Frage von einszweioder,

Hausverkauf. Käufer schicken NACH Kaufvertrag Gutachter ins Haus.

Hallo,

Meine Frau und ich haben unser Haus verkauft. Ein Kopie vom Kaufvertrag wurde den Käufern 2-3 Wochen vor dem Notartermin zur Kenntnis und Überprüfung zugesandt. Dann wurde schließlich beim oben erwähnten Notartermin 2 1/2 Wochen später der Kaufvertag von uns und den Käufern beim Notar unterschrieben. Eine Woche später teilen uns die Käufer mit, dass sie bzw, ihre Bank einen Gutachter ins Haus schicken möchten. Und das ganze NACH Unterzeichnung des Kaufvertrages!? Jetzt haben wir die Befürchtung, dass der Gutachter den Wert des Hauses gegenüber dem Kaufpreis deutlich niedriger einstuft oder sonstiges!? Kann so ein beim Notar unterzeichneter KV überhaupt rückgängig gemacht werden? Haben wir überhaupt etwas in dieser Hinsicht zu befürchten etc.? Wofür dient dieses Gutachten? Um eins vorneweg klar zu stellen: Es sind uns keine erheblichen Mängel bekannt! Ein Rücktrittsrecht wurde im Kaufvertrag nicht vereinbart. Wir würden uns über eine schnelle Antwort freuen. Grüße aus Bonn

Hilfreichste Antwort von Elster1,

Der Gutachter hätte sich schon vor Vertragsabschluss die Wohnung anschauen müssen. Nach notariellem Vertragsabschluss ist nichts mehr möglich, es sei denn er stellt arglistige Täuschung vor (z.B. Wand aus Pappe :-)).

Antwort von Bratpitt,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Schon etwas seltsam ... Man guckt vorher an und kauft dann ! Ich habe das erst hinter mir ...

Der Bank gehört das Haus, demzufolge schicken sie einen Gutachter, ob das Haus auch in Ordnung ist und natürlich der Verkaufswert, damit sie nicht das Geld dafür, in den Sand setzen. Oder aber auch, daß sie das Haus viell gleich weiter veräußern (wollen) können ....

Antwort von fairBerater,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Vermutlich benötigen die Käufer das Gutachten für ihre Finanzierung. Das berührt den Kaufvertrag nicht.

Kommentar von janpi21,

hey aber mit sicherheit denn die bank muss das geld freigeben bevor vertrag geschlossen sond ist der ganze verkauf ungültig,denn der notar kann nur besiegeln wenn geld geflossen ist ohne geht garnichts also,es sei vereinbart nen gross teil bei abschluss und ein rest nach dem eintrag im grundbuch was eigentlich üblich wäre--gruss janpi

Kommentar von Mismid,

total falsch! Ein Vertrag hängt nicht von der Zustimmung der Bank ab! Bezahlt wird nie vor einem Notarvertrag sondern immer nach einem Vertrag!!!

Kommentar von DPawi,

korrekt. Der KV ist trotzdem gültig. Die Finanzierung ist das Problem des Käufers.. davon wird der KV nicht berührt.. Im Zweifel muss der Käufer vom Vertrag zurücktreten (mit entsprechender Schadenszahlung etc.) wenn er eine Finanzierung nicht hinbekommt..

Kommentar von SchnuBee,

Janpi, du hast leider keine Ahnung wie das läuft, bei Abschluss des Kaufvertrages ist normalerweisenoch garkein Geld geflossen. Der Notar prüft auch nicht ob die Finanzierung gesichert ist, dafür sind die Parteien selbst verantwortlich. Wenn die Bank nachher nicht zahlt, ändert das nichts an der Gültigkeit des notariell beurkundeten Kaufvertrages.

Welche Grundbucheintragung meinst du die der Erwerbsvormerkung oder die der Auflassung? Die Eintragung Vormerkung ist oft Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit, das muss aber nicht sein und die Auflassung wird i.d.R. erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung eingetragen.

Kommentar von DPawi,

uneingeschränkte Zustimmung @ SchnuBee :-)

Antwort von DPawi,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Der Gutachter wird wahrscheinlich von der Bank sein für die Finanzierung des Gebäudes. Den KP können sie jetzt im nachinein nicht mehr korrigieren, es sei denn, es würde sich rausstellen, es gibt einen versteckten Mangel der vor dem Kauf nicht bekannt war und zu einer Reduzierung des KP berechtigt. Aber grundsätzlich braucht ihr hier keine Angst haben. Ein Rücktritt vom KV ist auch nur möglich, wenn der Mangel am Haus (der sich ggfs. herausstellt) so gravierend ist, dass eine Nachbesserung, Kaufpreiserlass etc. nicht mehr funktioniert. Insofern.. keine Panik!

Kommentar von SchnuBee,

normalerweise werden Grundstücke verkauft wie gesehen, da gibt es nur Ansprüche wegen Mängeln, wenn diese arglistig verschwiegen wurden.

Kommentar von vRibbentrop,

100% zustimmung @ schnubee

Kommentar von DPawi,

aber hier wird ja das Haus gekauft und in diesem können Mängel auftauchen. Wie ich aber schon geschrieben habe nur bei versteckten mängeln (die müssen auch nicht arglistig verschwiegen sein) denn wenn ich sie nicht kenne.. ist es nicht arglistig aber hafte dafür trotzdem.

Kommentar von SchnuBee,

Man kann ein Haus nicht separat kaufen (es sei denn es handelt sich um ein Erbbaurecht), man kauft immer das Grundstück, das Haus ist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und daher mitverkauft.

I.d.R. enthalten Grundstückskaufverträge einen Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen, z.B. sowas:

Der Kaufgegenstand ist in dem Zustand auf den Käufer zu übertragen, in dem er sich zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung durch den Käufer befand. Der Verkäufer erklärt, dass sich seither keine wesentlichen Verschlechterungen am Kaufgegenstand ergeben haben. Im übrigen sind jegliche Rechte des Käufers wegen Sachmängeln sowohl des Grundstücks als auch des Gebäudes ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn, dem Verkäufer ist Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen. Der Verkäufer versichert, dass ihm von versteckten Mängeln nichts bekannt ist.

Damit haftet der Verkäufer eben nicht mehr für versteckte Mängel die ihm nicht bekannt sind.

Klar weiß ich nicht ob der vorliegende Vertrag eine solche Klausel enthält, aber normalerweise wird es so sein.

Kommentar von DPawi,

wir kennen die Inhalte des KV's nicht. Wie ich unten auch schon geschrieben habe, muss im KV die Mangelhaftung ausgeschlossen sein, sonst bist du voll in der Haftung. Des weiteren wissen wir nicht, ob Erbbaurecht vorhanden ist oder nicht. Also gehen wir davon aus, dass Haus und Grdst. ein Kaufgegenstand sind.. somit muss natürlich der Kaufgegenstand (Haus und Grdst.) frei von Mängeln sein bzw. diese müssen vertraglich festgehalten werden. Nur dann kann ich doch davon sprechen "gekauft wie gesehen". Ich halte nicht viel davon immer die Standardfloskeln hinzuschreiben.. oft sind es ja kleine Details.. wir sind uns einig.. es müssen beide Seiten wissen, in welchem Zustand das Objekt veräussert wurde und das dann auch keine Haftung aufkommt, wenn der Vertrag mit einer solchen Enthaftungsklausel ausgestattet ist. Thema durch.. hoffentlich!

Kommentar von SchnuBee,

Ich sage ja auch nur das es standartmäßig so ist, wir wissen nicht ob irgendwas abweichendes vereinbart wurde, daher gehe ich davon aus, dass es sich um einen stinknormalen Standartkaufvertrag handelt und die enthalten solche Regeln. Fertig :)

Antwort von Hallotwix,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Keine Panik, alles in trockenen Tüchern, wenn der Notar die Sache abgesegnet hat!

Antwort von einszweioder,

Also... Erstmal vielen Dank für Eure zahlreichen Antworten. Das ging ja mal richtig schnell:

In dem Kaufvertag wurde ein Haftungsausschluss vermerkt. Fast identisch so wie SchnuBee diesen Passus weiter oben angegeben hat. Ich meine mich sogar noch daran zu erinnern, dass der Notar bei der Unterzeichnung in seiner Erklärung gegenüber den Käufern "gekauft wie gesehen" erwähnt hat.

Erbbauchrecht und was es da sonst noch alles gibt liegen übrigens für das Grundstück auch nicht vor

Antwort von einszweioder,

Also... Erstmal vielen Dank für Eure zahlreichen Antworten. Das ging ja mal richtig schnell:

In dem Kaufvertag wurde ein Haftungsausschluss vermerkt. Fast identisch so wie SchnuBee diesen Passus weiter oben angegeben hat. Ich meine mich sogar noch daran zu erinnern, dass der Notar bei der Unterzeichnung in seiner Erklärung gegenüber den Käufern "gekauft wie gesehen" erwähnt hat.

Erbbauchrecht und was es da sonst noch alles gibt liegen übrigens für das Grundstück auch nicht vor!

Antwort von janpi21,

hey sorry bin zwar erst 21 aber möchte dir hier sagen das deine frage keiner beantworten kann,denn vertrag ist vertrag und notariel rechtskräftig.also insofern gibts für dich nur den weg notar aufsuchen und denke mal vorher gab es doch sicher eine eindeutige besichtung mit prüfung der käufer aber vielleicht hat die bank nun zweifel das da etwas nicht stimmt denn sie stellt den kredit ja nicht einfach so zur verfügung ohne sich abgesichert zu haben das der kauf vom traumhaus der mandanten nicht nur ne bruchbude ist.also hin zum notar und klären und wenn besichtigung mit zeugen denn alles andere wäre fatal und sorry einfach nur dumm,denn es handelt sich ja nicht um cents und nicht nur nen paar hunderter-eher wohl um etliche 10000er-passt auf und mact keinen fehler nur hier kein guter tip-gruss--janpi

Kommentar von DPawi,

Manchmal wäre es sinnvoller einfach nix zu sagen.. als Panik zu verbreiten. meine meinung!

Kommentar von SchnuBee,

Warum antwortest du hier, wenn du keine Ähnung hast?? Man, man ...

Antwort von Mismid,

es spielt keine Rolle wie viel ein Haus wert ist! Ein Haus ist genau so viel wert, wie jemand bereit ist, dafür zu zahlen. Nicht mehr und nicht weniger. Wenn ein Gutachter sagt, daß das Haus nur 1 Euro wert ist, spielt dies keine Rolle wenn das Haus verkauft ist. Wenn Mängel verschwiegen wurden ist dies aber ein Rücktrittsgrund vom Kaufvertrag. Ohne Gründe ist kein Rücktritt ohne Schadensersatz möglich.

Antwort von marilda,

Die Bank des Käufers verlangt ein besuch vom Gutachter, um den Käufer sein Kredit, bis zu einer bestimmte höhe, zu genehmigen.

Kommentar von Mismid,

normal nicht, da der Kaufpreis als Verkehrswert angenommen wird. Gutachter werden bei einer Bank nur bei Umbaumaßnahmen verlangt, die den Kaufpreis übersteigen und mitfinanziert werden sollen

Kommentar von DPawi,

Der KP ist selten der Verkehrswert. Hier stecken Nebenkosten und oft auch Aufschläge für tolle Lagen etc. drin.. insofern ist es üblich, dass ab einer gewissen Kredithöhe ein Gutachter das Haus anschaut um den Markwert und den Beleihungswert festzulegen.

Kommentar von Mismid,

Nebenkosten haben nichts mit dem Verkehrswert zu tun und auch nichts mit dem Kaufpreis. Nebenkosten kommen auf den Kaufpreis hinzu. Die Lage steckt im Kaufpreis/Verkehrswert mit drin. Als Verkehrswert wird immer der Kaufpreis angenommen, da dieser Wert viel zuverlässiger ist, als ein Schätzwert eines Gutachters, der nur die Kaufpreise älterer ähnlicher Verkäufe als Annahme verwenden kann. Der Marktwert ist der Preis der bezahlt wurde, sonst hätte man es ja nicht zu dem Preis verkaufen können!

Kommentar von DPawi,

Dann arbeitest du aber nicht in einer Bank ;-) Hier geht nix ohne Gutachten. Denn der Preis der bezahlt wird, ist nicht immer der Preis der am Markt üblicherweise, nachhaltig erzielt werden kann (das ist die Defintion von marktwert). Hier gibt es oft auch Aufschläge für Einbauten, besondere Gartengestaltungen, Liebhaberhäuser etc.. dies bewertet eine Bank nicht immer als nachhaltig und lässt es daher auch nicht im Marktwert einfliessen. Je nach Definition im KV sind sehr wohl auch die NK ein Thema und werden heutzutage oft als Kaufpreis Gesamt bzw. Gesamtinvestitionskosten bezeichnet. aber wurscht.. das führt hier sonst zu einer Endlosdiskussion.

Kommentar von Mismid,

Notmal wird kein Gutachten von einer Bank verlangt! Einbauten wie Einbauküche, sind im Vertrag festzuhalten und gehen nicht in den Verkehrswert ein

Kommentar von DPawi,

jetzt verstehe ich worauf du hinaus willst.. die Banken verlangen nie bzw. selten ein Gutachten vom Käufer.. aber intern wird schon eines erstellt. Daran macht der Sachbearbeiter ja auch den maximalen Darlehensbetrag, den Deckungsbeitrag und somit final auch die Konditionen fest. Dann haben wir so ein wenig aneinander vorbei geredet ;-)

Antwort von hattu53,

Ihr braucht Euch keine Sorgen zu machen. Nach Deiner Schilderung ist der Vertrag wasserdicht und der Käufer muss den vollen Kaufpreis zahlen, egal welche Mängel der Gutachter feststellt.Etwas anderes wäre nur der Fall, wenn Ihr bestehende Mängel böswillig dem Käufer verschwiegen hättet. Warum der Käufer einen Gutachter beauftragt ist ausschliesslich seine Sache. Vielleicht möchte er wissen, ob eine zusätzliche Fassadendämmung sinnvoll wäre oder anderes. Macht Euch also keine Sorgen.

Antwort von vRibbentrop,

Nein, ihr habt nix zu befürchten, der Notarvertrag steht.

Ich denke, es ist wegen der Finanzierung, manchmal wollen die Banken ein Gutachten über das Objekt, oder wofür auch immer, es ist egal, der Vertrag mit dem Kaufpreis steht und gilt....

NUR: wenn ihr Mängel verschwiegen habt, die euch bekannt sein müssten und der Gutachter dies herausfindet, ist das arglistige Täuschung, der Vertrag ist dann nichtig, ihr seid Schadensersatzpflichtig und bekommt eine Strafanzeige wegen arglistiger Täuschung.....

Antwort von radmichel,

Das die das nach dem Kauf machen ist eigentlich unüblich. Wenn ich ein Auto kaufe, lass ich das doch auch vorher checken und nicht, wenn ich es gekauft habe. Habt ihr nicht selbst vorher ein Wertgutachten machen lassen?

Antwort von Trollhasser99,

Ich denke nicht, daß du die überhaupt ins Haus lassen mußt. Konsequenzen wird das nicht haben. Es sei denn, es liegt beim Verkauf eine arglistige Täuschung vor. Also wenn versucht wurde, Mängel zu offensichtlich vertuschen. Ansonsten habt ihr nichts zu befürchten.

Kommentar von DPawi,

Ins Haus lassen muss er ihn schon, da er ja nicht mehr Eigentümer ist und der neue Eigentümer das Recht hat, das Objekt begutachten zu lassen, allerdings nur zu üblichen Zeiten (analog einer Wohnungsbesichtigung etc.)

Kommentar von hattu53,

Richtig.

Kommentar von vRibbentrop,

er ist mit sicherheit noch eigentümer...

wirtschaftlicher übergang, der begriff ist dir geläufig?

Kommentar von DPawi,

richtig.. das ist der wirtschaftliche Übergang aber einige Rechte aus dem KV nach not. Beurkundung (rechtl. Teilübergang mit aufschiebender Bedingung) ist bereits mit KV erfolgt. Ist aber auch egal.. ist ja hier jetzt nicht Gegenstand der Frage.

Kommentar von ErnstWieghorst,

Natürlich müssen sie den Gutachter in das Haus lassen. Denn die die neuen Eigentümer haben ein Recht darauf das Haus bewerten zu lassen. Schliesslich sind sie die Eigentümer.

Allerdings darf der Gutachter zu keiner "Unzeit" auftauchen und muss selbstverständlich einen Termin absprechen.

Kommentar von Trollhasser99,

Das kommt darauf an, wann das Haus in deren Eigentum übergeht. Und das erst der Fall, wenn das Geld überwiesen ist. Ist das nicht der Fall, brauche ich niemanden ins Haus zu lassen!!!

Antwort von aldiadler,

"Es sind uns keine erheblichen Mängel bekannt" Es wird nicht mehr passieren.

Kommentar von DPawi,

Sie haften aber auch für Mängel die ihnen nicht bekannt sind. Hoffen wir für sie, dass keine vorhanden sind.

Kommentar von vRibbentrop,

nein, haftest du nicht, gekauft wie gesehen, nur wenn du wissentlich verschweigst....

Kommentar von DPawi,

nur, wenn der Haftungsausschluss im KV für versteckte Mängel enthalten ist und der Verkäufer vor dem Notar bestätigt hat, dass keine gravierende bzw. andere Mängel als im KV vereinbart, vorhanden sind.

Kommentar von SchnuBee,

und genau das wird in notariellen standartmäßig vereinbart.

Antwort von SchnuBee,

Nö, da braucht ihr euch keine Sorgenmachen, solange sie euch nicht nachweisen können, dass ihr Mängel arglistig verschwiegen habt oder sonst irgendwas linkes getan habt.

Das ist das Pech der Käufer, wenn der Gutachter jetzt einen geringeren Wert schätzt.

Antwort von eiskenn,

mach dir keine sorgen es war dein haus du bestimmst den preis!

Kommentar von Trollhasser99,

Bitte nicht antworten, wenn du keine Ahnung hast!

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