Frage von iteach, 59

Grundschuld auch nur auf eigenen Teil?

Ehepartner A ist selbstständig. Er möchte einen Kredit zur Erweiterung seines Unternehmens. Die Bank möchte zur Absicherung eine zweitrangige Grundschuld eingetragen haben. Das Haus gehört Ehepartner A zur Hälfte und Ehepartner B zur Hälfte (es ist ein gemeinsames Haus, ohne irgendwelche real getrennten Einheiten) Die hausfinanzierende Bank hat eine erstrangige Grundschuld auf das gesamte Grundstück eingetragen. Dafür haben beide unterschrieben.

Kann A jetzt zusätzlich eine Grundschuld ohne Zustimmung von B auf seine ideelle Haushälfte bestellen?

Was passiert mit der Grundschuld der hausfinanzierenden Bank, wenn die zweite Bank aufgrund von Tilgungen gegenüber der ersten Bank nachrückt? Ist dann automatisch auch der Teil von Partner B mitbetroffen? Oder benötigt die zweite Bank, um überhaupt nachrücken zu können, eine Abtretungserklärung von beiden A und B, weil ja auch beide die erste Grundschuld bestellt haben?

Könnte Bank zwei aber auch nur auf den Anteil von A nachrücken, ohne dass B davon betroffen wäre?

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Antwort
von itasca, 35

Hallo iteach,

ich kann Deine Frage nur grundsätzlich beantworten. Ich gehe davon aus, daß es sich um eine Grundschuld ohne Brief handelt (da gängige Praxis).

Eine Grundschuld, also auch eine nachrangige, kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer bestellt werden. Das heißt, A und B müssen zustimmen. B kann keine "eigene" Grundschuld aufnehmen, da das belastete Objekt ja nicht ihm alleine gehört.

Grundschuldteile der erstrangigen Bank, welche aufgrund von fortschreitender Tilgung frei werden, wandeln sich per Gesetz in eine Eigentümergrundschuld um. Das heißt, der Grundschuldeigentümer kann mit dem frei gewordenen Teil tun, was er will - die nachrangige Bank rückt nicht automatisch nach. Allerdings kann der Grundschuldeigentümer die frei gewordenen Grundschuldteile (= Rückgewährsansprüche) anderweitig, also auch an die nachrangige Bank B, abtreten. Damit würde die Bank B quasi "aufrücken".

Ich hoffe, daß Dir meine Antwort geholfen hat.

Beste Grüße

itasca

Kommentar von iteach ,

Vielen Dank für die Antwort!

Nach dieser Ausführung bedeutet das auch, dass die Rückgewährungsansprüche auch nur von beiden Ehepartnern an Bank B abgetreten werden können, oder?

Kommentar von itasca ,

Den frei gewordenen Grundschuldbetrag der Bank A können die Eigentümer der Grundschuld ,wie Ronox richtig sagt, an die Bank B abtreten. Dies können sie deshalb, weil der frei gewordene Teil sich nach § 1177 Abs. 2 BGB in eine Eigentümergrundschuld wandelt. Die Abstraktheit der Grundschuld hat damit nichts zu tun. Banken werden sich stets die Beteiligung aller Eigentümer bei der Grundschuldbestellung ausbedingen, da sonst im Falle einer Zwangsversteigerung eine Teilungsversteigerung notwendig ist.

Grundsätzlich bin ich der Ansicht, daß es eher theoretischer Natur ist, eine Grundschuld auf den eigenen Eigentumsanteil ohne Zustimmung des Ehepartners zu bestellen. Nach meiner doch schon ein paar Jahre zurückliegenden Erfahrung in der Kreditwirtschaft haben wir uns immer die Zustimmung beider Eheleute zur Voraussetzung gemacht. Dies auch aufgrund des §1365 Abs. 1 BGB, wonach ein Ehegatte der Zustimmung des anderen Ehegatten bedarf, wenn er über das Vermögen im Ganzen bzw. in wesentlichen Teilen dessen verfügen möchte. Immobilien stellen in der Regel wesentliche Teile des ehelichen Vermögens dar. Dies gilt aber nur im Falle der Zugewinngemeinschaft.

Beste Grüße

ítasca

Kommentar von Ronox ,

Getilgte Grundschulden wandeln sich ganz sicher nicht automatisch in eine Eigentümergrundschuld um. Stichwort: abstraktes Sicherungsmittel. Vom seltenen Fall der Zahlung auf die Grundschuld mal abgesehen. Weiter kann ein Miteigentümer selbstverständlich seinen Anteil belasten, wie er lustig ist. Und das ohne Zustimmung des Miteigentümers, da dieser hiervon nicht betroffen ist. Auch wenn dies zugegebenermaßen selten ist.

Kommentar von iteach ,

Vielen Dank Ronox!

Also könnte Partner A mit seinem hälfigen Teil machen, was er will, so auch eine neue Grundschuld bestellen. Wie ist das dann mit den freigewordenen Teilen der erstrangigen Grundschuld? Die haben die Partner zusammen bestellt, kann Partner A diese dann alleine an die zweite Bank abtreten oder bedarf es der Zustimmung von Partner B? Oder darf er von dieser auch nur wieder die Hälfte ohne Zustimmung von B abtreten?

Kommentar von Ronox ,

Dass Miteigentumsanteile mit einer Hypothek belastet werden können, steht im § 1114 BGB. Über § 1192 I BGB findet diese Vorschrift auch auf Grundschulden Anwendung. Wie bereits gesagt, bestehen nach Tilgung Rückgewähransprüche der Eigentümer gegen die erstrangige Bank. Meist jedoch nur auf Löschung der Grundschuld, da solch eine Vereinbarung in den Sicherungsverträgen üblich ist. Der Rückgewähransprüch auf Löschung der Grundschuld am hälftigen Miteigentumsanteil kann abgetreten werden und solch eine Abtretung wird regelmäßig in Sicherungsverträgen in Hinblick auf vorrangige Grundschulden vereinbart. Hier ist es also sehr wahrscheinlich, dass der Sicherungsvertrag der zweitrangigen Grundschuld solch eine Abtretungserklärung beinhaltet.

Antwort
von peterobm, 41

das wären 2 Eintragungen auf eine Grundschuld, das wird nicht funktionieren. 

Kommentar von iteach ,

Die Bank meinte etwas von zweitrangiger Grundschuld und dann von Nachrücken in eine erstrangige, wenn die erstrangige Grundschuld wieder (auch teiweise) frei wird.

Kommentar von wrestisicha ,

Dieser Kreditvergleich https://is.gd/PinJXjh4r hat mir beim Tarifvergleich gut geholfen. LG

Antwort
von Ronox, 25

Wie schon in einem anderen Beitrag erläutert, kann jeder Miteigentümer sein Eigentum belasten, wie es ihm beliebt. Auch wenn die Belastung eines hälftigen Miteigentumsanteils bei einer Finanzierung unüblich ist. Wird das hinter der erstrangigen Grundschuld stehende Darlehen getilgt, "rutscht" die zweitrangige Bank nicht automatisch auf, denn die Grundschuld ist abstrakt und von der Forderung unabhängig. Es bestehen aber schuldrechtliche Rückgewähransprüche der Eigentümer gegen die Bank. Üblicherweise dürfte dieser Rückgewähranspruch hinsichtlich eines hälftigen Miteigentumsanteils bei der zweitrangigen Grundschuldbestellung an die zweitrangige Bank abgetreten worden sein. Diese kann im Notfall also hiervon Gebrauch machen. In jedem Fall ist die zweite Miteigentumshälfte in keinem Fall betroffen (außer in dem von mir im anderen Thema angesprochenen Fall der Teilungsversteigerung).

Kommentar von iteach ,

Also kann A die hälftigen Rückgewehransprüche an die zweite Bank abtreten oder braucht er dafür die Zustimmung von B, da beide diese erste Grundschuld bestellt haben?

Kommentar von Ronox ,

Die Ansprüche sind im Regelfall schon abgetreten, weil das normalerweise bei der Grundschuldbestellung bzw. im Sicherungsvertrag vereinbart wird.

Antwort
von Kathyli88, 32

Die grundschuld wird überhaupt nicht auf irgendwelche fiktiven haushälften oder personen eingetragen. Mir ist schon klar was du meinst, dir gehören 50% und deinem mann auch. Der verständnis halber müsste man sagen, haus und grundstück gehört euch je zu gleichen teilen. Es wurde eine grundschuld auf das haus mit grundstück eingetragen, das betrifft dich zu gleichen teilen. Ihr seid auch beide haftbar für die tilgung. Kann dein mann die raten nicht zahlen, wird die bank auf dich als schuldner zurückgreifen. Ist auch das nicht möglich, würde die bank das haus und grundstück zwangsversteigern. Partner A kann keine Grundschuld ohne die Zustimmung von Partner B eintragen. Denn partner B haftet für die grundschuld genauso wie partner A, somit ist zumindest die zustimmung bei der jeweiligen bank notwendig

Kommentar von iteach ,

Das bedeutet also, dass die schon eingetragene Grundschuld nicht durch A alleine abgetreten werden kann, sondern es bedarf grundsätzlich der Zustimmung immer von B? Richtig?

Außerdem könnte A auf den gleichgroßen Teil, der ihm gehört, auch keine neue Grundschuld bestellen bzw. dies nicht ohne Zustimmung von B tun? Oder habe ich das falsch verstanden?

Kommentar von Kathyli88 ,

Genau, wie der name GRUNDschuld sagt, beläuft sich eine eingetragene grundschuld auf das gesamte. Also das gesamte haus und grundstück. Ein ehepartner kann nicht auf seinen eigenen anteil eine schuld eintragen lassen die die andere hälfte des ehepartners gar nicht betrifft. Eine grundschuld wird vom geldgeber (der bank) eingetragen. Solange bis diese schuld nicht getilgt wurde, dient das zur sicherheit der bank und auch als info für andere banken, dass bereits eine grundschuld besteht. Sonst könnte man ja theoretisch bei jeder bank eine grundschuld machen und auf ein haus dass 100.000 wert ist bei 10 banken eine grundschuld machen um am ende 1 mio zu haben. Das war nur ein beispiel. Das geht eben nicht, dadurch dass die grundschuld schon eingetragen wurde. Wenn dann muss die erste bank die grundschuld mit zustimmung beider erhöhen. Da ehepartner B auch immer mithaftet wenn eine grundschuld eingetragen wird, kann man keine grundschuld ohne dessen zustimmung eintragen. Denn wenn es zahlungsschwierigkeiten gibt und die raten nicht mehr getilgt werden können, kann ja die bank nicht eine fiktive haushälfte verkaufen. Oder das haus in der mitte durchschneiden. Die bank kann es nur als ganzes verkaufen. 

Kommentar von Kathyli88 ,

Das bedeutet für dich: mache es nicht

Dein mann will einen kredit? Dann soll er ihn sich ganz normal bei der bank holen ohne das haus mit einer weiteren grundschuld zu bekegen. Du solltest mal die finanzen checken, denn wenn dein ehegatte in betracht zieht weitere grundschulden zu machen, bedeutet das, dass sein unternehmen sehr schlecht läuft, sonst hätte er keine probleme eine finanzierung zu bekommen. Du haftest schon für die erste grundschuld mit, denn das haus gehört dir zu 50% zudem haftest du auch für seinen teil dieser grundschuld obwohl es ihm trotzdem zu 50% gehört. Tragt ihr nochmal eine grundschuld ein, dann haftest du auch dafür. 

Kommentar von iteach ,

Nein, das werde ich auch auf keinen Fall tun!

Das Unternehmen läuft sehr gut! Die Bank hat alle relevanten Unterlagen eingesehen. Die wurden überprüft, ich war bei dem Termin dabei und habe klar und deutlich gesagt, dass dieser Kredit nur und nur auf meinen Mann laufen wird und ich weder den Vertrag mit unterschreibe oder sonst in irgendeiner Form als Bürge zur Verfügung stehe (ich arbeite auch nicht im Unternehmen mit, sondern habe meine eigene sehr sichere Vollzeitstelle). Daraufhin meinte der Banker, dass das so in Ordnung gehe, allerdings zur Beantragung der staatlichen Fördermittel der Mietvertrag für das neue Objekt zwingend vorliegen müsse. Die KFW würde den Antrag ohne unterschriebenen Mietvertrag noch nicht einmal ansehen. Er füllte dann den Kreditantrag in unser beider Anwesenheit aus und meinte, er werde diesen absenden, wenn der Mietvertrag vorliegt. Der Einwand meines Mannes war, dass er keinen Mietvertrag ohne die Zusage eines Kredits unterschreiben könne. Der Banker meinte dann, dass man dieses Vorgehen dulden müsse, da die KFW nur ernst gemeinte Anträge, die auf einer realistischen Grundlage basieren bearbeiten würde. Aber die Sache sei sicher, da sowohl er, als auch sein Vorgesetzter das Vorhaben für positiv halten und es abgesegnet haben. Selbst wenn die KFW keine zusage erteile, könne man das Vorhaben von Seiten der Bank finanzieren. Es wurde ein Termin zum Absenden des bereits ausgefüllten Kreditantrags für die KFW gemacht. Der Mietvertrag ist unterschrieben! 

Dazu kam es nicht! 

Urplötzlich verlangt die Bank die Eintragung einer Grundschuld und die Ehefrau als selbstschuldnerische Bürgin.

Das ist die Situation!

Schöner Mist! Das alles hat den Anschein, als wollte die Bank nie ernsthaft Fördergelder beantragen. Es war von Anfang an das Ziel, den Selbstständigen durch Fehlinformationen in eine Abhängigkeitssituation zu bringen, damit ihm und dem Ehepartner nichts anderes übrig bleibt, was von Anfang an nicht zur Debatte stand (verbeamteter Partner als Bürge) Vielmehr witterte diese ein Geschäft in eigener Sache..., da die Bank sich jetzt weigert den KFW Antrag (mit Sicherheitsfreistellung!!!) zu stellen und nun ihren eigenen Kredit samt aller unnützen Versicherungen zu verkaufen versucht.

Kommentar von iteach ,

Ganz nebenbei entspricht die Grundschuld der hausfinanzierenden Bank dem Wert des Hauses. Da es sich um eine Vollfinanzierung handelt, welche erst zwei Jahre läuft,ist da auch nichts zu holen! 

Kommentar von Kathyli88 ,

Ja so in etwa trifft das sogar zu. Die kfw ist auch nur eine kreditform die auch eine absicherung benötigt. Das zum beispiel in form einer grundschuld. Wenn es ansonsten kein eigentum gibt, müsst ihr das haus natürlich mit einer weiteren grundschuld belegen wenn ihr den kredit wollt. Das ist den banken auch lieber, denn bei zahlungsunfähigkeit einer person, können sie noch von einer zweiten person fordern, wenn das auch nicht möglich ist, das haus versteigern. Und wer weiß ob man dann schuldenfrei ist, denn bei versteigerungen wird im prinzip immer nur ein bruchteil des wertes gezahlt.ich würde keine weitere grundschuld machen auch wenn deine berufliche stellung überaus sicher ist. Im blödsten fall bist du für alle schulden haftbar. 

Kommentar von Ronox ,

Und auch hier nochmal in Kürze: Selbstverständluch kann ein hälftiger Miteigentümer seinen Anteil mit einer separaten Grundschuld oder sonstigen dinglichen Rechten belasten. Und das ohne die Zustimmung des weiteren Miteigentümers, da dieser hiervon nicht betroffen ist. Er muss auch keine Tilgungen leisten, da mit ihn kein schuldrechtlicher Vertrag besteht.

Antwort
von grubenschmalz, 24

Würde ich an deiner Stelle nicht zustimmen.

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