Frage von Picasso120, 186

Sind Aufwendungen und Einnahmen steuerlich absetzbar vom Eigentümer trotz Nießbrauchrecht?

Mir wurde das Haus meiner Eltern letztes Jahr überschrieben. Im Erdgeschoß wohnen meine Eltern, in der 1. Etage wir und das Dachgeschoß ist vermietet. Da das Haus noch belastet ist und meine Eltern die laufenden Kosten für die Instandhaltung und Erhaltung des Hauses nicht mehr leisten können, wurde Nießbrauchrecht eingetragen. Im Vertrag steht, das meine Eltern die monatlichen Belastungen weiter tragen müssen und ich alle anderen sämtliche Zahlungen zur Instandhaltung und Erhaltung. Die Mieteinahmen für die DG-Wohnungen bekomme ich monatlich vom Mieter auf mein Konto. Jetzt habe ich meine Steuererklärung zurückbekommen und dort wurde mir mitgeteilt, das ich auf Grund des Nießbrauches keine Aufwendungen (Renovierungskosten etc.) und auch keine Einnahmen einsetzen könnte. Ist das rechtens, obwohl ersichtlich ist das die Miete auf mein Konto geht und es im Vertrag steht, das ich für die Erhaltung des Hauses zuständig bin?

Expertenantwort
von wfwbinder, Community-Experte für Steuern, 135

Wie @Wurzlsepp schon richtig schrieb, die steuerliche Beratung war entweder nicht vorhanden, oder mangelhaft.

Kosten steuerlich abziehen, kann nur der, der die Einnahmequelle hat (Nießbraucher). Abschreibungen geltend machen, kann nur der, der den Wertverlust zu tragen hat (Eigentümer).

Ihr habt den Fehler gemacht für die Eltern einen Nießbrauch zu bestellen. Ein unentgeltliches Wohnrecht wäre besser gewesen. Oder aber sogar eine Miete, die höher wäre als 50 % der Ortsüblichen Vergleichsmiete.

Damit hättest Du Einnahmen gehabt und hättest alle Ausgaben abziehen können. Ausserdem die Abschreibungen, die so auf jeden Fall verloren sind.

Dem, der Euch in dieser Sache beraten hat, solltet ihr die Freundschaft kündigen. Die Mitteilung des Finanzamtes ist zweifelsfrei richtig.

Kommentar von Picasso120 ,

Meine Mutter hat ja keine Einnahmequelle. Die Mieteinnahmen habe ich ja.

Kommentar von wfwbinder ,

Die Einräumung des Nießbrauchs ist die Übertragung der Einnahmequelle.

Vermutlich ist das Finanzamt ebenso verwundert wie ich über die seltsame Konstruktion. Man schenkt Dir das Haus, man lässt sich dagegen den Nießbrauch einräumen, aber die Einnahmen werden (im Notarvertrag?) wieder an Dich gegeben.

Ich weiss nur eines, wenn die Sache bei Wurzlsepp, Hemuthk, einem der anderen Berater hier, oder mir auf dem Tisch gelandet wäre, hättet Ihr heute kein Problem mit dem Finanzamt.

Antwort
von FordPrefect, 69

Mir wurde das Haus meiner Eltern letztes Jahr überschrieben.

OK, nur sollte man solche schwerwiegenden Entscheidungen tunlichst zunächst auch auf ihre steuerlichen Auswirkungen (und nichgt nur die) prüfen lassen. Das ist hier offenbar nicht erfolgt, denn..

Da das Haus noch belastet ist und meine Eltern die
laufenden Kosten für die Instandhaltung und Erhaltung des Hauses nicht
mehr leisten können, wurde Nießbrauchrecht eingetragen.

Eigenwillig, und zudem sinnfrei - ein Wohnrecht wäre weitaus geschickter gewesen. Allerdings:

Im Vertrag steht, das meine Eltern die monatlichen Belastungen weiter tragen müssen und ich alle anderen sämtliche Zahlungen zur Instandhaltung und Erhaltung.

Das war - sagen wir - ungeschickt.

Aufwendungen kann regelmäßig nur derjenige geltend machen, der die Einnahmen aus derselben Einkunftsart hat. Hier ist aber der Nießbraucher ohne Einnahmen (weil im Notarvertrag abgetreten), hingegen der Eigentümer ohne Abschreibungs- und Aufwendungsanrechnung. Super Deal.

Das FA hat Recht. Wenn möglich, sollte der Vertrag aufgehoben und neu abgefasst werden. Allerdings ist das auch nicht ganz billig.

Sollte mit dieser Konstruktion evtl. Pfändungen zuvorgekommen werden?

Antwort
von Deepdiver, 105

Normalerweise kannst du die Werbungskosten steuerlich absetzen.

Nießbrauch

Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht an einer Sache.

So wird zum Beispiel durch Einräumung eines
Nießbrauchs an einem Haus durch den Besitzer der Immobilie, einer
anderen juristischen oder natürlichen Person das Recht zur
unentgeltlichen, teilentgeltlichen oder entgeltlichen Nutzung der
Immobilie eingeräumt.

Wird ein entgeltliches Nutzungsrecht
vereinbart, sind Leistung und Gegenleistung ausgewogen. Bei einem
teilentgeltlichen Nießbrauch ist der Wert des Nießbrauchs nur zum Teil
ausgeglichen. Bei einem unentgeltlichen Nießbrauch liegt die
Gegenleistung unter 10 % des Nießbrauchwerts.

Einzelheiten regelt ein BMF-Schreiben vom 30.9.2013 (IV C 1 - S 2253/07/1004).

Zuwendungsnießbrauch

Hierbei räumt der Eigentümer am ganzen Grundstück
oder an einem Teil des Grundstücks einem Dritten das Nutzungsrecht ein.
Es kann aber auch ein Nießbrauch an den Erträgen aus dem Grundstück
eingeräumt werden. Der Nießbrauch kann entgeltlich, teilentgeltlich oder
unentgeltlich erfolgen.

Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch:

Vermietet der Nießbraucher das Grundstück, erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Demgegenüber entstehen beim Eigentümer keine Einkünfte. Abschreibungen des Gebäudes kann der Nießbraucher nicht als Werbungskosten geltend machen, da keine Anschaffungs- und Herstellungskosten für den Nießbraucher entstanden sind. Der Eigentümer kann die Abschreibung ebenfalls nicht ansetzen. Nachträgliche Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen können nur dann vom Nießbraucher als Werbungskosten angesetzt werden, wenn er diese Kosten auch tatsächlich zahlt.

Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch:

Wird das Objekt durch den Nießbraucher vermietet, sind Einnahmen beim Nießbraucher als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. Das Entgelt,
das der Nießbraucher an den Eigentümer zahlt, ist für den Eigentümer
eine Einnahme aus Vermietung- und Verpachtung. Diese Zahlungen sind für
den Nießbraucher Werbungskosten. Die Gebäudeabschreibung
kann der Eigentümer geltend machen. Wer nachträgliche
Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen (Eigentümer oder
Nießbraucher) zahlt, kann diese Aufwendungen als Werbungskosten
ansetzen.

Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch:

Einnahmen sind wie beim
entgeltlichen/unentgeltlichen Nießbrauch anzusetzen. Werbungskosten
können im Verhältnis Nießbrauchentgelt zu Kapitalwert des Nießbrauchs
geltend gemacht werden.

http://www.steuertipps.de/lexikon/n/niessbrauch

Kommentar von wurzlsepp668 ,

is klar, lt. Notarvertrag sind die Eltern verpflichtet, die Belastungen zu übernehmen, aber die Fragestellerin kann die Kosten absetzten. geile Idee ....

Funktioniert aber nicht, wie das Finanzamt richtigerweise (und ich bin alles andere als auf der Seite vom Finanzamt ..) festgestellt hat


und woraus schließt Du, dass die Fragestellerin die Kosten absetzen könnte?

Dein eingestellter Text sagt nämlich genau das Gegenteil ....

Kommentar von Deepdiver ,

Das habe ich schon gelesen, das die Eltern weiterhin den Abtrag haben. Da ist ja auch der Haken an der Sache. Trotzdem würde ich mit einem Widerspruch gegen den Bescheid angehen. Dann wird dieser durch einen anderen Beamten geprüft.


Siehe:

entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

Kommentar von wurzlsepp668 ,

dummerweise interessiert NUR DAS, was im Notarvertrag steht ....

da kann Einspruch eingelegt werden, das Finanzamt ist im Recht, da notariel beglaubigt ...

Entweder neuer Vertrag beim Notar oder künftig die Erklärungen ohne Werbungskosten einreichen ...

Antwort
von wurzlsepp668, 80

tja, wer an der steuerlichen Beratung spart ....

da im Notarvertrag vereinbart ist, dass die Eltern die Belastungen weiter tragen, wird Dir ausschl. die Miete angerechnet (und somit KEINERLEI Ausgaben)

Kommentar von Picasso120 ,

Meine Mutter trägt die Belastungen von der Finanzierung und sonst nichts. Alle anderen Kosten die mit dem Haus zusammenhängen werden von mir getragen auch Instandhaltungskosten des Hauses und der Mietwohnung. Deshalb ist es doch auch in Ordnung, wenn ich diese Kosten beim Finanzamt absetzen möchte.

Kommentar von FordPrefect ,

Deshalb ist es doch auch in Ordnung, wenn ich diese Kosten beim Finanzamt absetzen möchte.

Das wäre auch der Fall, gäbe es keinen Nießbrauch. Steuerlich Anrechnen kann diese aber nur derjenige, der den Nießbrauch hat. Wenn der aber selbsttätig diese Einkünfte abtritt, hat er auch nichts, gegen das er selbige verrechnen könnte. Somit fallen diese Aufwendungen einkommensteuerrechtlich unter den Tisch. Das FA dankt.

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community

Weitere Fragen mit Antworten