Frage von Boberich, 100

Ich möchte mein Haus verkaufen, aber das Atelier gehört zum Betriebsvermögen.Die Steuern darauf wären enorm, was kann ich tun?

Das gesamte Haus ist Privateigentum. Allerdings hat mein Steuerberater das Nebengebäude, welches ich als Atelier benutze , zum Betriebsvermögen gemacht. Das würde mir jetzt beim Verkauf sehr hohe Steuern einbringen. Da ich aber mit der Malerei nur ca. 1000 bis 2000 € jährlich umgesetzt habe, bin ich der Meinung, das es sich nicht um einen Betrieb handeln kann! Muss ich jetzt die ganzen Jahre rückwirkend die Steuererklärungen korrigieren? Wie kann ich das "Betriebsvermögen" wieder los werden? Damals hatte ich das Haus mit Nebengebäude als Privatperson gekauft, also ohne Mehrwertsteuer. Jetzt müsste ich laut meines Steuerberaters das Nebengebäude prozentual zum damaligen Kaufpreis mit Mehrwertsteuer und Gewinnsteuer verkaufen! Und das für ein Unternehmen, was eigentlich nicht existiert. Wer kann mir helfen?

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Antwort
von Y0DA1, 71

Da ich aber mit der Malerei nur ca. 1000 bis 2000 € jährlich umgesetzt
habe, bin ich der Meinung, das es sich nicht um einen Betrieb handeln
kann!

Die Höhe des Umsatzes ist egal bei einem Betrieb. Du könntest auch 0 € Umsatz haben und es handelt sich um einen Betrieb.

Damals hatte ich das Haus mit Nebengebäude als Privatperson gekauft

Danach
wäre es nur notwendiges Betriebsvermögen, es sei denn, du hast es in
dein Betrieb eingebracht. Wenn nicht, ist der Verkauf nur dann mit der
Einkommensteuer belastet, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht
länger als 10 Jahre dazwischen sind.

Hast du es in den Betrieb eingebracht, hast du dahingehend Pech. Du könntest höchstens noch bei dem Verkauf eine Rückstellung bilden, die du auf das neue Gebäude (wenn du eins kaufst) übertragen kannst. Kaufst du kein neues Gebäude geht das ganze auch nicht. Da wird dann eher der Bereich Beratungsfehler interessant, bei dem du dann ggf. Regess bei dem Steuerberater nehmen könntest.

Antwort
von are2705, 43

Das Atelier befindet sich in einem eigenständigen Gebäude auf demselben Grund und Boden wie das ausschließlich privat genutzte Haus, korrekt? Dann sehe ich nicht, dass der Steuerberater ein Wahlrecht gehabt hätte. Das ausschließlich betrieblich genutzte Nebengebäude ist notwendiges Betriebs- und Unternehmensvermögen.

Aus der Sache kommt man im Grunde nicht raus. Man könnte es nur optimieren und z. B. Freibeträge ausnutzen, s. Helmuthk.

Aber ist es wirklich so schlimm? Es geht doch nur um den Veräußerungsgewinn vom Nebengebäude? Oder wurde das gesamte Grundstück dem Betrieb zugeordnet (das wäre bei getrennten Gebäuden aber eigentlich nicht möglich gewesen)?

Antwort
von Helmuthk, 71

Vorgänge, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind normalerweise umsatzsteuerfrei.

Und wenn seinerzeit beim Kauf keine Vorsteuern geltend gemacht werden konnte, weil umsatzsteuerfrei erworben, muss auch beim Verkauf nicht zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden.

Wenn beim Verkauf tatsächlich ein anteiliger Gewinn entsteht, muss der natürlich versteuert werden.

Eine Möglichkeit: Erkläre die Betriebsaufgabe.

Dann ist der Gewinn zwar auch zu versteuern, aber mit einem ermäßigten Einkommensteuersatz.

Antwort
von Boberich, 37

Hallo , Ihr habt ja Recht, ich hätte die Steuererklärungen so nicht unterschreiben dürfen. Aber: ich bin Künstlerin, keine Gewerbetreibende. Ich wollte mit dem ganzen Bürokram nichts zu tun haben, deswegen habe ich einen Steuerberater. Das mit dem Atelier als Betriebsvermögen habe ich wirklich nicht gewollt, er hat aber gemeint es müsste sein. Heute denke ich aber, wenn ich statt in dem Nebengebäude im Wohnzimmer gemalt hätte, dann wäre doch auch das Wohnzimmer kein Betriebsvermögen! Ich habe keinen Betrieb. Für mich hätte die Kleinunternehmerregelung vollkommen ausgereicht (max. 2000€ Umsatz im Jahr) Dieser Steuerberater hat bewusst alles kompliziert gemacht, damit er höhere Rechnungen stellen kann. Von Privatleuten kann man nicht so viel verlangen. Also, das Nebengebäude steht tatsächlich direkt neben dem Wohnhaus. Ich werde es wahrscheinlich grundbuchmässig nun trennen.

Kommentar von are2705 ,

Frage ist, warum auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet wurde. Wenn der Steuerberater ordentlich gearbeitet hat, wird er darüber Aufzeichnungen in seinen Akten haben. Grundsätzlich kann die damalige Entscheidung berechtigt gewesen sein.

Dass der Steuerberater das alles bewusst kompliziert gemacht hat, kann ich mir nicht vorstellen. Zwar kann er bei Regelbesteuerung mehr abrechnen, aber bei einem solchen Mini-Fall steht die Mehrgebühr in keinem Verhältnis zum Mehraufwand.

Irrtum: Auch das Wohnzimmer kann notwendiges Betriebsvermögen sein. Der Fall hätte sogar richtig teuer ausgehen können.

Auch ist es egal, ob Du Gewerbetreibende oder Freiberuflern (Künstlerin) bist.

Die grundbuchmässige Trennung verursacht meines Erachtens auch nur Kosten. Steuerlich macht es auf diese Situation bezogen keinen Unterschied.

Die Erfolgsaussichten für eine Klage (Regress) sind wahrscheinlich gering. Wenn es gute Gründe gab, auf die Kleinunternehmerregelung zu verzichten und dies dokumentiert wurde, sehe ich keine Chance. Wenn man dann noch Pech hat, gelangt man an einen Rechtsanwalt, der sich im Steuerrecht überhaupt nicht auskennt (das ist der Normalfall). Dann zahlst Du am Ende noch Anwaltsgebühren für nichts.

Ich würde mir an Deiner Stelle die Steuerbelastung erst einmal ausrechnen (lassen) und dann mit einem Steuerberater besprechen, wie am günstigsten aus der Sache rauskommt. Muss ja nicht derselbe Steuerberater sein.

Viel Glück und guten Rutsch!

Antwort
von Boberich, 55

Vielen Dank! Das mit dem Regress wegen falscher Beratung werde ich ins Auge fassen. Ich hatte mich gewehrt, das Atelier ins Betriebsvermögen zu nehmen, mein Steuerberater hat es trotzdem getan. Ich dachte dabei allerdings nur an die Mehrwertsteuer. Nun soll ich auch noch Gewinnsteuer bezahlen..... das geht mir zu weit! Wäre es denn evtl. möglich, das Nebengegäude im Grundbuch vom Haus zu trennen? Dann könnte ich doch das Haus nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, das Nebengebäude würde ich noch einige Zeit behalten und dann ohne Gewinn verkaufen. Ob das funktioniert? Ich danke euch, dass ihr mir bei diesem komplizierten Problem helft!!!

Kommentar von Y0DA1 ,

Wäre es denn evtl. möglich, das Nebengegäude im Grundbuch vom Haus zu trennen?

Natürlich, man kann auch nur einzelne Teilbereiche eines Hauses verkaufen.

Dann könnte ich doch das Haus nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, das Nebengebäude würde ich noch einige Zeit behalten und dann ohne Gewinn verkaufen. Ob das funktioniert?

Den privaten Bereich, kannst du nach 10 Jahren ohne einkommensteuerrechtliche Relevanz verkaufen. Steuer fällt dennoch an (Grunderwerbsteuer).
Das Nebengebäude kannst du auch extra an den gleichen Käufer verkaufen, so, dass auf das Haus etwas mehr und auf das Nebengebäude etwas weniger entfällt. Wenn du verstehst, was ich meine ;) Muss natürlich alles im legalen Rahmen bleiben!

Das mit dem Regress wegen falscher Beratung werde ich ins Auge fassen.

Das spielt erst eine Rolle, solltest du dadurch eine höhere Belastung haben. Dann solltest du zu einem Rechtsanwalt gehen, der dich berät und ggf. vertritt.

Kommentar von wurzlsepp668 ,

ich kann mir NICHT vorstellen, dass der Steuerberater eine Zuordnung gegen den Willen des Mandanten vornimmt ...

Außerdem: Warum wurde die Steuererklärung dann unterschrieben, wenn das Gebäude nicht in das Betriebsvermögen soll?

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