Frage von Spunkmeyer, 222

Sanierung auf Kosten der Mieter. Was passiert nach Auszug?

Hallo,

unsere Mieter haben uns nach 8 Jahren gekündigt. Sie möchten die vollständigen Kosten der nicht abgesprochenen Sanierungsarbeiten erstattet bekommen.

  • Bad
  • Elektrik
  • Küche

Das Bad sowie Elektrik waren bei Einzug alt, aber nutzbar. Zudem haben wir die Mieter 3 Monate mietfrei und ohne Kautionshinterlegung für Renovierungsarbeiten wohnen lassen. Außerdem haben wir nach einigen Jahren auf Wunsch der Mieter die Fenster erneuert, ohne eine Mieterhöhung zu veranlassen. Jetzt sollen wir Ihnen die kompletten Kosten erstatten, ohne jemals wirklich Einfluss auf die Ausstattung des Bades und die Preisgestaltung gehabt zu haben. Die Elektrik wurde gar nicht mit uns abgesprochen.

Im Mietvertrag haben wir nichts vereinbahrt, nur das abgesprochene Sanierungen, die auf Kosten des Mieters erfolgt sind, mit 10 % pro Jahr abzuschreiben sind. Es existiert nichts schriftliches hierzu. Außerdem wurden uns keine Rechnungen vorgelegt, sondern nur handschriftliche Notizen mit Zahlen drauf.

Wir möchten uns gütlich mit den Mietern einigen und sind auch bereit einen Teil zu erstatten.

Wie viel Prozent von der Gesamtsumme wären realistisch?

Vielen Dank.

Antwort
von Nemisis2010, 126

Grundsätzlich haben die Mieter nur einen Anspruch auf Erstattung, wenn dies bereits im Vorfeld der Arbeiten nachweisbar vereinbart wurde.

Zudem haben die Mieter ohne Eure Erlaubnis bauliche Veränderungen an der Mietsache durchgeführt, diese wären bei Mietvertragsende auf Kosten der Mieter in den Ursprungszustand zurückzubauen.  Dies gilt vor allem, wenn die baulichen Veränderungen ohne Einverständnis des Vermieters durchgeführt wurden.

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/r1/rueckbaupflicht.htm

Außerdem sind die mit der Mietsache festverbunden Einbauten Eurer Mieter, wie z.B. die Elektrik bereits in Eurer Eigentum übergegangen.

Soweit die Rechtslage.

Wenn ihr Euch dennoch mit den Mietern einigen wollt, würde ich auf ordentliche und nachweisbare Rechnungslegung bestehen. Handschriftliche Rechnungen würde ich nicht akzeptieren.

Außerdem geht man  davon aus, daß der Mieter seine Investionen nach rund 5 Jahren "abwohnt", also keine Ansprüche mehr hat.

Kommentar von Spunkmeyer ,

Ist eine Sache, wie ein Bad, wirklich schon nach 5 Jahren "verwohnt"?

Danke, ein wirklich hilfreicher Link!

Kommentar von Genesis82 ,

nicht verwohnt sondern abgewohnt. Heißt: der Mieter hatte seinen Nutzen aus den selbst getragenen Kosten der Sanierung.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, 72

Sie möchten die vollständigen Kosten der nicht abgesprochenen Sanierungsarbeiten erstattet bekommen.



Der Mieter kann nichts verlangen, wenn nichts schriftlich vereinbart wurde.

Zudem hat er ( hoffentlich nachweislich) einen Mietnachlass bekommen,.

Sollte der Mieter bauliche Veränderungen ohne nachweisliche Erlaubnis gemacht haben, kann man als Vermieter den Rückbau verlangen.

Wir möchten uns gütlich mit den Mietern einigen und sind auch bereit einen Teil zu erstatten.

Nett von Euch.

Wie viel Prozent von der Gesamtsumme wären realistisch?

Das kommt darauf an, was das alles gekostet hat, in welchem Zustand sich die Sachen befinden und vor Allem was Ihr bereit seid zu zahlen.

Eine Verpflichtung zur Zahlung besteht nicht und das würde ich dem Mieter klarmachen.

Antwort
von Genesis82, 116

Wenn vor den Sanierungen keine Absprache über eventuelle Kostenerstattung bei Auszug getroffen wurden, dann ist dem Mieter auch nichts zu erstatten. Üblicherweise werden vor Durchführung der Arbeiten alle Details (was soll wie gemacht werden?) abgesprochen und ein Kostenrahmen ermittelt. Darin wird festgelegt, wie viel die Maßnahmen ungefähr kosten werden und wer die Kosten trägt. Außerdem können andere Details geklärt werden, wie z.B. eine Nichtbeachtung der besseren Ausstattung bei künftigen Mieterhöhungen.

Üblich ist, dass dem Mieter eine Abwohndauer von 4 Jahren pro aufgewendete Nettojahresmiete gewährt wird - wobei das frei vereinbart werden kann. Ist die Jahresmiete also z.B. 5000 Euro und die Aufwendungen des Mieters waren 15.000 Euro, dann hätte er eine Abwohndauer von 12 Jahren. Für die Abwohndauer wird dann meistens festgelegt, dass der Vermieter nicht ordentlich kündigen darf und der Mieter bei vorzeitigem Auszug anteilig die Kosten erstattet bekommt. Empfohlen wird hier, dass im ersten Jahr 20% in Abzug gebracht wird und in den Folgejahren jeweils 10% - wobei auch das in jedem Einzelfall anders vereinbart werden darf.

So eine Vereinbarung gibt es bei euch ja aber nicht, daher würde ich mich anders mit den Mietern einigen. Fordere Rechnungen ein und sag eindeutig, dass du nur nachgewiesene Kosten erstatten kannst und du dich mangels vorheriger Absprache nicht in der Pflicht siehst, überhaupt irgendwas zu erstatten, aber du es freiwillig trotzdem tun würdest. Weise außerdem noch darauf hin, dass du bereits einen Teil der Kosten durch mietfreies Wohnen für 3 Monate übernommen hast. Außerdem kann ein Hinweis darauf, dass du auf den Rückbau zum ursprünglichen Zustand bestehen könntest, nicht schaden.

Kommentar von Spunkmeyer ,

Hallo Genesis82,

vielen Dank für das Rechenbeispiel!

Ist hierbei Nettojahresmiete = monatl. Kaltmiete x 12?

Werden die prozentualen Abzüge so berechnet?:

Beispiel:

Investitionssumme der Mieter: 8000 €

Nach einem Jahr (-20%): 6400 €

Nach zwei Jahren (-10%) 6400 € - 10% = 5760 €

usw.

Oder wie wird dies berechnet?

Vielen Dank!

Gruß

Spunkmeyer

Kommentar von Genesis82 ,

Schau mal hier, das ist ein Muster für eine Vereinbarung mit dem Mieter: http://www.iv-mieterschutz.de/fileadmin/user_upload/Downloads/Mietermodernisieru...

Antwort
von imager761, 79

Sie möchten die vollständigen Kosten der nicht abgesprochenen Sanierungsarbeiten erstattet bekommen.

Dafür gibt es keinerlei Rechtsanspruch. Im Gegenteil, man könnte Rückbau der ungenehmigten Einbauten in den angemieteten Zustand beanspruchen zumal dann, wenn das Design überhaupt nicht gefällt oder so weitervermietbar wäre :-)

Eurer Risiko besteht darin, dass sie aus Frust alles rausreißen, was sie vermeindlich installiert haben und euch eine Sanierungsruine hinterlassen :-O

Mein Rat: Rechnungen anfordern, Erstattung in Verrechnung mit Nebenkostennnachzahlung mal undefiniert in Aussicht stellen, Übergabe machen, Schlösser auswechseln und bestenfalls eine Erstattung der Matrialkosten ohne MwSt nach AfA vornehmen: Badfliesen vautieren derzeit noch mit 12/20, Sanitäinstallationen mit 2/10 der Matrialkosten. Modernisierungen (Hänge-WC) kann man mit 10% des vermietbaren höheren Auststattungskomforts aufrunden; die Arbeitsleistung findet mit Eigennutzung keinen Ansatz.

G imager761

Kommentar von Spunkmeyer ,

Hallo imager761,

was bedeutet

Badfliesen vautieren

die Arbeitsleistung findet mit Eigennutzung keinen Ansatz.

Bedeutet dies, dass sie die Arbeitsleistung der Handwerker nicht geltend machen können? Vielen Dank.

Gruß

Spunkmeyer

Antwort
von Mignon2, 92

Ich an deiner Stelle würde zunächst darauf bestehen, die Handwerkerrechnungen einsehen zu können. Handgeschriebene Zettel mit Zahlen sind kein vernünftiger Nachweis über die Sanierungskosten. Kein Gericht würde das anerkennen. Wenn keine Rechnungen existieren, kannst du davon ausgehen, dass Schwarzarbeit im Spiel war. Frage die Mieter nach Schwarzarbeit. Dann sind sie nämlich in der Klemme, weil sie (und natürlich auch die Handwerker) sich strafbar gemacht haben.

Alternativ könntest du die Mieter auffordern, den vorherigen Stand wieder herzustellen. Das geht natürlich nicht. Aber da ihr keine schriftlichen Vereinbarungen über die Sanierungen habt, muß die Wohnung, wie angemietet, zurückgeliefert werden. Dann sind sie ebenfalls in der Klemme.

Kommentar von Spunkmeyer ,

Das ist eine gute Idee. Ich denke, ein Teil wurde "ordentlich" gemacht, der andere schwarz. Die Elektrik werden wir in die Gesamtsumme einbeziehen, weil das überhaupt nicht abgesprochen wurde. Es wurde einfach veranlasst.

Kommentar von Mignon2 ,

Lehne rein prophylaktisch alle Forderungen zunächst ohne Begründung ab. Warum ohne Begründung? Weil du mit einer Begründung aus juristischer Unkenntnis Fehler machen könntest, die sich in einem möglichen Prozess späterhin als Eigentor erweisen könnten.

Die Schwarzarbeit können sie nicht einklagen. Die Zettel mit Zahlen anstelle von richtigen Handwerkerrechnungen werden als Nachweis vom Gericht nicht anerkannt.

Wenn die Mieter nach deiner Ablehnung keine Ruhe geben, solltest du dich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht (siehe Kommentar von "Odenwald") wenden.

Antwort
von Odenwald69, 75

um wie viel geht es den überhaupt ? Was ist den unter Sanierung zu verstehen ? 

lies auch mal hier

http://ratgeber.immowelt.de/a/badsanierung-vorher-mit-vermieter-sprechen.html

Kommentar von Spunkmeyer ,

Es geht um 15000 €, die sie angeblich investiert haben. Aber ohne das mit uns abzuklären. Sie haben das Bad komplett erneuert und die Elektrik angeblich auch. Das prüfen wir aber noch. Das "neue" Bad gefällt uns überhaupt nicht.

Vielen Dank für den Link!

Kommentar von Odenwald69 ,

ablehnen , da nicht vorher abgesprochen und von euch auch nicht genehmigt, ich würde aber im Vorfeld Kontakt mit einem Anwalt für Mietrecht aufnehmen. 

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