Frage von sleipneer, 76

Mietrecht: verstorbener Vermieter, Erben im Ausland, Nachlassverwalter strebt Hausverkauf an. Welche Rechte habe ich?

Hallo zusammen,

unser Vermieter ist Anfang diesen Jahres leider verstorben. Es gibt mehrere Erben, die aber alle im Ausland leben (ich glaube 11 Stk; wohnhaft in Spanien und Frankreich).

Aktuell wird das Ganze vom Nachlassverwalter verwaltet, der wohl, wie ich das verstanden habe, auch Testamentsvollstrecker ist (sofern dies hier eine Rolle spielen sollte).

Testamentarisch wurde der Verkauf des Hauses (freistehendes Zweifamilienhaus, Fertigbauweise, ca. 60er Baujahr) verfügt, in dem wir aktuell noch wohnen und früher auch unser Vermieter, der im Sutterain gewohnt hat. Es war vor Kurzem auch eine Gutachterin vor Ort; der Verkehrswert wird auf ca. 85000€ geschätzt.

Heute steht eine Besichtigung mit Interessenten an und dabei fiel dann so der Satz: "Die Kündigung spricht dann der Nachlassverwalter VOR dem Verkauf aus, dann haben die neuen Eigentümer nicht das Problem" (sinngemäße Wiedergabe).

Meine Frage nun: - Ist dies überhaupt rechtens und möglich? Denn Kauf bricht ja nicht Miete, soweit ich mich nun belesen habe.

Wir (Familie mit 1 Kind (10 Jahre)) haben bis dato unsere Miete immer pünktlich auf das alte Konto des Vermieters bezahlt und haben uns auch sonst nichts zu Schulden kommen lassen.

Einen Kauf schließen wir eigtl aus, da wir nicht wissen, ob es uns nächstes Jahr vllt nicht in ein anderes Land verschlägt. Daher ist ein Umzug zu Überbrückungszwecken eigentlich von unserer Seite auch ausgeschlossen, da viel zu aufwändig. Hinzu kommt, dass nichts vergleichbares in unserer Umgebung frei ist. Deswegen würden wir hier gerne wohnen bleiben.

Von den Interessenten vermute ich, dass sie das evtl zu erwerbende Eigentum selbst nutzen wollen (Familie mit Kind(ern) und mit Eltern).

Ich habe nächste Woche einen Termin beim Mieterschutzbund, will aber nur ungern so lange auf heißen Kohlen sitzen.

Was muss ich mir rechtlich gesehen, gefallen lassen und wogegen kann ich angehen? Welche Rechte oder Möglichkeiten habe ich?

Danke für Eure Hilfe!

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 37

Der Nachlassverwalter kann dir eine Kündigung zustellen. Ich glaube kaum, dass er dazu eine ausreichende Begründung findet. Der Verkauf des Hauses ist nicht ausreichend. Da<her solltest du die zu erwartende Kündigung einfach ignorieren oder doch ohne Begründung widersprechen.

Eine Räumungsklage würde vermutlich nicht erfolgreich für den Verwalter laufen. Sollte es einen Erwerber geben, dann kann dieser nach Grundbucheintrag die Kündigung wegen Eigenbedarf  aussprechen. Die Kündigungsfrist ist den Mietjahren angepasst: <5 = 3 M., <8 = 6 M., mehr als 8 Jahre = 9 Monate. Nach Verkauf könnten also mindestens 6 Monate, wahrscheinlich mehr als 9 Monate bis zu einem Auszug vergehen.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 9

Das war nur so ein Verkäuferspruch, der allein dazu dienen sollte, die Interessenten bei Laune zu halten.

Mag sein, dass 85000 € ein gerechter Verkehrswert für ein Haus dieser Größe und Lage bei Euch ist, aber ich gehe mal von folgendem aus:

Fertighaus 60er Jahre in einer nicht sehr gefragten Lage:

Renovierungsstau? Energieausweis jenseits von 250? (also Stufe H)? Nicht das einzige Verkaufsobjekt in der Gegend?

Wenn der Makler schon mal mit so einem Spruch kommen muss, hört sich das nicht so an, als ob sich die Kaufinteressenten die Klinke in die Hand kommen. Das Haus wird irgendwo im Internet oder in Anzeigenblättchen angepriesen, die Leute kommen, erfahren näheres, lassen sich allerhand erzählen und winken dann ab.

Selbst wenn sich in relativ kurzer Zeit ein Käufer findet, der dann das Haus auch komplett beziehen will, kann erst dieser auf Eigenbedarf kündigen. Schließlich ist womöglich auch noch eine längere Kündigungsfrist einzuhalten und so sind Eure Überlegungen, evtl. im nächsten Jahr in ein anderes Land zu ziehen, erst einmal nicht in Gefahr. Sie könnten sogar noch dadurch gefördert werden, dass ihr nach einem evtl. Verkauf mit dem neuen Eigentümer über eine Verkürzung des Mietverhältnisses sprecht, wenn er im Gegenzug ein paar Euros locker macht, die Euch den früheren Auszug leichter ermöglichen. Verhandlungssache!

Lasst es einfach auf Euch zukommen.

Achtung: Nicht die Verkaufsbemühungen behindern. Dass könnte im schlimmsten Fall Schadensersatzforderungen nach sich ziehen.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 20

Im Moment mußt Du dir lediglich Besichtigungen mit Kaufinteressenten gefallen lassen.

Aber nicht wann und so oft der Nachlassverwalter das will.

1 Termin a 1 Stunde pro Woche. Mehr mußt Du nicht dulden.

Am besten legst Du selbst die Termine für einige Wochen im Voraus fest und teilst sie dem Nachlassverwalter nachweisbar mit.

Sollte das Haus nach 3 Monaten nicht verkauft sein, darfst Du die Termine auf 1 - 2 pro Monat reduzieren.

Im Moment brauchst Du vor einer Kündigung keine Angst zu haben.

Denn eine Kündigung wegen dem Verkauf wäre unwirksam.

Antwort
von schleudermaxe, 9

... dann sind ja die Erben im Grundbuch eingeschrieben worden und somit können auch nur die kündigen.

Eigenbedarf werden die sicherlich nicht benötigen und somit: Für mich alles im grünen Bereich.

Prüfe Deine Mietzahlungen, denn die sind ja nun an die Erben zu richten und nicht auf das alte Konto des ehem. Vermieters.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 14

Kauf bricht nicht Miete, auch nicht Erbe. Für dich bleibt alles beim Alten. Eine Kündigung wäre unter Umständen seitens eines neuen Eigentümers (nachdem er im Grundbuch eingetragen ist) wegen Eigenbedarf möglich. Früher erkenne ich keine Berechtigung.

Der Nachlassverwalter kann nicht kündigen, auch nicht nach 573a BGB. Das könnte evtl. der neue Eigentümer, insofern er selbst in dieses Haus in die Wohnung des Vrstorbenen einziehen sollte.


Kommentar von sleipneer ,

d.h. der Nachlasspfleger/verwalter hat kein Recht, eine Kündigung auszusprechen?

Kommentar von albatros ,

Nein, das könnten nur alle Erben gemeinsam. Dafür sehe ich rein rechtlich keinerlei Grund. Weder Eigenbedarf noch mittels 573a BGB (erleichterte Kündigung).

Antwort
von valvaris, 30

Also einfach rauswerfen kann euch da keiner. Der Vermieter / Verwalter kann den Mietvertrag nicht einfach kündigen. Das weiss auch der Käufer, siehe der Satz "Dann haben die neuen Eigentümer nicht das Problem".

Eine Kündigung geht nur, wenn ihr mit 2 Mieten im Rückstand seid, dann aber ebenfalls mit etwas längerer Zeit als einige Wochen, da ihr ja noch ein Kind habt.

Außerdem wärs möglich, wenn bei der Besichtigung festgestellt wird, dass ihr die Wohnung so versaut habt, dass es nicht mehr feierlich ist.

Übrigens müsst ihr euch keinen Besichtigungstermin diktieren lassen, sondern der Vermieter muss sich mit dem Mieter absprechen, wann dieser Zeit hat, ihn in "seine" Wohnung zu lassen - einfach reinkommen ist nicht.

Der Eigenbedarf der neuen Eigentümer wäre ein Kündigungsgrund, allerdings erst NACH dem Verkauf und selbst dann ist der nicht einfach, da dabei jede Menge Bedingungen geknüpft sind. Beispielsweise muss es der letzte Ausweg sein, in das eigene Haus zu ziehn und die Bewohner rauszuwerfen.
Eigenbedarf nach dem Motto "Ich hab keine Lust mehr, meine andere Wohnung zu bewohnen, drum werf ich die Mieter raus und zieh da ein" gibts nicht, selbst, wenn der Vermieter da selbst mietet.

Das ganze muss dann auch auf juristischem Weg passieren und auch entsprechend belegt sein.

Also musst du dir keine heißen Kohlen unter den Hintern legen. Der Käufer weiss vor dem Kauf, dass noch wer drin wohnt und akzeptiert das mit dem Kaufvertrag. Ihr müsst dann lediglich dafür sorgen, dass die Miete auf das neue Konto kommt, falls nötig.

Kommentar von bwhoch2 ,

Der Eigenbedarf der neuen Eigentümer wäre ein Kündigungsgrund, allerdings erst NACH dem Verkauf und selbst dann ist der nicht einfach, da dabei jede Menge Bedingungen geknüpft sind. Beispielsweise muss es der letzte Ausweg sein, in das eigene Haus zu ziehn und die Bewohner rauszuwerfen.
Eigenbedarf nach dem Motto "Ich hab keine Lust mehr,
meine andere Wohnung zu bewohnen, drum werf ich die Mieter raus und zieh da ein" gibts nicht, selbst, wenn der Vermieter da selbst mietet.

@valvaris:

Deine Antwort ist wenig hilfreich. Du willst den Fragesteller in einer Sicherheit wiegen, die definitiv nicht besteht. Es kann zwar tatsächlich erst der neue Käufer kündigen und zwar erst dann, wenn er im Grundbuch steht (dauert ca. 6 bis 8 Wochen), aber gerade bei einem Zweifamilienhaus ist eine Begründung für den Eigenbedarf speziell für diese Wohnung bzw. dieses Haus überhaupt nicht nötig, wenn der Käufer ganz einfach die Absicht hat, künftig in diesem Haus zu wohnen. Es ist sein Eigentum und er kann darin machen, was er will und ob er normalerweise mit 50 m² auskommen könnte oder 200 m² für seine Bedürfnisse eigentlich immer noch zu wenig sind, spielt dabei keine Rolle. Der Wunsch ins eigene Haus zu ziehen, muss daher nicht der letzte Ausweg sein. Das ist schlich und einfach falsch, was Du da schreibst.

Kommentar von valvaris ,

Eigenbedarf ist gegeben, wenn der Vermieter seine Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Hausstands in nachvollziehbarer Weise benötigt. Der nachvollziehbare Wunsch nach einer größeren Wohnung (z.B. bei Kinderwunsch) oder nach einem Arbeitszimmer reicht regelmäßig aus.

Außer für sich selbst kann der Vermieter Eigenbedarf geltend machen für Kinder, Enkelkinder, Geschwister, Kinder der Geschwister (Nichten und Neffen 1. Grades).

Heißt, der Grund muss nachvollziehbar begründet sein. Da der neue Eigentümer bereits ein Kind hat, haben sie vermutlich auch schon ein Kinderzimmer in der derzeitigen Wohnungebung.

Ansonsten gilt noch folgendes:

Manche Mieter sind durch eine gesetzliche Sperrfrist vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Die Sperrfrist, die von 3-10 Jahren reichen kann, ist von Ort zu Ort unterschiedlich.

Der Mieter kann durch die Sperrfrist vor der Eigenbedarfskündigung geschützt sein, wenn:

...

2. das Wohnungseigentum erst während der Mietzeit des Mieters begründet wurde;

Außerdem muss die Kündigung wegen Eigenbedarf dann definitiv und vollständig ausformuliert in der Kündigung stehen mit stichhaltiger 

Begründung.

Auch wieder ein Punkt dafür, dass die Kündigung nicht direkt ausgesprochen werden kann, sobald der neue Vermieter das Haus gekauft hat.

Quelle hierfür: https://www.anwalt.de/rechtstipps/die-voraussetzungen-einer-eigenbedarfskuendigu...

Antwort
von Joergi666, 34

also in Zweifamilienhäusern gibt es ja prinzipiell die Möglichkeit der erleichterten Kündigung für den Vermieter, wenn dieser im selben Haus wohnt- mit Tod des Vermieters sollte diese Möglichkeit aber nicht mehr gegeben sein - so dass der Nachlassverwalter auch nicht kündigen kann. Ein neuer Käufer könnte natürlich Eigenbedarf anmelden, nachdem er gekauft hat- unter Einhaltung der entsprechenden Kündigungsfristen. Dabei müsste der neue Eigentümer zunächst begründen, warum ihm die Sutterainwohnung zum eigenen Wohnen nicht ausreicht- die Gesamtgröße des Hauses bzw. beider Wohnungen hat somit auch noch ein gewisse Relevanz. Die Rechtsprechung ist diesbezüglich aber nicht ganz einheitlich- grundsätzlich haben Käufer aber ziemlich gute Aussichten, mit ihrem Eigenbedarf durchzukommen.


Kommentar von Frankenmuggl ,

Mich würde interessieren, in welchem Gesetz das steht mit der erleichterten Kündigungsmöglichkeit? Im Mietrecht ist mir dazu nichts bekannt.

Kommentar von Joergi666 ,

§ 573a Abs.1 S.1 BGB - sollte mit Tod des Vermieters aber wie gesagt hinfällig sein- das große Problem ist Eigenbedarf.

Kommentar von albatros ,

Das gälte, wie ich schrieb, für einen neuen Eigentümer der das Haus also gekauft hat und erst dann, wenn er in die Wohnung des Verstorbenen eingezogen ist. Vorher ginge das nicht.

Antwort
von Whatyousee, 35

Hallo sleipneer,

soweit ich das sehe und Erfahrungen gemacht habe müsst ihr in erster Linie über alle schritte informiert werden die eure Wohnsituation betreffen. Das schließt meines wissens auch den Verkauf ein. Solltet ihr eine kündigung bekommen könnt ihr bis ihr etwas anders gefunden habt einen Räumungsschutz beantragen. Jedoch sollte dies nicht nötig sein wenn der Nachlassverwalter weiss was er tut dann müsste er wissen das er auf dieser grundlage euch nicht einfach kündigen kann ohne einen massiven gerichtlichen aufwand zu haben. Solange ihr euch nichts zu schulden kommen lassen habt dürfte er euch nicht einfach ohne probleme Kündigen können.

Hoffe ich konnte dir etwas weiterhelfen.
Viel Glück noch und ich hoffe für euch das der Mieterschutzbund euch helfen kann.

 

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