Frage von Marijke1, 79

Nebenkostenabrechnung fordern auch nach Auszug?

Unser Vermieter weigert sich nämlich eine Abrechnung zu fertigen, obwohl dies im Mietvertag steht, dass einmal jährlich eine Abrechnung erfolgen muss. Wir haben einen Aufhebungsvertrag unterschrieben und ziehen bald aus, unser Vermieter will uns aber dazu verpflichten, dass wir keine Abrechnung fordern. Wir besteht auf Abrechnung und haben dies auch schriftl. mitgeteilt. Können wir auch nach Auszug eine Abrechnung fordern und wenn ja, wie lange hat der Vermieter Zeit eine solche zu erstellen.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 46

Ihr habt einen Aufhebungsvertrag unterschrieben, in dem verschiedenes geregelt ist. Z. B. wann der Termin für den Auszug ist und das Mietverhältnis endet. Vielleicht auch etwas zur Rückzahlung der Kaution. Wenn das alles sauber geregelt ist, jeder unterschrieben hat und nicht auch noch sinngemäß der Satz eingefügt wurde, mit Unterschift unter dieses Dokument verzichten beide Seiten auf alle weiteren Ansprüche und Forderungen aus dem Mietverhältnis, habt ihr natürlich weiterhin das Recht auf eine Nebenkostenabrechnung.

Prüft also als erstes mal, was genau im Aufhebungsvertrag steht. Habt ihr dort auf alle Rechte aus dem Mietverhältnis freiwillig verzichtet, ist das Thema erledigt. Ist das nicht der Fall dann würde ich vorschlagen, jetzt das Mietverhältnis einfach mal zu Ende gehen lassen. Auszug zur vereinbarten Zeit, Übergabe der Wohnung und das vereinbarte Datum für Mietende vorbei gehen lassen.

Danach fordert ihr die Abrechnungen, die Euch noch fehlen. Ist das Abrechnungsjahr übereinstimmend mit dem Kalenderjahr und ihr habt auch in 2015 und 2014 in der Wohnung gewohnt, gelten folgende Regeln:

Abrechnung für 2014 musste Euch bis 31.12.2015 zugestellt worden sein. Habt ihr keine bekommen, dürft ihr diese weiterhin verlangen, aber ihr müßt nichts mehr nachzahlen.

Für 2015 hat der Vermieter noch Zeit bis 31.12.2016 und für 2016 noch bis 31.12.2017.

Soviel Geduld müßt ihr ggf. aufbringen. Falls 2014 noch in Frage kommt und der Vermieter weigert sich, die Abrechnung zu erstellen, dürft ihr alle Vorauszahlungen für diesen Zeitraum wieder zurück fordern. Sinngemäß gilt das natürlich auch für 2013 und auch noch für 2012, falls diese auch noch fehlen sollten. Alles, was älter ist, wäre aber schon verjährt.

Geht es gar nicht mehr um 2014, sondern nur noch um 2015 und 2016 und der Vermieter erklärt jetzt schon, dass er keine Abrechnung machen wird, dann schreibt ihm, dass ihr in diesem Fall die Rückzahlung aller Vorauszahlungen einfordern und ggf. auch einklagen werdet.

Das sollte eigentlich helfen.

Hintergrund: Die Gerichte gehen davon aus, wenn ein Vermieter keine Abrechnung erstellen will, gab es offenbar auch keine Nebenkosten und dann ist der weitere Einbehalt der Vorauszahlungen nicht mehr erlaubt.

Kommentar von albatros ,

Falls 2014 noch in Frage kommt und der Vermieter weigert sich, die Abrechnung zu erstellen, dürft ihr alle Vorauszahlungen für diesen Zeitraum wieder zurück fordern. Sinngemäß gilt das natürlich auch für 2013 und auch noch für 2012, falls diese auch noch fehlen sollten.

Eine Zurückforderung von Vorauszahlungen wegen nicht erfolgter Abrechnung(-n) ist erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zulässig. Während des bestehenden Mietverhältnisses darf der Mieter die fälligen Vorauszahlungen zurückbehalten bis abgerechnet wurde. Danach ist der Zurückbehalt nachzuzahlen.

Bei verfristeten Abrechnungen ist eine Nachzahlung nicht mehr fällig. Das wäre hier bereits jetzt für 12, 13 und 14 zutreffend.

Kommentar von bwhoch2 ,

@albatros: Du hast sicher gelesen, dass ich die Vorgehensweise für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses vorgeschlagen habe. Was sollte es jetzt für einen Sinn haben, unmittelbar vor dem Auszug schlechte Stimmung zu verbreiten. Kaution in Gefahr bringen?

Dass bei Verfristungen nichts nachgezahlt werden muss ist klar, aber ich vermute schon, dass der Fragesteller Rückzahlungen erwartet. Sonst wäre er nicht so erpicht auf die Abrechnungen. Die Vorauszahlungen für bis zu 4 1/2 Jahren zurück zu verlangen ergibt jedenfalls ein enormes Druckmittel, um wieder an dieses Geld zu kommen, das man vielleicht über mehrere Jahre zuviel vorausbezahlt hat.

Kommentar von albatros ,

Nun ja, da hast du Recht. Unter diesem Aspekt ist es taktisch klüger abzuwarten, bis das Mietverhältnis beendet ist und dann die Rückzahlungen getrennt nach Jahren, zu fordern.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 19

Der Aufhebungsvertrag ist von beiden Parteien unterschrieben?

Wurde darin etwas abweichendes bezüglich der Abrechnung vereinbart? Zum Beispiel gegenseitige Verzicht darauf?

Wenn nicht muß er die Abrechnung erstellen bzw. könnt Ihr sie fordern.

Aber nicht sofort nach Mietende, sondern, bei kalenderjähriger Abrechnung, frühestens 12 Monate + 1 Tag nach Ende des Abrechnungszeitraumes fordern, falls sie  bis dahin nicht zugegangen ist. Das wäre dann am 01. Januar 2018.

Darum solltet Ihr jetzt kein großes Trara machen.


Ist der Aufhebungsvertrag allerdings noch nicht vom Vermieter unterschrieben ...



Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht & Vermieter, 25

Wir haben einen Aufhebungsvertrag unterschrieben und ziehen bald aus, unser Vermieter will uns aber dazu verpflichten, dass wir keine Abrechnung fordern. 

Wenn in dem Aufhebungsvertrag keine Vereinbarung steht wie z.B. 

- Beide Parteien verzichten auf jegliche Ansprüche...

oder

- der Mieter verzichtet auf jegliche Ansprüche ...

Dann muss der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen und ein eventuelles Guthaben auszahlen.

Können wir auch nach Auszug eine Abrechnung fordern und wenn ja, wie lange hat der Vermieter Zeit eine solche zu erstellen.

Bis zwölf Monate nach dem Abrechnungszeitraum (muss nicht das Kalenderjahr sein) hat der Vermieter Zeit, eine NK-Abrechnung zu erstellen.

LG

johnnymcmuff

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 24

Eine solche Verpflichtung wäre unwirksam. Der Gesetzgeber hat festgeschrieben, dass abzurechnen ist. Eine anderslautende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters hält er für unzulässig. Du darfst  also für 12, 13 und 14 (noch nicht verjährt) die Abrechnungen einfordern. Das per Einwurfeinschreiben mit Frist bis 15. Juli. Bei Verfristung ab August die Vorauszahlungen zurückbehalten bis zur Abrechnung. Danach nachzahlen. Eine Zurückforderung wäre erst nach Beendigung der Mietzeit zulässig.

Nachzahlungen für 12 und 13 und 14 sind nicht mehr fällig. !5 darf der V. bis 31.12.16 abrechnen (bei Kalenderjahr-Modus). 16 ist bi Ende 17 abzurechnen.

Antwort
von Kuno33, 27

Der Vermieter kann die Abrechnung erst im Rahmen der turnusmäßigen Zählerablesungen machen. Bei dem Auszug muss abgelesen werden und später Euer Anteil berechnet werden. Der Vermieter kann zwar jetzt nicht unbedingt gezwungen werden abzurechnen, aber nach Ende des Turnus muss er abrechnen. Ein Verzicht auf eine Abrechnung der Nebenkosten ist evtl. gar nicht möglich. Ob das im Rahmen eines Auflösungsvertrages zulässig ist oder den Tatbestand der Nötigung erfüllt, müsstet Ihr mit einem Juristen klären. Es kommt mir zumindest grenzwertig vor.

Antwort
von Roquetas, 39

Du hast selbstverständlich das Recht auf eine Nebenkostenabrechnung.

Du kannst nur nicht verlangen, dass der Vermieter unmittelbar nach dem Auszug oder der Kündigung die Nebenkosten abrechnet. In diesen Fällen beginnt die Abrechnungsfrist erst mit dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraums. 

Der jährliche Rhythmus des Abrechnungszeitraumes ist vom Gesetz vorgegeben und unveränderbar.

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