personenanzahl ist annehmbar.
Vorausgesetzt, jede Wohnung hat eine Wasseruhr.
Aber auch schwieriger nachhaltig zu kontrollieren! - Da ist mal die Freundin zu Besuch etc. - und schon gibt es Ärger mit den anderen Mietparteien. - Gerechtigkeit hin - Gerechtigkeit her!?!
Wenn das Haus noch in Sanierung ist, dann ist es ein Leichtes dort für Wasser Zwischenzähler einzubauen - eine verbrauchsabhängige Abrechnung ist immer noch das Fairste, was abrechnungstechnisch möglich ist. Diese Abrechnung ( Wasser ) kann dann zusammen mit der Heizkostenabrechnung von einem Abrechnungsdienst erledigt werden, die dann auch gleich die Ablesung der Zwischenzähler mit erledigen. Eine Abrechnung nach Personen führt in aller Regel zu Streit im Haus, besonders dann, wenn einzelne Mietparteien öfter Besuch erhalten - dieser Streit liegt dann auf dem Tisch des Vermieters und ist leider regelmäßig nicht klärbar. Die Position Allgemeinstrom würde ich dann auch über die Wohnfläche abrechnen.
Wie was abgerechnet werden soll, ist in den jeweiligen Mietverträgen genau zu bezeichnen - eine nachträgliche Änderung der Abrechnungsmodalitäten ist immer schwierig.
Wasserleitungen in Mehfamilienhäusern sind oft nicht getrennt und Verbrauch einzeln ablesbar, dann ist Berechnung nach Bewohnerzahl jedenfalls gerechter als die nach Wohnungsgröße.