Kann man eine Baulast vom Nachbarn bei geringen Überbau erzwingen?

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3 Antworten

Ich verstehe die Situation wie folgt:

Das hast ein Haus gekauft, das 1976 mit einem Abstand zur Grenze von 3 m genehmigt wurde. Tatsächlich beträgt der Grenzabstand jedoch nur 2,74 m - 2,96 m. Du möchtest das Haus nun aufstocken. Mit der Aufstockung würde die Abstandfläche noch immer 3 m betragen. Die untere Bauaufsichtsbehörde verlangt nun die Sicherung der auf dem Nachbargrundstück liegenden Abstandfläche per Baulast und will ohne die Aufstockung nicht genehmigen. Der Nachbar möchte die Baulast nicht unterschreiben.

Mit der Eintragung der Baulast übernimmt der Nachbar eine Belastung auf sein Grundstück, die den Wert mindert. Auch wenn du bereit bist dies finanziell auszugleichen, kannst den Nachbarn definitiv nicht dazu zwingen.

Unter Umständen könnte die Bauaufsichtsbehörde die Baugenehmigung unter Abweichung von den Abstandflächenvorschriften erteilen. Dies ginge jedoch nur mit Nachbarzustimmung. Also muss auch hier der Nachbar mitspielen. Vorteil für den Nachbarn ist hier jedoch, dass die Nutzbarkeit seines Grundstücks im Gegensatz zur Baulast nicht einschränkt wird. Bei einer Baulast muss der Nachbar mit seinen Gebäuden 3 m Abstand von der Baulast einhalten. Bei einer Abweichung weiterhin nur 3 m von der Grundstücksgrenze. Der "Leidtragende" ist hier der Gesetzgeber, der eigentlich vorgesehen hat, dass Gebäude einen Abstand von mindestens 6 m zueinander haben.

Die Frage ist, ob die Bauaufsichtsbehörde eine Abweichung erteilen würde. Verpflichtet ist sie dazu nicht und bei strenger Auslegung des Gesetzes darf sie es in diesem Fall warscheinlich auch nicht.(Ich gehe nicht davon aus, dass hier eine atypische Grundstückssituation vorliegt.) Manche Bauaufsichtsbehörden sind aber etwas weniger streng. Allerdings muss man ganz klar sagen, dass dein Haus ein Schwarzbau ist. Das Haus ist anders gebaut worden, als genehmigt. Eine Genehmigung für das Haus so wie es da steht (auch ohne Aufstockung) gibt es nicht. Streng genommen könnte die Behörde von dir verlangen, dass du das Haus abreißt. Es nicht genehmigt  und auch nicht genehmigungsfähig, da der Nachbar der Baulast nicht zustimmen würde. (Auch ohne Aufstockung ist einer Abstandfläche von 3 m erforderlich.) Das würde die Bauaufsichtsbehörde aber wahrscheinlich nicht machen, da dies schlechte Presse verursachen würde, weil der Bürger in der Regel kein Verständnis dafür hat. Aber auch wenn die Behörde nicht gegen dich vorgehen wird, sehe ich auch keinen Grund für ein entgegenkommen. Du bist als Eigentümer Rechtsnachfolger des Bauherren. Der Bauherr hat (ob bewusst oder durch verschulden des Bauunternehmers) entgegen der Vorschriften gebaut. Jetzt willst du das rechtswidrige Gebäude vergrößern. Es gibt keinen Grund warum die Behörde zu deinen Gunsten von den Vorschriften abweichen sollte. Sonst könnte ja jeder absichtlich entgegen der Vorschriften bauen und sich so z.B. ein größeres Haus bauen, als eigentlich zulässig wäre und dann, wenn das Haus steht das Ganze mit einer Abweichung legalisieren lassen. Du musst dir als Rechtsnachfolger leider das Verschulden des Bauherren zurechnen lassen.

Das sind jetzt nur meine Überlegungen zur Abweichung. Eine endgültige Antwort kann dir letztendlich nur die Bauaufsichtsbehörde geben.

Ob du Ansprüche gegenüber dem Verkäufer hast kommt darauf an, was im Kaufvertrag steht.

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Das Bauamt ist auch nicht allwissend.  Ich würde trotzdem einen Bauantrag einreichen. Wegen der geringfügigkeit und einem 40 jährigen Bestand kann man auch eine Befreiung aussprechen. In eurem Fall ist die Gemeinde und sicherlich das Landratsamt als untere Bauaufsicht zuständig. Ich würde es so probieren, da ihr ja nichts zu verlieren habt. Es gibt genügend Beispiele, das es unter 3 Metern Genehmigungen gab. Bei tausenden von Bauten, die mit 3m Abstand gebaut wurden werden Vollwärmeschutz angebracht. Somit  sind diese alle nicht mehr Genehmigunmgsfähig?!  Beamte wollen keine schwierigen Sachen entscheiden. So gehen sie mal den einfachen Weg. Lasst euch nicht gleich abschrecken. 

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Kommentar von Obbk1
30.11.2016, 19:30

Es steht im Gesetz, dass für die nachträglich Anbringung von Wärmeschutz die Abstandfläche von 3 m unterschritten werden kann. Das ist also kein Vergleichsfall hierzu.

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Zeigt den verkäufer an den er hat das gewust und euch absichtlich die falschen akten gezeigt.damit müste einige smöglichs ein aber das kann euch nur ein anwalt sagen.VCielicht hat sogar der nahcbar davon gewust aber das  weis man nicht.

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