Frage von Fragtag, 188

Muß man als Miterbe einer Immobilie einen "Mietvertrag" bei Selbstnutzung abschließen bzw. bisherige Miete ändern?

Meine Lebensgefährtin hat mit ihrer Schwester im Frühjahr diesen Jahres gemeinsam ein Mehrfamilienhaus zu 50/50 geerbt .

Wir bewohnen seit 2009 eine von 4 Wohnungen in diesem Haus. Bei Einzug 2009 wurde mit der Mutter im Beisein der Schwester folgendes vereinbart (nur mündlich) :

  • günstige Miete - ca 80% der üblichen Ortsmiete

im Gegenzug

  • Hausmeistertätigkeiten übernehmen
  • Verwaltung, Nebenkostenabrechnung erstellen

Alles paletti, hat bisher super funktioniert, wir kümmerten uns und restlichen Mieter sind auch zufrieden.

Tja, nun meint die Schwester der mündliche Mietvertrag galt nur zu Lebzeiten der Mutter.

Nun will die Schwester mit uns einen Mietvertrag abschließen (angeblich nötig wegen Steuer) und dabei die "Miete" auch erhöhen (ortsüblich). Und am besten noch bei allen andern Mieter neue Verträge und Mieterhöhung.

(Ich habe der Schwester bereits erklärt dass bisherige Mietverträge bzgl. der anderen Mieter auch weiterhin gültig sind und eine Mieterhöhung wegen fehlendem Mietspiegel auch nicht so einfach ist. Das ist aber andere Frage bzw. Thema.)

Das bisher gute Verhältnis der beiden trübt sich langsam, da meine Liebste natürlich auch nicht einsieht jetzt mehr zu zahlen......

Soweit ich alles verstehe sind die beiden nun rechtlich eine Erbengemeinschaft. Es wurde seit dem Tod der Mutter auch weiterhin pünktlich die vereinbarte monatliche Miete inkl NK auf ein Gemeinschaftskonto der beiden Geschwister eingezahlt. Man spricht ja dann von Nutzungsentschädigung wovon 50% der Schwester zustehen, oder ?

20% der Einnahmen verbleiben monatlich als Rücklage, der Rest wird je zur Hälfte von den beiden entnommen.

Soweit wurde zumindest verwaltungstechnisch alles in Zufriedenheit der beiden geregelt.

Welche Möglichkeiten hätte die Schwester ihren Willen bzgl. schriftlichen Vertrag oder Erhöhung durchzusetzen ?

Wie könnte eine einvernehmliche Lösung aussehen ?

Danke für rechtliche und praktische Tipps

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Antwort
von sergius, 188

Die Schwester Ihrer Freundin kann in Bezug auf den ererbten Nachlass nur gemeinschaftlich mit ihr handeln und verfügen. Daher hat sie keine Möglichkeit, ohne Mitwirkung Ihrer Freundin  den bzw. die Mietverträge zu ändern. Alles, was in Bezug auf die Immobilie geschieht, ist gemeinschaftlich zu regeln und zwar im Innenverhältnis 1/2 : 1/2.  Rechnerisch wird die Sache darauf hinauslaufen müssen, dass die Mieteinnahmen einschließlich der "Eigenmieten"  zumindest fiktiv als "Einkünfte der Erbengemeinschaft" auf einem Gemeinschaftskonto verbucht werden, von dort aus die Ausgaben für die Immobilie beglichen und der danach verbleibende Saldo gemäß einvernehmlichem Beschluss beider Miteigentümerinnen nach Abschluss einer Rechnungsperiode von z.B. 6 oder 12 Monaten verwendet wird (z.B. Einbehalt einer 20%igen Rücklage für Reparaturbedarf , Gebühren, Abgaben pp. , 80% werden hälftig an beide ausgeschüttet). Wenn die Fremdmieten ausreichen, um alle Ausgaben zu decken, bedarf es u.U. keiner baren Eigeneinzahlungen durch die beiden Miteigentümerinnen; es genügt dann, die angesetzten Mietbeträge als Forderungen gegen die jeweilige Miteigentümerin zu verbuchen und die dadurch entstehenden Sollbeträge mit den nach Abschluss der Rechnungsperiode als "Haben" anfallenden 50%igen Anteilen zu verrechnen.  Das ist im Grunde genommen relativ einfach zu gestalten, setzt aber naturgemäß ein gewisses Vertrauensverhältnis der beiden Miteigentümerinnen voraus.

 

Kommentar von Fragtag ,

Danke, sehr detaillierte Info.

Vll. kann man sich bei angesetzten Mietbeträge einigen und so bewerkstelligen.

Zur Sicherheit wäre wohl auch ein UND-Konto hilfreich, dann muß zwangsläufig Einigkeit erreicht werden

Kommentar von sergius ,

ja, UND-Konto wäre sinnvoll, dann kann die eine Schwester nicht ohne Mitwirkung der anderen verfügen. Wäre aber etwas aufwändig, wenn beide z.B. nicht in der gleichen Stadt wohnen sollten.

Antwort
von imager761, 137

Welche Möglichkeiten hätte die Schwester ihren Willen bzgl. schriftlichen Vertrag oder Erhöhung durchzusetzen ?

Sie könnte auf Teilungsversteigerung der Immobilie zum Zwecke der Aufhebung der Ertbengemeinschaft klagen, wenn man ihr da nicht entgegenkäme :-O

Etwa um das bebaute Grundstück 30% unter seinem Verkehrswert zu ersteigern, gegenüber allen Altmietern ihr Sonderkündigungsrecht n. § 57a ZVG auszusprechen um die Wohnungen mit neuen Mietverträgen und  deutlich erhöhter Miete zu vermieten oder eure Wohnung selbst zu nutzen :-O

Wie könnte eine einvernehmliche Lösung aussehen ?

Man kauft der Schwester ihren Miteigentumsanteil ab.

Oder einigt sich im Innenverhältnis auf eine wirtschafltiche Teilung des Hauses zu je 1/2, wie es grundbuchlich eingetragen ist: Deine Lebensgefährtin bekommt ihre Wohnung und die darunterliegende, ihre Schwester die andere vertikale Haushälfte mit 2 WE, anteilige Kellerabteile, Parkplätze und Nutzungsrecht der Geminschaftsflächen (Waschküche, Garten,...) und beide handeln wirtschaftlich allein.

G imager761

Kommentar von Fragtag ,

Worst Case Szenario, aber sehr informativ, danke....

Die wirtschaftliche Teilung wäre in unserem Fall nicht so einfach, da nicht symetrisch oder vertikal ;) und unterschiedliche Wohnflächen.

wie ichweisnix weiter unten antwortete:

Sofern es sich um gleichwertige Wohungen handelt wäre es am sinnvollsten die das Erbe real auseinanderzusetzen, das heißt 2 Wohungen für jeweils einen Erben. Dann hat jeder seine Wohnungen und kann letztlich machen was er will. Kleine Wertunterschiede können auch durch einen Barausgleich erfolgen.

Würde auf alle Fälle auf Wertunterschied hinauslaufen denke ich.

In etwa so:

EG Wohnung, Garagen, Freisitz, Barausgleich - 1 Schwester

die übrigen 3 Wohnungen - andere Schwester

Könnte man zur korrekten Ermittlung für den Barausgleich ein Gutachten zur Wertermittlung jeder einzelnen Wohnung erstellen lassen ???? Würde sich das ganze dann in eine Eigentümergemeinschaft umwandeln ?

P.S. Wird vll. noch mal eine neue Frage nötig werden ;)

Kommentar von imager761 ,

Noch einmal: Wieso fragt eigentlich niemand die Schwester, was sie will, bevor sie Tatsachen schüfe?

Antwort
von ichweisnix, 118

Da Mieten einkommenssteuerpflichtig sind, sollte man sie vermeiden. Bei Ihrer Konstruktion muß ihre Lebensgefährtin die Mieten der 3 anderen Wohnungen anteilig versteuern. Die von Ihnen gezahlte anteilige Miete an der Wohnung kann dabei nicht gegengerechnet werden.Sofern es sich um gleichwertige Wohungen handelt wäre es am sinnvollsten die das Erbe real auseinanderzusetzen, das heißt 2 Wohungen für jeweils einen Erben. Dann hat jeder seine Wohnungen und kann letztlich machen was er will. Kleine Wertunterschiede können auch durch einen Barausgleich erfolgen.Idealerweise sollte das gleich beim Umschreiben des Grundbuchs erfolgen, sprich gar nicht erst die Erbengemeinschaft als ganzes eintragen, sondern jeden anteilig und mit entsprechenden Sondernutzungsrechten an den jeweiligen Wohnungen. Ansonsten fallen für die Realteilung Notarkosten an.


Antwort
von marcussummer, 110

Auch ein mündlicher Mietvertrag ist wirksam und kann nur unter den im Gesetz vorgegebenen Bedingungen abgeändert werden. Der Erbfall ändert an dem Inhalt der Mietverhältnisse nichts, nur die Person des Vermieters wird geändert. Vermieter ist nunmehr die Erbengemeinschaft - und die kann nur in ihrer Gesamtheit (also einschließlich der Lebensgefährtin) die Verwaltung der Immobilie durchführen und möglicherweise Mietverträge anpassen.

Macht der Schwester klar, dass die eine nicht ohne die andere kann...

Antwort
von angy2001, 107

Es gibt keinen Anlaß für eine Mieterhöhung -man kann auch sagen "Erbe bricht nicht Miete" - gebauso wie "Kauf bricht nicht Miete". Außerdem kann eine Änderung der Mietverträge nur erfolgen, wenn alle Mitglieder der Erbengemeinschaft zustimmen. Stimmt also deine Freundin nicht zu, kann auch an den Verträgen nichts geändert werden.... so einfach ist es uns so leicht zu blockieren....

Kommentar von angy2001 ,

Wie könnte eine einvernehmliche Lösung aussehen ?

Ich hätte noch eine Ergänzung. Wegen der Mietzahlung könnte es auch so aussehen:

- Es sollte in jedem Fall ein UND-Konto sein.

- Eure Miete wird angehoben auf die übliche Höhe.

- Dafür wird einen Hausverwaltung incl. Hausmeisterdienst eingesetzt. Die Erstellung der Abrechnungen gehört dann auch zu deren Ausgaben.

- Um zu sehen, ob ihr eine solche Hausverwaltung findet und was die kostet incl. Hausmeisterdienst sollten Angebote eingeholt werden.

- Die Kosten werden aus den Mieten beglichen. Eine Umlage dieser Kosten bis auf die Hausmeister- und -wartungsarbeiten auf die Mieter ist nicht möglich. Die Hausverwaltungskosten und die der Abrechnung tragen allein die Eigentümer je zur Hälfte.

- Ihr habt mehr Zeit und Ruhe und ihre Schwester sieht sich nicht benachteiligt.

- Vielleicht denkt die Schwester um, wenn sie mal sieht, was sowas kostet!

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