Frage von yaara, 112

Was passiert bei einer Wertsteigerung einer Immobilie - Hypothek?

Hallo,

ich hab mal ne Frage : nehmen wir mal an Person A kauft sich ein Haus für 300.000 € und hat 50.000 €Startkapital und lässt sich die restlichen 250.000 € über eine Hypothek bei der Bank finanzieren. Plötzlich steigen die Immobilienpreise stark nach oben und das Haus ist jetzt in diesem übertriebenen Beispiel keine 300.000 €, sondern 400.000 € wert. Schuldet dann Person A der Bank dann 350.000 € oder immer noch nur 250.000 und die restlichen 100.000 € an Wertsteigerung landen in der eigenen Tasche ?

Und was passiert eigentlich genau wenn die Immobilienblase platzt ? Vor allem, was passiert dann mit den Immobilien der Leute, die diese sich eigentlich garnicht leisten können, wie Taxi Fahrer etc. ?

Antwort
von ChristianLE, 40

Schuldet dann Person A der Bank dann 350.000 € oder immer noch nur 250.000 und die restlichen 100.000 € an Wertsteigerung landen in der eigenen Tasche ?

 

Wie kommst Du denn auf so etwas? Du Schließt einen Darlehensvertrag über 250.000 € ab und schuldest der Bank genau diesen Betrag zzgl. Zinsen.

Eine Wertsteigerung oder ein Wertverlust hat doch keine Auswirkungen auf das Darlehen.

Als anderes Beispiel: Du leihst Dir von einem Freund 5.000 €, um Dir ein Auto zu kaufen. Danach setzt Du das Auto gegen eine Hauswand, so dass das Auto hinterher nur noch 100 € Wert ist.

Schuldest Du deinem Freund wegen der Wertänderung dann nur noch 100 €?

Und was passiert eigentlich genau wenn die Immobilienblase platzt ?

 

Eine Immobilienblase, wie es sie in Spanien oder USA gegeben hat, gibt es in Deutschland noch nicht.

Was dann passiert?

Die Hauskäufer werden ihre Kredite nicht mehr finanzieren können und die Immobilien werden Zwangsversteigert. Aufgrund der fehlenden Nachfrage werden diese dann zu Schleuderpreisen verkauft oder bleiben leer.

Die Banken werden hier ein massives Verlustgeschäft einfahren. Das beste Beispiel hierfür dürfte die Insolvenz der "Lehman Brothers" im Jahr 2008 gewesen sein.

Antwort
von Colombo1999, 50

Wenn der Wertzuwachs der Bank zustünde, dann würde ich noch heute in einer der interessantesten Wertzuwachsgegenden eine Privatbank eröffnen.

Wenn sich jemand den Unterhalt seines Hauses nicht mehr leisten kann, dann verkauft er es, egal wie er dazu gekommen ist (geschenkt, geerbt, gebaut, gekauft). Wenn er es nicht tut, stehen irgendwann die Gläubiger in der Tür, und es wird zwangsversteigert. Wenn noch ein Kredit zu tilgen ist, veranlasst das die Gläubigerbank.

Wenn der Verkaufserlös seine Schulden nicht abdeckt, dann bleibt er auf Restschulden sitzen. Diese darf er dann abstottern.

Antwort
von kevin1905, 14

Er schuldet der Bank die Tilgung des Darlehens, welches er aufgenommen hat, nebst den Zinsen, die vereinbart wurden.

Er hat 250.000,- € aufgenommen, diese hat er zurück zu zahlen.

Er hat nun aufgrund der Wertsteigerung 50.000,- € stille Reserven.

Wer eine selbstgenutzte Immobilie aus aktivem Arbeitseinkommen tilgen muss, sollte keine selbsgenutzte Immobilie haben.

Banken interessieren sich nicht für Arbeitslosigkeit, Krankheit, Unfall, Berufsunfähigkeit oder Pflegebedürftigkeit. Meist werden solche Kredite aber nur gegen das vorzeitige Ableben mit einer Risiko-LV besichert. Die anderen Risikofälle sind aber allesamt wahrscheinlicher.

Antwort
von taunide, 21

Nein, die Hypothek/das Darlehen ändert sich nicht mit dem Wert des Hauses.

In der Tasche landet die Wertsteigerung nur dann, wenn man das Haus zu diesem Preis auch verkaufen kann (mal abgesehen von evtl. Steuern bei Spekulation).

Ein IMMO-Blase ist es ja nur dann, wenn die Bewertung weit über dem auf dem Markt erzielbaren Wert liegt. Dann hätte die Bank ggf. keine ausreichende Sicherheit mehr für ihren Kredit, wenn dieser dann über dem Wert der Immobilie liegt.

Wenn der Taxifahrer seine Raten zahlen kann ist das doch ok. Bei den niedrigen Zinsen im Moment auch günstig. Wenn er nicht verkaufen will oder muss macht ihm das nichts - allenfalls seinen Erben.

Antwort
von SirKermit, 21

"Und was passiert eigentlich genau wenn die Immobilienblase platzt ? "

Dann könnte es ungemütlich werden. Denn die Besicherung eines Immobilienkredites läuft über die meist über die Grundschuld und setzt voraus, dass der Wert der Immobilie gleich bleibt (ganz pauschal gesagt). Kleinere Wertverluste scheinen da noch nicht bedrohlich zu sein, massive Wertverluste wohl schon: http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/tid-8652/kreditverkauf_aid_234670.htm...

Du denkst an die Blase der USA?  Aus http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/usa_aid_50358.html

"Grund für die Krise ist das Geschäft mit riskanten Hypothekenkrediten an

Hunderttausende Amerikaner mit geringer Kreditwürdigkeit. Die Kredite
wurden während des fünfjährigen Immobilienbooms häufig ohne Anzahlung
und mit zu Anfang extrem niedrigen, aber variablen Zinsen angeboten.
Damit wurden einkommensschwache Kreditnehmer zum Hauskauf verleitet. So lange die Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen jährlich prozentual zweistellige Preiserhöhungen verzeichneten, waren alle Beteiligten zufrieden."

Auch bei uns wäre das denkbar, aber in einer etwas anderen Form: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article156254086/Die-Immobilienblase-hat...

Antwort
von GravityZero, 21

Komische Frage...der abgeschlossene Kredit wird gezahlt. Du leihst dir eine bestimmte Summe und die zahlst du zurück, egal ob das Haus teurer, billiger, oder abgerissen wird. Kann man den Kredit nicht mehr zahlen wird das Haus von der Bank verkauft.

Antwort
von Joergi666, 21

Die Schulden bei der Bank bleiben immer gleich- Wertsteigerungen landen in der eigenen Tasche- allerdings kommen zum Kredit ja noch nicht ganz unerhebliche Zinszahlungen (selbst aktuell mit günstigen Zinsen) obendrauf. Aufgrund aktueller gesetzlicher Regelungen sind zudem nun so mindestens 20% Eigenkapital und gesicherte regelmäßige Einkünfte notwendig. Kann ein Kreditnehmer die Raten nicht mehr bedienen, weil z.B. die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindugsfrist kräftig gestiegen sind, muss er die Immobilie selber verkaufen oder die Bank leitet eine Zwangsversteigerung ein.

Antwort
von Zakalwe, 40

Sehr seltsame Frage. Wenn man einen Kredit von 250.000 bei der Bank aufnimmt, dann schuldet man der Bank natürlich nur diese, ganz egal wieviel das davon finanzierte Haus wert ist.

Und was passiert eigentlich genau wenn die Immobilienblase platzt ?

Was genau verstehst du denn unter diesem Platzen?

Vor allem, was passiert dann mit den Immobilien der Leute, die diese sich eigentlich garnicht leisten können

Wenn man die Kreditraten nicht mehr leisten kann, wird das Haus vermutlich zwangsversteigert.

Antwort
von KnusperPudding, 17

Wenn man ein Haus erwirbt, zahlt gibt es einen Preis zu zahlen. - In deinem Beispiel 300.000,00 €.

Der Verkäufer bekommt also 300.000,00 € bei einem Kauf. Des weiteren wären noch 30.000,00 € als Erwerbsnebenkosten aufzuschlagen, also 10% (Notar, Grunderwerbssteuer, Maklergebühren, etc.) .

Somit hast du nur noch 20.000,00 € und musst dir im selben Zuge 280.000,00 € von der Bank leihen um die 300.000,00 € zu bezahlen.

Steigt nun der Wert der Immobilie, spielt es ja keine Rolle, nachdem du dem Verkäufer den Kaufpreis bereits voll bezahlt hast. Die Bank leiht dir lediglich das Geld dafür, weshalb eine Wertsteigerung nur dir zugute kommt.

Antwort
von NSchuder, 34

An der Hypothek ändert sich durch die Wertänderung des Hauses rein gar nichts.

Wenn eine Grundschuld von 250 T€ eingetragen ist, dann bleibt das auch so.

Der Grundschuld liegt ja ein Darlehen zu Grunde. Die Darlehenssumme steigt ja auch nicht nachträglich nur weil das Haus jetzt mehr wert ist.

Antwort
von bronkhorst, 6

Die Bank hat dem Kunden Geld geliehen und bekommt auch nur den Betrag plus Zinsen zurück; die Wertentwicklung ist die Freude oder das Problem des Immobilienbesitzers.

Wenn die Immobilienpreise fallen, kann das dazu führen, dass eine Bank bei einer Zwangsversteigerung nicht mehr den Darlehensbetrag herausbekommt - deshalb geben Banken ja am liebsten maximal 60% des Beleihungswerts; für Kredite bis 80% verlangen sie schon höhere Zinsen und noch höhere Kredite werden nur in Ausnahmefällen vergeben.

In den USA sind Immobilienkredite in den Nuller Jahren im Vertrauen auf einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise gern über den Kaufpreis hinaus vergeben worden (dann konnte man noch Makler, Umzug und das nächste Auto aus dem Kredit mitbezahlen). Tilgungen der Darlehen wurden nicht erst verlangt - man ging davon aus, dass die Kunden nur die Zinsen bezahlen und das Darlehen dann beim profitablen Weiterverkauf auf einen Schlag abzahlen würden.

Dabei hat man dann auch großzügig über zu geringe Einkommen hinweggesehen - das war eine der Hauptursachen der letzten großen Finanzkrise.

In Deutschland ist man da nicht ganz so anfällig und hat seitdem die oben beschriebenen Regeln noch verschärft.

Antwort
von AchIchBins, 2

Dass sich an der Hypothek nichts ändert, hast du ja schon erfahren. Zur Immobilienblase möchte ich noch folgendes erwähnen. So etwas ist in Deutschland eher nicht möglich. In Deutschland hält sich Angebot und Nachfrage in etwa die Waage, das führt zu stabilen Preisen. Zudem werden in Deutschland die Hypothekenverträge auf mindestens 10 Jahren fest abgeschlossen. Somit weiß man zumindest für diesen Zeitraum die Ratenhöhe und diese bleibt dann auch bis zum letzten Tag gleich. In Amerika ist das anders. Dort gibt es flexible Zinssätze und kein fest abgeschlossener Vertrag. Das heißt, dass sich die Ratenhöhe theoretisch monatlich ändern können. Wird eine Bank übernommen, so kann die neue Bank die Zinssätze einfach anpassen. Das lässt keine langfristige Sicherheit zu. Und dann noch eine Besonderheit. Nehmen wir an, dass das Haus zum Zeitpunkt des Kaufes 100.000 $ wert war und mit der Zeit auf einen Wert von 150.000 $ gestiegen ist, so konnte man sich ganz einfach 50.000 $ leihen, das Haus war ja als Sicherheit da. Anzahlungen waren für die erste Finanzierung oft auch nicht getätigt worden, da gab es immer eine hohe Verschuldung. Und nun verloren im Zuge der Krise viele ihren Arbeitsplatz und zeitgleich stiegen die Zinsen und somit die Ratenhöhe. Deshalb konnten viele Amerikaner ihre Raten nicht mehr bedienen. Es entstand eine grosse Welle. Die Bewohner zogen aus oder wurden herausgeschmissen und eine unzählige Menge an Häusern waren leer und zu verkaufen....aber keiner wollte oder konnte kaufen. Die Preise fielen in den Keller. Was gestern noch 1 Mio. $ wert war, war morgen z.B. nur noch 300.000 $ wert.

Amerika ist ein Kreditland. Fast alles ist dort auf Pump gekauft. Gibt man einem Deutschen 1000 € hat er das Geld mehr in der Tasche....gibt man einem Ami 1000 $, so hat er einfach nur weniger Schulden.

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