Frage von Mats1908, 150

Garage steht nicht im Mietvertrag und soll jetzt Selbstgenutzt werden?

Hallo zusammen,

folgende Situation:

Wir haben ein Zweifamilienhaus gekauft, die Mieter wurden vom Verkäufer bereits fristgerecht gekündigt, da wir das Haus selbst komplett nutzen müssen.

Auf dem Grundstück steht eine Doppelgarage(offen, also ohne Mittelwand). Die Garage steht auf unserer Seite des Hauses. Die jetzigen Mieter nutzen eine Hälfte der Garage, diese steht allerdings nicht im Mietvertrag. Sie zahlen einfach separat 40€ dafür. Wir haben jetzt einmal diese Zahlung erhalten.

Nun wollen/müssen wir die komplette Garage selber nutzen um unsere Fahrzeuge dort unterzustellen.

Müssen wir kündigen? - Es gibt ja keinen Vertrag

Wie geht man vor? Was ist rechtens?

Antwort
von DarthMario72, 136

die Mieter wurden vom Verkäufer bereits fristgerecht gekündigt

Das ist unzulässig, § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete. Diese Kündigungen sind unwirksam!

...da wir das Haus selbst komplett nutzen müssen.

Dann müsst Ihr kündigen, sobald ihr im Grundbuch als Eigentümer eingetragen seid.

Nun wollen/müssen wir die komplette Garage selber nutzen um unsere Fahrzeuge dort unterzustellen. Müssen wir kündigen? - Es gibt ja keinen Vertrag

Selbstverständlich gibt es einen Vertrag: Die Mieter nutzen die Garage und zahlen Miete - spätestens dadurch kommt ein wirksamer Vertrag zustande. Also müsst ihr den kündigen - aber auch das erst, wenn ihr Eigentümer seid.

Kommentar von Mats1908 ,

Eigentümer sind wir bereits.

Kommentar von DarthMario72 ,

Habt Ihr eine Kündigung geschrieben? Wenn nicht, dann los.

Antwort
von schleudermaxe, 126

... da kann also etwas nicht stimmen. ... der alte Vermieter kann nicht kündigen, so lese ich die Literatur. ... und Vereinbarungen über die Nutzung der Garage muß es geben, warum sonst sollten die Nutzer bezahlen?

Kommentar von Mats1908 ,

Da gab es wie man sieht wohl eine mündliche Vereinbarung. Nur eben nichts schriftliches.


Das zur Kündigung des Verkäufers:

http://www.anwalt.de/rechtstipps/kuendigung-wegen-verkauf-des-grundbesitz\_00080...

Kommentar von schleudermaxe ,

... eben, und solche auch mir bekannten Verwertungsgründe kann ich aus der Frage nicht ersehen!

Antwort
von anitari, 150

Wir haben ein Zweifamilienhaus gekauft, die Mieter wurden vom Verkäufer bereits fristgerecht gekündigt, da wir das Haus selbst komplett nutzen müssen.

Diese Kündigung ist schlicht unwirksam. Wenn jemand dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen kann seid Ihr es. Und das frühestens wenn Ihr als rechtmäßige Eigentümer im Grundbuch eingetragen seid.

Müssen wir kündigen? - Es gibt ja keinen Vertrag

Doch, einen wirksamen mündlichen, der allerdings in Schriftform gekündigt werden muß. Gesetzliche Frist auch hier 3 Monate.

Kommentar von Mats1908 ,

Dem Mieter wurde wegen Verkauf gekündigt, nicht wegen Eigenbedarf. Wir haben das Haus ja nur unter diesem umstand gekauft, da wir es in kompletter Größen benötigen. Die Kündigungsfrist beträgt auch 9 Monate, da der Mieter schon eine Weile dort wohnt.

Kommentar von anitari ,

Dem Mieter wurde wegen Verkauf gekündigt, 

Auch das ist unzulässig. Hat sicher Mieter denn schon mal zu der Kündigung geäußert oder angedeutet ob und wann er auszieht?

Kommentar von Mats1908 ,

Angeblich sucht er was neues. Nachbarn berichten, er will nicht ausziehen

Kommentar von anitari ,

Dann solltet Ihr dem Mieter, sofern Ihr denn schon als Eigentümer im Grundbuch steht, schnellstens selbst kündigen. Am besten mit Hilfe eines Fachanwaltes für Mietrecht.

Kommentar von KaeteK ,

Dann werdet ihr erst mal warten müssen, bis ihr im Grundbuch eingetragen seid und dann könnte ihr auf Eigenbedarf kündigen. Da hat euch der Verkäufer einen Bären aufgebunden - ob absichtlich oder unwissentlich, kann ich nicht beurteilen. lg

Kommentar von schleudermaxe ,

.. das würde ich bei so einer Vorgehensweise auch nicht!

Kommentar von peterobm ,

da müsst ihr durch, der Verkäufer kann nicht kündigen, nicht wegen Verkauf. Ihr könnt unter Einhaltung der Fristen mit begründetem Eigenbedarf kündigen. Die Fristen richten sich nach der Wohndauer.

Kommentar von Mignon1 ,

Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund! Entweder hat dich der Verkäufer vorsätzlich getäuscht, damit du den Kaufvertrag möglichst schnell unterzeichnest oder er wußte es nicht besser.

Kommentar von KevinErdogan ,

man, es ist ein 2 famhaus, wenn der mieter da nur mit dem vermieter wohnte, ist eine grundlose kündigung möglich

Kommentar von anitari ,

man, es ist ein 2 famhaus, wenn der mieter da nur mit dem vermieter wohnte, ist eine grundlose kündigung möglich

Aber mit eine K-Frist von 12 statt 9 Monaten.

Kommentar von KevinErdogan ,

nicht unbedingt, er schreibt keinen zeitraum, woher weißt du, dass es nicht einfach 6+3 sind, er schreibt nur 9 monate

aber es wird nicht passen, die ganze frage klingt nicht danach

Kommentar von anitari ,

Fragesteller schreibt:

Die Kündigungsfrist beträgt auch 9 Monate, da der Mieter schon eine Weile dort wohnt.

Also ging ich davon aus das es mindestens 8 Jahre sind. Aber gut, vielleicht äußert sich sie/er sich ja noch zur Wohndauer.

Kommentar von Joergi666 ,

Sollte der ehemalige Besitzer schon ausgezogen sein bevor die Kündigungsfrist des Mieters endet so ist die Kündigung unwirksam. Es wird nämlich als rechtsmissbräuchlich angesehen, wenn der Vermieter an der Kündigung festhält, ohne den Mieter auf den Wegfall der Kündigungsvoraussetzungen (§ 573a Abs.1 BGB) hinzuweisen und ihm ggf. die Fortsetzung des Vertrages anzubieten.

Antwort
von schreiberhans, 107

Wenn die Mieter bereits gekündigt worden sind dann werden die ja kaum mehr die Garage benutzen wenn  die nicht mehr da wohnen

und wenns unter der Hand geht ruft ihn an und sag ihm das

Kommentar von Mats1908 ,

Gekündigt sind sie in 8 Monaten (9 Monate Kündigungsfrist)

Kommentar von schleudermaxe ,

... da kann aber etwas nicht stimmen. Die Zeit ist mir viel zu kurz, so schnell ist doch kein Gundbuchamt mit der Umschreibung!

Antwort
von schwabenmaedle, 62

Es ist jetzt nicht ganz schlüssig, es wurde den jetzigen Mietern gekündigt und wenn die Kündigung in Kraft tritt dann ist auch die Garage frei. Es kann ja nicht mehr so lange dauern bis dahin, allerdings könnt ihr als neue Eigentümer sehr wohl einen Vertrag aufsetzen wenn verbal nichts anderes ausgemacht wurde. Die noch Mieter müssen bis zu ihrem Auszug eben weiterhin jeden Monat ihre 40 Euro bezahlen. Das was bis jetzt nicht bezahlt wurde konnt ihr nicht mehr einklagen. Es hätte separat zum Mietverhältnis ein Vertrag geschlossen werden sollen in welcher Höhe und zu welchem Zeitpunkt die Miete für die Garage bezahlt werden muss. Dann hattet ihr als neue Eigentümer diesen Vertrag so über nehmen können.

Man muss ja sagen 40 Euro für eine Garage sind ein Klags ich kenne Mieten von 50 Euro oder mehr.

Antwort
von KevinErdogan, 82

ja, garage jetzt zum 30.11. kündigen

sie haben einen wirksamen mündlichen mietvertrag, aber garagen sind keine wohnungen

zum ende des monats mit monatsfrist kündigen

Kommentar von anitari ,

Auch hier gilt Kündigungsfrist 3 Monate.

Antwort
von myliebling, 95

Wenn der Mieter die Garage quasi "illegal" (ohne Vertrag) nutzt, brauchst du nur mit ihm reden, ihm eine Frist geben zur Räumung, fertig

Kommentar von Kolonalisierung ,

... wenn der Mieter Streit sucht, sagt er einfach: " Ich habe einen mündlichen Vertrag". Und packt noch nen Zeugen drauf ... :-(( ausserdem hat er 40 Euro geschickt ... :-(

Kommentar von anitari ,

Und wenn der Mieter die Mietzahlungen nachweisen kann gibt es einen Mietvertrag.

Kommentar von DarthMario72 ,

Der Mieter hat offensichtlich die Garagenschlüssel und zahlt Miete dafür. Fertig ist der Vertrag!

Antwort
von Mignon1, 93

Ich bin mir gar nicht sicher, ob die Kündigung des Verkäufers an die Mieter rechtens ist. Mit dem Verkauf gehen alle Rechten und Pflichten aus bestehenden (Miet-)Verträgen an den Käufer über. Wenn du das Haus selbst nutzen möchtest, mußt du den Mietern wegen Eigenbedarfs selbst kündigen. Die Eigenbedarfskündigung ist an bestimmte gesetzliche Vorgaben gebunden. Lies mal hier:

http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html

Hinsichtlich der Garagen ist nach meiner Auffassung vermutlich ein mündlicher Vertrag geschlossen worden = Nutzung gegen Miete. Die Garagen solltest du mit der Eigenbedarfskündigung gleichzeitig kündigen.

Ich bin mir nicht sicher, ob Obiges richtig ist. Warte ab, was dir andere schreiben.

Viel Glück!

Antwort
von Kolonalisierung, 74

... immerhin hab ihr einmal 40 Euro erhalten. Die habt ihr abkassiert. Also würde ich den Mieter anrufen und freundlich fragen, was damit ist. Ausserdem ihm mitteilen, dass du die Garage brauchst und selbst nutzen willst. Mal schauen was er sagt. 

Kann sein, er sagt: DAS ist MEINE Garage, die hab ich gebaut ! 

kann sein er sagt, kein Problem, dann fahr ich mein Auto raus

kann sein, er redet gar nicht mit dir, dann wird es unangenehm 

ich würde das Gespräch suchen ... sehr freundlich sein ... mit Honig fängst du den Bären .. 

rechtens ist hier wohl kaum was, das klingt nach Arbeitsbeschaffungsprogramm für einen Juristen. Besser ist da das Bauchgefühl mit Fingerspitzengefühl.

Kommentar von Mats1908 ,

Da der Mieter wenig freundlich gestimmt ist, da er gekündigt wurde, ist da mit Honig leider nicht mehr viel.

Ja, der Mieter hat für die 40€ ja auch den Monat die Garage genutzt.Solange noch Umbauarbeiten stattfinden und wir noch nicht selbst im Haus wohnen geht das ja.

Kommentar von anitari ,

Noch mal die Frage, steht Ihr schon als Eigentümer im Grundbuch?

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