Frage von Sympathic, 161

Hausverwaltung stellt sich stur ... und Mieter hat die Arschkarte. Was tun?

Hallo zusammen,

hier noch einmal kurz meine Ausgangssituation:

  • meiner Hausverwaltung ist bei der Erstellung meiner Betriebskostenabrechnung aufgefallen, dass ich einen auffallend geringen Heizverbrauch hatte und vermutete entweder einen Defekt oder eine Manipulation an meinem Wärmemengenzähler
  • anschließend wendete sich meine Hausverwaltung an den zuständigen Energiedienstleister und bat diesen, das Gerät zu überprüfen
  • der Energiedienstleister teilte meiner Hausverwaltung nach durchgeführter Überprüfung mit, dass es sich nicht um einen Defekt sondern stattdessen um eine unkorrekte Montage des Geräts handelt (für die Montage war damals ein Techniker des Energiedienstleisters verantwortlich)
  • da man die Messdaten aufgrund dieser misslungenen Montage für zu ungenau hielt, bat der Energiedienstleister meiner Hausverwaltung an, die Betriebsabrechnung(en) nach der sogenannten Gradtagszahlentabelle bzw. nach Wohn-Quadratmetern zu schätzen
  • diese auf reinen Schätzungen basierende Betriebskostenabrechnung wurde mir nach Fertigstellung vorgelegt, welche ich jedoch offiziell ABGELEHNT habe. Dafür gibt es mehrere Gründe: 1. ich habe aufgrund der geringen Wärmeabgabe meine Heizungen in der Wohnung kaum (besser gesagt, fast nie) in Betrieb gehabt. Stattdessen habe ich mit alternativen Heizmitteln, z. B. einer Wärmewellenheizung, geheizt (weil meiner Rechnung nach kostengünstiger). Zudem kommt, dass ich was Energieverbrauch angeht, sowieso sehr sparsam bin. Dazu kommt, dass diesen Schaden nicht ich sondern ein eigens dafür zuständiger Fachtechniker des Energiedienstleisters verursacht hat.

Somit kam es, dass ich mich sowohl telefonisch als auch per E-Mail beim Energiedienstleister gemeldet hab, um ihn höflich zur Kulanz (eher aber zur Haftung) zu bewegen. Dieser wehrte jedoch ab, mit der Begründung, dass ich als Mieter keine vertragliche Bindung zu ihm hätte. Stattdessen verwies er mich an meine Hausverwaltung, da in diesem Fall nur diese sein direkter Auftraggeber und Vertragspartner sei. Daraufhin bat ich die Hausverwaltung, den Energiedienstleister aufgrund seines bei mir verursachten Schadens zur Haftung zu ziehen. Diese weigert sich jedoch und will von all dem nichts wissen.

Meine Frage ist nun:

Darf sie das überhaupt? Hat meine Hausverwaltung nicht die Aufgabe bzw. Pflicht, die Interessen ihrer Eigentümer und Mieter zu vertreten?

Und was kann ich als Mieter in dieser verfahrenen Situation tun? Immerhin bin ich hier der Geschädigte, der (sofern die Hausverwaltung nichts unternimmt) die Kosten für Fehler anderer Leute tragen soll. Ich weiß nicht, wie es bei Euch ist: Aber wenn ich bei meiner Arbeit Mist baue, dann muss meine Firma (und schließlich auch ich) dafür geradestehen. Ich kann mir daher nicht vorstellen, dass es da bei Technikern von Energiedienstleistern anders sein soll.

Außerdem würde mich interessieren, in welchen Abständen ein Wärmemengenzähler (nach gesetzl. Vorgaben) ausgetauscht werden muss?

Viele Grüße Sympahtic

Antwort
von juergen63225, 75

ich würde mal überlegen um welchen Betrag du streitest .. Einzige Chance für einen Widerspruch würde ich sehen, wenn du seit Jahren unterdurchschnittliche Abrechnungen hattest und damit einen Anhaltspunkt dafür gibst, dass die gesetzeskonforme Schätzung dich benachteiligt. 

bei normalen Abrechnungen macht der Verdunstungszähler ja nur einen  Teil der Kosten aus, neben kalt und warmwasser und dem Anteil der durch alle geteilt wird. Dann verdunstet in dem Zähler auch immer was, wenn der Heizkörper gar nicht an war .. das Haus ist aber warm, Wärme kommt auch aus den Leitungen und von den Nachbarwohungen. Darum ist der individuelle Verbrauch nur ein Teil der umgelegten Kosten.

Es sind in jedem Fall nur umgelegte Kosten, Vermieter oder Hausverwalter haben nichts davon, wie abgerechnet wird. 
Wenn du 50 Euro weniger bezahlen willst, müssen die anderen Mieter mehr bezahlen .. so einfach ist das. Es werden nur angefallene Kosten verteilt. Änderungen kann die Hausverwaltung nicht einfach so anerkennen zu Gunsten eines Mieters, so eine Änderung müsste der Eigentümergemeinschaft vorgelegt werden .. und die würde sicher sagen: steht so im Gesetz und MEIN Mieter wird protestieren wenn er 20 Euro nachzahlen muss. 

Zuheizen mit Gas oder Elektrogeräten ist nebenbei völlig sinnlos und kostet doppelt: den teureren Strom UND die Wärmemesser werden auch etwas mitbekommen von der warmen wohnung. Also selber schuld ! 

Antwort
von schleudermaxe, 42

.... da kann wirklich etwas nicht stimmen, denn ein Mieter leistet sich doch keine Verwaltung. Warum auch?

Der Vermieter darf (einmal) schätzen lassen, wenn denn das Gerät nicht ordnungsgemäß erfaßt, so jedenfalls auch die Gerichte hier bei uns. Er muß begründen, warum und wie er schätzen läßt.

Keiner Verwaltung fällt von alleine und auch noch erst nach Fertigstellung einer AR auf, daß die Werte nicht stimmen. Das fällt sogar uns auf, bervor das Ding an den Mieter rausgeht.

Eine Berichtigung ist möglich innerhalb der AR-Frist, so auch die Gerichte hier bei uns.

Viel Glück.

Die Gradtagszahlentabelle, nicht die sogenannte, denn die gibt es doch, kann hier nicht herangezogen werden. Dafür benötige ich den Verbrauch und der kann doch nicht ermittelt werden, so jedenfalls die Frage.


Kommentar von schleudermaxe ,

Die Werte für 2015:

Januar 170 Anteile

Februar 150 Anteile

März 130 Anteile

April 80 Anteile

Mai 40 Anteile

Juni, Juli und August zusammen 40 Anteile

September 30 Anteile

Oktober 80 Anteile

November 120 Anteile

Dezember 160 Anteile

In der Summe ergeben sich 1000 Gradtagszahlen für zwölf Monate.
Um die anteiligen Verbrauchskosten zu berechnen, teilt man den Verbrauch für zwölf Monate durch 1000 Gradtagszahlen. Das Ergebnis wird dann mit der Summe der Gradtagszahlen für den Mietzeitraum multipliziert.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 42

Der Vermieter hat eine BK-Abrechnung für 2015 zu erstellen. Du kannst die Positionen durch Einsichtnahme in die Berechnungsgrundlagen prüfen. Unstrittige BK erkennst du an, strittige eben nicht. Vermutlich hat der Vermieter noch bis 31.12.2016 Zeit dir seine BK-Abrechnung zu übergeben.

Vorsorglich hast du bereits erklärt die mögliche Forderung überhöhter Heizkosten nicht bezahlen zu wollen. Wäre die Frage, wie setzen sich deine aktuellen Betriebskostenvorauszahlungen p.m. zusammen? Wann hat der techn. Dienst die fehlerhafte Installation vorgenommen? Wie werden die Heizkosten abgerechnet, 50:50 oder 70:30 (Verhältnis zwischen Verbrauch und m² Wfl.)?

Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass zwischen Kosten des Energieversorgers und Abrechnung mit den Mietern ein Verlust entsteht, der auf den fehlerhaften Einbau eines Messinstrumentes zurück zu führen ist, dann hat der Vermieter eine Schadensforderung gegen den Techn. Dienst und nicht gegen dich. Was zwischen dem T.-Dienst und dem Vermieter verhandelt wird, geht dich nichts an.

Antwort
von Dxmklvw, 73

Ich würde erst einmal davon ausgehen, daß auch alle anderen Heizkostenverteiler im Haus nach dem gleichen Chema falsch montiert wurden.

Außerdem (aber nur meine Meinung) hat der Mieter nicht die Fehler des Eingentümers bzw. seiner Erfüllungsgehilfen zu vertreten, sondern der Eigentümer ist dafür verantwortlich und muß auch die Folgen tragen.

Tatsächlich kann es ja sein, daß ein Mieter, aus welchen Gründen auch immer, gar nicht heizt. In einem solchen Fall wäre es absolut ungerechtfertigt, ihn mit Kosten zu belasten, die tatsächlich gar nicht entstanden sind.

Rechlich gesehen gilt, wer behauptet und daraus eine Forderung ableitet, der steht auch in der Beweispflicht. Das wäre im besagten Fall der Eigentümer, vertreten durch die Hausverwaltung.

Meine Empfehlung: Einen Mieterverein aufsuchen. Die Erstberatung, wenn es nur eine Beratung ist, kostet nichts.

Verdunstungszähler werden einmal jährlich ausgetauscht.

Bei Elektronischen Zählern soll in 5-Jahres-Abständen die Batterie ausgetauscht werden.

Antwort
von Karsten1966, 53

Eine tricky Angelegenheit. Was ich so ergoogelt habe, wird Dir wahrscheinlich nicht gefallen - kannst aber selbst mal nachlesen, den Link habe ich unten mit angeführt.

Ist eine Verbraucherfassung wegen Geräteausfalls oder anderen zwingenden
Gründen nicht möglich, hat der Gebäudeeigentümer gemäß § 9 a der
Heizkostenverordnung den anteiligen Verbrauch für den betreffenden Raum
auf der Grundlage vergleichbarer Abrechnungszeiträume für diesen Raum
oder auf Grundlage vergleichbarer Räume desselben Abrechnungszeitraumes
zu ermitteln. Bei der Auswahl der Methode ist der Gebäudeeigentümer
frei. Die Schätzung ist aber nur zulässig, insoweit diese
Ersatzverbrauchsermittlung der betreffenden Raumfläche oder des umbauten
Raumvolumens 25 Prozent der gesamten zur Kostenverteilung anstehenden
Fläche oder des Raumvolumens nicht überschreitet.

Allerdings gilt dieses Recht nur für einen Raum. Ein Wärmemengenzähler wie bei Dir ermittelt den Verbrauch der kompletten Wohnung, von daher fraglich, ob diese Ersatzermittlung dann zulässig ist.

Im Zweifelsfall wirklich mal beim Mieterverein nachfragen.

http://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/fl032.htm

Kommentar von Karsten1966 ,

Hier habe ich noch etwas gefunden - aber viel zu lesen :

http://www.bfw-gohl.de/%C2%A7-12-k%C3%BCrzungsrecht-%C3%BCbergangsregelungen

Antwort
von Sympathic, 27

Hallo zusammen,

vielen Dank erstmal für die vielen Antworten. Schade nur, dass es so unterschiedliche mit so unterschiedlichen Standpunkten sind. Somit fällt es mir umso schwerer zu entscheiden, ob ich als geschädigter Endverbraucher nun im Recht oder Unrecht bin (oder anders gesagt: ob ich meine Hausverwaltung nun zu Recht oder Unrecht an den Pranger stelle).

An juergen63225 gerichtet möchte ich gern noch hinzufügen, dass ich mich bei meiner Schadensforderung nicht allein nur auf die Betriebskostenabrechnung 2015, sondern auch die Jahre 2014 und 2016 beziehe. Und dabei geht es nicht nur um läppische 50 Euro Mehrkosten, sondern um satte 350 Euro; und das nur für die Betriebskostenabrechnung 2015 ... dazu kämen noch ca. 350 Euro für meine längst verjährte Betriebskostenabrechnung  2014 und geschätzt ca. 175 Euro für das Jahr 2016. Alles zusammengenommen ergibt sich somit ein Schadenswert von knapp 900 Euro. Und da die Beweislage (zumindest für mich) so eindeutig liegt, sehe ich gar nicht ein, diese fast 1000 Euro meiner Hausverwaltung für ihre Dreistigkeit einfach so in ihren A*** zu stecken.

Schade nur, dass ich weder eine Rechtschutzversicherung hab noch Mitglied in einem Mieterschutzverein bin. Ich müsste mir also im Fall der Fälle einen fähigen Fachanwalt für Mietrecht suchen.

Deshalb hier noch ein paar zusätzliche Fakten:

- Der letzte Gerätetausch wurde vom Energiedienstleister im Sommer 2013 vorgenommen (zu einer Zeit, in der ich noch gar nicht als Mieter dort gewohnt hab).

- Ich selbst bin erst seit dem Jahreswechsel 2013 / 2014 dort Mieter.

- Bei der Betriebskostenabrechnung für 2014 blieb der niedrige Verbrauch unentdeckt (vermutlich wegen des Rechenfehlers meiner Hausverwaltung damals ... diese hatte mir nämlich statt nur einer Person zwei bei der Müllabfuhr berechnet und mir somit Mehrkosten in Höhe von ca. 130 Euro beschert ... Geld, das ich mir im Nachhinein noch zurückgefordert hatte)

- Bei der Betriebskostenabrechnung 2015 gab es solch ein Rechenfehler nicht ... was dabei herauskam, habt ihr ja gelesen

- Mein Wärmemengenzähler wurde aufgrund der von meiner Hausverwaltung in Auftrag gegebenen Extra-Überprüfung schließlich im Juni 2016 gewechselt (ganze 3 Jahre nach dem letzten Austausch), alle übrigen 8 Zähler nicht ... Ist das rechtens?

Und ist es eigentlich erlaubt, dass jeder im Haus lebende Mieter bzw. Eigentümer Zugang zum Heizraum hat? Und was kann diese Tatsache hinsichtlich meiner Situation bewirken?

Aber hier noch einmal mein eigentliches Anliegen:

Wie ihr inzwischen wisst, verbindet meine Hausverwaltung und der zuständige Energiedienstleister eine vertragliche Bindung. Wenn nun (wie in meinem Fall) durch den Energiedienstleister verschuldet einem Mieter ein finanzieller Schaden entsteht und dieser formal gesehen nur mit der Hausverwaltung verhandeln will, die Hausverwaltung aber aus einem mir unbegreiflichen Grund keinen Bock auf die Vertretung meiner Interessen hat, was kann ich als Mieter dann tun? Nichts? Einfach so der Willkür meiner Hausverwaltung ausgeliefert sein? Das sehe ich beim besten Willen nicht ein! Und ich glaube auch nicht, dass das einer von Euch einfach so einsehen würde.

Ich fühle mich grad, als wäre die Hausverwaltung für mich als Mieter nichts anderes als ein Sorgeberechtigter und ich ein Baby. Wenn der Sorgeberechtigte (angenommen die Mutter) entscheidet, dass ich als Baby verhungere ... dann verhungere ich. Der einzige Unterschied zur Realität scheint dabei nur darin zu bestehen, dass sich die Hausverwaltung im Gegensatz zur Mutter beim Mord an ihren Kind nicht strafbar macht. Ist es das, was mir blüht? Die Hausverwaltung hat mich als Mieter komplett in der Hand und darf Gott dabei spielen, welche Kosten mir aufgedrückt werden und welche nicht?

Mir platzt gleich der Hals, wenn ich mich weiter in diese Ungerechtigkeit hineindenke!

Deshalb:

Darf meine Hausverwaltung (als einzig akzeptierter Verhandlungspartner des
Energiedienstleisters) wirklich einfach so die Füße still halten obwohl es ja
nun mehr als nur eindeutig ist, wer hier den Mist verzapft hat? Immerhin
besitze ich ein Schreiben vom Energiedienstleister, aus dem hervorgeht, dass
das Gerät nicht tief genug montiert war und es deshalb denkbar ist, dass es keine genauen Daten messen konnte.

Und was kann eventuell mein Vermieter dabei bewirken? Dieser steht, so denke ich, hinter mir und merkt auch langsam, was für eine Ungerechtigkeit hier von der Hausverwaltung abgeht.

Kommentar von schleudermaxe ,

... also bitte? Wieso sollte 2014 verjährt sein? Drei Jahre doch, so jedenfalls die gesetzlichen Vorgaben und auch die Gerichte hier bei uns.

Kommentar von Sympathic ,

So viel ich weiß kann eine bereits ad acta gelegte Betriebskostenabrechnung (sprich, eine Abrechnung, die nicht bis spätestens 31.12. des Folgejahres reklamiert wurde) nur dann noch einmal überarbeitet werden, wenn der Vermieter die Sache nicht selbst zu vertreten hat. In meinem Fall hat der Vermieter bzw. die Hausverwaltung den Schaden selbst zu vertreten. Immerhin hat der unter Vertrag stehende Dienstleister den Schaden verursacht ... woraufhin ich als Verbraucher nun zur Kasse gebeten werde. Mehr Dreistigkeit geht ja wohl nicht.

Hier noch einmal eine Anmerkung zu einem Deiner vorherigen Kommentare:

Genau wie bei allen anderen Wärmemengenzählern hier im Haus wurde auch bei mir ein Wert ermittelt ... ein Wert, mit dem sich meine Hausverwaltung offensichtlich nicht zufriedengegeben hat. Was lerne ich für die Zukunft daraus? Wenn ich nicht einen bestimmten Mindestverbrauch im Jahr erreiche, werden mir seitens der Hausverwaltung kurzerhand die tatsächlichen Verbrauchswerte gestrichen und stattdessen durch Schätzwerte ersetzt.

Wie würdest Du denn reagieren, wenn Dir die Hausverwaltung mit sowas kommen würde?

Hast Du auch auf die restlichen Fragen eine Antwort?

Antwort
von Bitterkraut, 50

Die Hausverwltung vertritt die Interessen der Eigentümer und die vertreten ihre eigenen Interessen. Als Mieter mußt du deine Interessen selbst vertreten. Wende dich an einen Mieterverein.

Antwort
von schelm1, 46

Die Vogehensweise der Verwaltung ist i.O.!

Bei Schrägmontagen kann es tatsächlich zu Fehlfunktionen der Zähler kommen. Die Methode der Gradzahltagestabelle ist für solche Fälle anerkannt.

Sie dürfen auch künftig mit Strom heizen, sofern Sie es etwas teuerer lieben, auch wenn das Ihren Energieglaubensgrundsätzen widerspricht!

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