Immobilienkauf last minute springt der Verkäufer ab?

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11 Antworten

Hallo,

es gibt den Grundsatz der Vertragsfreiheit, wonach man Verträge abschließen kann, aber nicht muss wer dennoch schon vor Vertragsabschluss Aufwendungen tätigt, handelt somit auf eigenes Risiko.

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen nach den §§ 280 I, 241 II, 311 II Nr. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist aber ausnahmsweise möglich, wenn der Vertragspartner aufgrund der Vertragsverhandlungen sicher annehmen konnte, dass es zum Vertragsschluss kommen wird und er im Vertrauen darauf Aufwendungen getätigt hat.

Vorliegend hätte Ihr Immobilienkauf zwingend von einem Notar beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Sinn und Zweck dieser Pflicht ist vor allem, dass der Veräußerer vor einem übereilten Entschluss, sein Grundstück zu verkaufen, geschützt werden soll.

Sie haben Wahrscheinlich eine vorabschrift zu Einsicht und Überprüfung dieser ist keine Beurkundung.

Das bedeutet, dass er bis zur Beurkundung von seinem Verkaufsabschluss jederzeit Abstand nehmen darf.

Müsste er dann aber einen Vertrauensschaden ersetzen, sofern er von diesem Recht Gebrauch macht, würde das zu einem indirekten Verkaufszwang führen.

Somit besteht ein Schadensersatzanspruch gemäß des Grundsatzes aus Treu und Glauben nur in Ausnahmefällen wie z.b  bei Gefährdung der Existenz des Vertragspartners oder bei einer besonders schwerwiegenden Treupflichtverletzung des Beteiligten, der die Vertragsverhandlungen abgebrochen hat.

Ich hoffe ich konnte Ihnen helfen, viel Glück 



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Kommentar von jjone91
29.11.2016, 14:13

Das wird hier definitiv die Hilfreicheste Antwort. Da Sie mich gerade bestätigt haben in meiner Vermutung.

Aufgrund das der Verkäufer mich schon Bilder machen lassen hat von der Wohnung um einen neuen Mieter zu finden. Der Verkäufer den Notar selbst beeauftrag hat und mir mehrmals auch schriftlich zugesagt hat ich die Wohnung definitiv bekomme. Ist das meiner Meinung nach schon eine schwerwiegende Treupflichtverletzung.

Da mir durch den Rücktritt des Verkäufers diverse andere Angebote entfallen sind die ich aufgrund des Angebotes vom Verkäufer abgelehnt hatte, sodass mir insofern ein Schaden entstehen würde des Gewinnverlustes. Da ich nun auf eine Wohnung zugreifen muss die definitiv teurer sein wird als die von ihm Angebotene. Daher würde ja durch die Vorkehrungen und die Anstalten des Verkäufers folgedes Zutreffen:

§ 252
Entgangener Gewinn

Der zu ersetzende Schaden umfasst auch den entgangenen Gewinn.
Als entgangen gilt der Gewinn, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der
Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den
getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet
werden konnte.

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Was ist ein vorläufiger Kaufvertrag? Ein Beratungsgespräch bei welchem der Notar dir einen Entwurf zur Kenntnis gegeben hat? War der Verkäufer anwesend, wieso wurde dann nicht gleich beurkundet? In der Regel sichert man sich bei der Bank über eine Finanzierungszusage ab, beurkundet und unterzeichnet dann den Darlehensvertrag. In der Reihenfolge kenne ich es zumindest und so wird es hier gehandhabt. 

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Kommentar von jjone91
28.11.2016, 18:10

Der Verkäufer war beim Notar..und hat alles arrangiert..es geht mir nicht mal um die abgeschlossene Finanzierung..sondern eher das mir ein Verlust ensteht...indem das ich auf teurere Wihnung zugreifen werden muss...da die WOhnung rund 20-30.000Euro günstiger war als Markwert... die differenz müsste ich eigentlich als Schadensersatz gelten machen können, wenn ich eine gleichwertige Wohnung gekauft habe.

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So schwer es Dir fällt zu akzeptieren. Bei einem Immobilienkauf sind alle Erklärungen und Vorstufen nicht bindend. 

Die einzige Ausnahme sind die Kosten für den Notar - dafür haften bei Nichtzustandekommen beide Parteien (ohne nur eine Partei wenn sie den Notar beauftragt hat).

Das besondere bei einem Immobilienkauf ist halt das es sich um eine gravierende Entscheidung handelt und solange nicht Käufer und Verkäufer gleichermaßen vor dem Notar nach Belehrung unterschrieben haben ist alles nur Worte ohne Rechtsbindung. Ähnlich wie bei einer Hochzeit. Dort müssen ggfls. Brautgeschenke zurück gegeben werden aber wenn der Bräutigam oder die Braut vor dem Altar weg läuft dann ist das so und es gibt keine weiteren Ansprüche. 

Nun bei einem Immobilienkauf gibt es keine Brautgeschenke und auch Vermittlungsprovision für evtl. Makler fällt nur bei einem Notarvertrag an.

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Kommentar von jjone91
29.11.2016, 10:14

Durch sein Vertrauensbeweis in Form von Bildern machen von der Wohnung damit ich schon Mieter suchen kann. Das er als Verkäufer den Notar beauftragt hat . Mich mehrmals besichtigen lassen hat.

Das zeugt davon das er mich in der Sicherheit glauben lassen hat, das ich definitiv diese Schnäppchen Wohnung bekomme.. daher ist mir insofern ein Gewinnverlust entstanden, da ich mir jetzt eine teurere für einen dort marküblichen preis kaufen muss. Differenz wird ca 20.000 sein. Für dieses Verlustgeschäft muss einer aufkommen und das wird der Verkäufer sein. Da ich dadurch einer anderen Wohnung absagen musste die aber auch teurer war als die vom Verkäufer

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Sprich mit dem Notar, der den Vorvertrag bereitet hat, der kennt den Verlauf und kann Euch sicher gut beraten.

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Bis zur Unterfertigung vor dem Notar können beide Seiten jederzeit zurücktreten. Ob hier ggfs. ein Schadenersatzanspruch besteht oder nicht, ist ohne fachanwaltliche Einschätzung nach Prüfung sämtlicher Unterlagen nicht zu sagen. In jedem Fall wäre dies nur auf zivilrechtlicher Basis einklagbar.

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Auch wenn ihnen die Antworten nicht gefallen, es bleibt dabei, sie haben keinen Schaden und deshalb können sie auch keinen Schadensersatz geltend machen. Dass der Verkäufer die Immobilie unter Wert verkauft hätte, können sie nicht als ihren "Gewinn" ansehen. Sogar noch beim Notartermin kann eine der Parteien aufstehen und gehen, kein Problem. Sie müssen nun einen realen Preis für eine andere Immobilie bezahlen, da gibt es keinen "Schaden". Dass der Preis wohl zu niedrig war hat er vll. selbst gemerkt und daher den Verkauf (vorerst) gestoppt.

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Nur spontane Einschätzung ganz grob:

Wenn (siehe "culpa in contrahendo"), dann kannst du Ersatz insoweit verlangen, als man dir mehr oder weniger falsche Hoffnungen gemacht und so einen Schaden zugefügt hat. Das schließt schon mal aus, dass Schadensersatz für höhere Wohnkosten ohne Weiteres zu leisten wäre: das Problem der teureren Wohnungen hätte sonst ja auch bestanden.

Etwas anderes wäre dann nur der Fall, wenn wegen der jetzt geplatzten Wohnung auf andere Angebote verzichtet worden ist, auf die ernstliche Aussichten bestanden hätten.

Klar festzuhalten wäre dann noch, dass es die Formvorschrift (notariell) nicht ohne Grund gibt und man darum einen Vertrag, der diese Form nicht erfüllt bzw der schlicht noch nicht wirksam zustande gekommen ist, schwerlich ohne Weiteres einem "fertigen" Kaufvertrag gleichstellen kann.

Freue mich über Nachfragen und will stets gern wissen, wie ein Fall zuendegeht.

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Kommentar von jjone91
28.11.2016, 18:08

Ich werd defintiv morgen einen Anwalt kontaktieren. Da mir insofern ein Schaden entsteht trotz noch nicht voll wirksamen Kaufvertrag.. das ich auf Wohnungen zugreifen muss die 20-30.000Euro teurer sind als der übliche Marktwert..

Daher hab ich laut meiner Kenntis..bei einem Kauf einer gleichwertigen Wohnung anrecht auf die Differenz zwischen dem  geplatzen Kauf und der Wohnung die ich mir dadurch dann holen musste.. jedoch wird mich sicher der Fachanwalt darüber aufklären...und denke der Richter wird es genauso sehen. Wäre jemand nicht 100% sicher die WOhnung zu verkaufen würde er nicht einen Notarvertrag arrangieren zum Unterzeichnen.. mir gehts jetzt eher darum das mir durch den vereinbarten..deutlich unter Markwert liegenden Preis ein Schaden ensteht wenn ich mir dadurch eine andere Wohnung kaufen muss.

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Ein mündlicher Kaufvertrag einer Immobilie ist rechtlich nicht wirksam, er muss Dir also die Wohnung nicht verkaufen. Anders sieht das aus beim Schadenersatz (Kredit und sonstige Kosten). Da solltest Du einen Anwalt einschalten !

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Grundstücksgeschäfte/Immobiliengeschäfte erfordern eine notarielle Form. Davor gibt es keinen Vertrag und somit auch keine Verpflichtungen.

Du hast hier leider keinerlei Ansprüche.

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Kommentar von jjone91
28.11.2016, 17:55

Selbst wenn ich dadurch ein verlust geschäft einfahre insofern das ich mir eine gleichwertige Immobilie für mehr Geld suchen muss?

Wer der Verkäufer nicht gewillt zu verkaufen wäre kein Notar termin zustande gekommen oder nicht ?

Das müsste ja mehr als genung zeigen das definitiv verkauft werden sollte.

Mir würde insoweit ein Schaden enstehen  das ich mir eine andere Wohnung suchen muss die defintiv mehr kosten wird als die jetzige, sodass er mir normal die differenz als Schadensersatz zahlen müsste... ich werd da defintiv morgen noch einen Anwalt kontaktieren.

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Kommentar von Mojoi
28.11.2016, 17:55

Selbstverständlich kann man vorab Verträge und Verpflichtungen bei Immobilien eingehen und haftbar sein.

Allein die Eigentumsübertragung ist nur mit einem notariellen Vertrag möglich. Das heißt aber nicht, dass vorhergehende Vereinbarungen nichtig seien.

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Kommentar von jjone91
28.11.2016, 17:59

Notarvertrag steht..nur noch nicht unterzeichnet...selbst wenn noch nicht unterzeichnet zeigt es auf das der Wille da ist zum verkauf...und mir entsteht wie gesagt insofern ein Schaden das die Wohnung nur ein Bruchteil vom normalen Marktwert kostet. 

Da müsste normal der vorläufige Notarkaufvertrag reichen zum klagen... auch wenn noch nicht unterzeichnet wurde.

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Kommentar von jjone91
28.11.2016, 18:13

Selbst Wenn der Notarvertrag vom Verkäufer selbst arrangiert wurde bzw. beim beisammen sein nur des Käufers.. Ich informier mich da moin mal richtig beim anwalt..

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darum macht man einen vorvertrag... da können jeder der parteien noch abspringen , muß der anderen seite aber 5 - 10%  des kaufpreises zahlen.

nach meiner meinung kann bis zum notarvertrag jede partei abspringen...

kosten :  wenn der notar schon den vertrag angefertigt und jedem der parteien zugeschickt hat , zur ansicht und weiteren ergänzung oder fehlermeldung , muß die partei die abspringt , diese kosten des notars bezahlen

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Kommentar von jjone91
28.11.2016, 19:29

Ja, in diesem Falle geht es mir jetzt aber spezifisch um das Verlustgeschäft. Da die Wohnung 20-30000 Euro günstiger als die anderen Wohnungen in dem Haus sind . Sodass ich im Glauben gelassen wurde das ich die Wohnung definitiv kaufen werde.. allein das der Verkäufer den Notar beauftragt hatte und mit der Kaufvertrag zur Kenntnis zugeschickt wurde, Stärke das Vertrauen zum Verkäufer das er wirklich verkaufen will. Es geht mir jetzt nur darum das mir durch diese geplatzte Verhandlung ein Verlust Geschäft entsteht.. ich durfte schon Fotos etc. Von der Wohnung machen damit ich schon Mieter einladen kann für Besichtigungen denke mehr Vertrauensbruch gibt es nicht.. da ich jetzt auf eine teuere Wohnung zugreifen muss entsteht mir dadurch ein Differenzschaden von seinem Angebot und der Wohnung die ich mir definitiv kaufen werde

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Kommentar von jjone91
28.11.2016, 19:42

Danke ja, da wird mir wohl nur der Fachanwalt helfen

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