Frage von limar13, 158

Darf Vermieter mir nach 10jähriger alleiniger Gartennutzung, Garten teilen und das von mir bepflanzte Stück an Andere geben?

Ich wohne seit 10 Jahren in einem Mehrparteienhaus, habe in meinem Mietvertrag unter Mietsache: "Garten" stehen. Außerdem unter sonstige Vereinbarung: Der Mieter des OG darf den Garten mitbenutzen.

In der Vergangenheit gab es keine Aufteilung des Gartens und Mieter des OG nutzten mit mir den Garten gemeinsam.

Vor 9 Jahren zogen neue Mieter ein. Die Vermieterin teilte mir mündlich mit, dass diese auf eine Nutzung verzichten. Seither nutze und pflege ich den Garten alleine.

Heute teilte die Vermieterin mir nun schriftlich mit, dass die Mieter des OG von der mündlichen Vereinbarung, mir vorübergehend ihren Anteil am Garten abzutreten, zurücktreten und dass sie ab 1. Mai wie vor der mit mir getroffenen Regelung, die rechte Gartenhälfte wieder selbst nutzen und die Pflege hierfür übernehmen wollen.

Außerdem stehe ihnen die rechte Hälfte des Gartenhauses zu und ich soll den Rasenmäher des Vermieters, der den Mietparteien zur Verfügung steht, auf die linke Seite des Gartenhauses, die mir jetzt zugeteilt werden soll, stellen, da die Mieter des OG ihn nicht nutzen wollen.

Es gab zu keiner Zeit eine Abmachung wer welche Seite nutzen darf. Die Zuteilung der von mir bepflanzten Seite an die Mieter des OG, auch der Komposthaufen steht dort, sehe ich als reine Schikane!!

Gibt es nach 10 Jahren ein Gewohnheitsrecht??? Darf sie den Garten nach 10 Jahren aufteilen, obwohl es vorher eine gemeinsame Nutzung gab???

Was kommt als Nächstes? Sehr wahrscheinlich die Aufforderung meinen Komposthaufen und das Blumenbeet von der rechten Seite, die sie den Mietern des OG zuteilen will, zu entfernen!! Was kann ich tun??

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von frederick, 72

Eines vorab: Ich hoffe, Du hast in dieser Angelegenheit noch keine Äußerungen getan, die die Fronten verhärten oder Türen zuschlagen.

In der Tat (wie ja schon andere geschrieben haben) beruht alles nur auf einer Duldung. Das war aus Deiner Sicht natürlich eine Einräumung (des Rechts, den Garten zu pflegen und also auch zu gestalten!).

Da Du nun im Wortsinne und auch schon über einen sehr langen Zeitraum den Garten gestaltet hast, ist es natürlich ziemlich unsinnig, Dir am 29. April mitzuteilen, dass Du einen bestimmten Teil des Gartens bis zum 1. Mai zu übergeben hast.

Hier besteht selbstverständlich Gesprächsbedarf. ABER: Auf welchen Teil des Gartens bezieht sich ursprünglich die Einräumung der Mitbenutzung des Gartens, konkret für Deine Wohnung? Das ist dann das von Dir beanspruchbare "Recht". Alles andere ist also gütliche Vereinbarungssache.

Du schreibst, dass zu keiner Zeit vereinbart worden sei, wer welche Gartenhälfte nutzt. Aber eingangs beschreibst Du, dass Du 10 Jahre dort wohnst, jedoch erst vor 9 Jahren alleinige Nutzung bzw Pflege übernommen hast. Lassen sich daraus priorisierte Gartenhälften ableiten?Andernfalls müsst Ihr ggf über die Nutzungsart eine Vereinbarung erlangen. Wenn auf der beanspruchten Hälfte zB Dein Nutzgarten liegt (ich leite das jetzt mal so ab, mangels präziser Erläuterungen, aber siehe Deine Andeutung von "Schikane"), dann wären natürlich bestehende (mehrjährige oder bereits eingebrachte diesjährige Pflanzungen) zum Teufel. Das kann Dir so wenig zugemutet werden wie den Mietnachbarn, nun weiterhin auf die Nutzung des Gartens zu verzichten!

Siehe hier: Diesjährige Anpflanzungen = Verlust von Kosten und Arbeit. Mehrjährige Anpflanzungen (zB fruchttragende Büsche) = Verlust von Ernte. Reine Schmuckbepflanzungen kannst Du aber ohnehin vergessen! Denn auch wenn das nun sehr böse klingt, aber reine Schönheitsbepflanzungen sind nicht nur eine Frage des individuellen Geschmacks, sondern auch rein Kosten erzeugende Selbstbelustigungen.

Falls es also um Übergabezeiträume geht, so muss man das ggf über 1 oder 2 Jahre strecken, ehe eine vollständige Übergabe einer bestimmten Gartenhälfte erlangt ist. Auf jeden Fall musst Du bereits in diesem Sommer und bereits ab Mai an einer gütlichen Übergabeform mitarbeiten und den Nachbarn angemessene Nutzung und Gestaltung ermöglichen!

Ggf gemischte Nutzung der Gesamtfläche, wie offenbar mit dem einstigen Mieter (im ersten Jahr von 10 Jahren). Das würde bedeuten, dass Nutzgartenflächen gemeinsam genutzt werden, Du Dich aber schrittweise einschränkst bzw auch die nur bespielten Flächen (Rasen) teilweise vereinnahmt werden für Nutzgarten; gemeinsame Nutzung von reinem Schmuck- oder Erholungsgarten und ggf Verkleinerung solcher tatsächlich ungenutzter Flächen!

Aber bedenke bitte: Vielleicht geht mit der Beanspruchung von Gartenfläche durch die Nachbarn auch der Wunsch nach Privatsphäre einher: Vllt möchte man beim Frühstück im Garten ungestört sein und dieses dann nicht zwangsläufig mit dem Nachbarn (mit Dir) teilen?!? Das musst Du respektieren. Entsprechendes auch für alle anderen Tageszeiten.

Kommentar von frederick ,

Kurzer Nachtrag: Wenn man Dir Probleme macht, um über angemessene Fristen und Übergangslösungen zu sprechen, dann musst Du mit der Verhältnismäßigkeit argumentieren. Die ist stets ein Grundsatz, der dem gesamten Vertragsrecht innewohnt (aber eben ACHTUNG: ein Grundsatz, der nicht immer zur Geltung kommt!).

Es wäre zB unverhältnismäßig, Dir Nutzpflanzen kurzfristig zunichte zu machen. Da ist der Spielraum für Übergangszeiträume. Und bei aller bloßen "Duldung": Die Frist – wenn/falls es diese ohne vorherige mündliche Vermittlungsversuche gegeben haben sollte – ist schon unverhältnismäßig. Binnen weniger Tage einen genutzten Garten übergeben zu sollen ist nun in der Tat nicht unbedingt "Schikane" (die setzt die boshafte Absicht wider eine bestimmte Person voraus), aber unrechtens.

Kommentar von limar13 ,

Laut Mietvertag gehört der gesamte Garten zu meiner Mietsache, ohne eine Aufteilung.

Die andere Mietpartei hat ein Mitbenutzungsrecht des Gartens. Auch die Vormieterin hat den Garten "mitbenutzt". Wir hielten uns beide im gleichen Garten auf, ohne Aufteilung.

Meiner Meinung nach kann eine vertraglich vereinbarte Gartennutzung vom Vermieter nicht einseitig eingeschränkt werden, indem er mir einen Teil des Gartens entzieht.

Kommentar von frederick ,

In Deiner eingangs zur Frage gebotenen Darstellung steht: „… habe im meinem Mietvertrag unter Mietsache: ‚Garten‘ stehen“. Nun schreibst Du, „laut Mietvertrag gehört der gesamte Garten zu meiner Mietsache, ohne eine Aufteilung“.

Nun ist es ja keineswegs so, dass Du den Garten ohne Gegenleistung genutzt hast. Schließlich hat der Vermieter dann auch jemanden, der sich ganzjährig und stets und schon seit 10 Jahren um einen ordentlichen Garten kümmert.

Aber jetzt geht es – um einen Rechtsanspruch ableiten zu können – wirklich um den Klartext im Mietvertrag oder ggf um die Gepflogenheit: Haben andere Mieter in ihrem Vertrag auch nur das Stichwort „Garten“ stehen? Wobei sich bei denen die „Mitbenutzung“ abgeleitet hat, weil Du Dich ja schon um die gesamte Sache kümmerst? Oder geht aus Deinem Mietvertrag hervor, dass der Garten ursächlich zu Deiner Mietsache gehört? Geht aus Deinem Mietvertrag etwaig hervor, dass Du die Mitbenutzung durch andere zu dulden hast?

Ich habe den Eindruck – und damit ist KEIN Vorwurf verbunden, denn „man“ macht das eben so (und will ja auch nicht gleich die Gegenseite verärgern, indem man Misstrauen zum Ausdruck bringt, wenn man alles genau schriftlich haben will) – das hier vieles im guten Glauben und in „Treu und Glauben“ vereinbart worden ist, was nun plötzlich strittig geworden ist… und deshalb an der mangelhaften Deutlichkeit der schriftlichen Vereinbarung für Dich zu scheitern droht.

In der Regel ist es ja sogar eher so, dass Vermieter froh sind, wenn sie jemanden haben, der sich um die ganze Gartenarbeit kümmert. Und das auch in der Regel unentgeltlich. Ebenso in der Regel gilt dann die Gartennutzung durch Arbeit und Aufwendungen zumindest für Bepflanzungen als entgolten. Und wiederum in der Regel wird da tunlichst nichts konkretes zu vereinbart, das ein unumstößliches „Recht“ am Garten einräumt, denn dann würde der Garten plötzlich zur handelbaren Sache, wie zB ein Schrebergarten, der auch etwas kostet. Da liegt das Problem – und unterstelltermaßen die Ursache dafür, dass Vereinbarungen zur Gartennutzung vage bleiben und am liebsten im Detail nur mündlich vereinbart werden.

Eines habe ich hoffentlich deutlich machen können: Von jetzt auf gleich geht da wirklich gar nichts. Auch wenn es kein „Gewohnheitsrecht“ in diesem Sinne gibt, das Dir hier ein unumstößliches Recht einräumt, so bleibt aber zumindest, was ich schon dargestellt hatte.

Und wenn tatsächlich klar aus Deinem Mietvertrag hervorgeht, dass Pflege, aber auch Nutzung des Gartens zu Deiner Mietsache gehört, dann geht da einseitig in der Tat schon gar nichts!!!

Expertenantwort
von imager761, Community-Experte für Recht, 67

Das Mietrecht kennt kein Gewohnheitsrecht, nur widerrufliche (!) Duldung :-)

Da dir mietvertraglich ausdrücklich nur eine Mitbenutzung des Gartens und Gartenhauses zugesichert ist, wirst du dich mit der neuen Regelung über die Gemeinschaftsflächen arrangieren müssen.

G imager761


Kommentar von limar13 ,

Laut Mietvertag gehört der Garten zu meiner Mietsache, ohne Aufteilung in Parzellen.
Eine vertraglich vereinbarte Gartennutzung kann doch vom Vermieter nicht einseitig eingeschränkt werden.

Die andere Mietpartei hat ein Mitbenutzungsrecht.

Kommentar von imager761 ,

Laut Mietvertag gehört der Garten zu meiner Mietsache, ohne Aufteilung in Parzellen

Mag sein, aber ähnlich wie ein Stellplatz für deine Waschmaschine, ein zugewiesenes Kellerabteil oder Platz im Hof für Abstellen eines PKW ist er eben unentgeltlich zum Gebrauch überlassen. Das gibt jedenfalls die nähere Bestimmung "zur Mitbenutzung" her.

Und selbst wenn du für eine Gartennutzung einen Mietzins entrichtest, ist eben mangels Bestimmung nicht der gesamte Garten oder ein bestimmter Bereich gemeint, nur weil du dir den genommen hast.

Ich bleibe dabei: Die Mitbenutzung oder klare Zuteilung deines Gartenbereichs und Anteil des Geräteschuppens zur Nutzung mehrerer oder aller Mieter kann der VM nunmher neu regeln und festsetzen. Denn dir ist mietvertraglich kein bestimmter Bereich zur Alleinnutzung gegen Zahlung mitvermietet worden.

Kommentar von limar13 ,

Wenn in meinem Mietvertag unter Mietsache: 3 Z, Kü, Bad, Stellplatz, Garten steht, heißt das für mich, dass ich mich im gesamten Garten aufhalten darf.

Wenn weiterhin unter sonstige Vereinbarungen steht: die Mieter des 1 OG haben ein Mitbenutzungsrecht, heißt das für mich, dass die sich ebenfalls im gesamten Garten aufhalten dürfen.

Der Vermieter will die Nutzungdes gesamten Gartens einschränken, indem er den Garten in Parzellen aufteilen will. Das ist meiner Meinung nach aber nicht möglich.

Kommentar von imager761 ,

Das ergibt nun keinen neuen Sachverhalt:

Eine alleinige Nutzung des gesamten Gartens ist dir mietvertraglich gerade nicht zugesichert. Und trat auch nicht stillschweigend ein, wenn sie im Fall des OG-Mieters nicht durchgängig in Anspruch genommen wurde oder es hier an seiner (von dir erwarteten) Mitarbeit fehlte :-O

Dementsprechend kann auch die gemeinschaftliche Nutzungsvereinbarung vermieterseits eingeschränkt oder nunmehr neu geregelt werden, ohne dass es einer Mietvertragsänderung bedarf.

Das gilt insbesondere für die anteilige Nutzungsmöglichkeit beider Parteien an dem Gartenhaus/Geräteschuppen.

Noch einmal: Nur mit alleiniger Nutzungsberechtigtung des Gartens wäre eine übereinstimmende Mietvertragsänderung erforderlich, die liegt in dem Fall aber ausdrücklich nicht vor :-(

G imager761

Kommentar von limar13 ,

Ich habe dieses Urteil gefunden:
Gartennutzung

Ist in den Mietverträgen vereinbart, dass die Mieter eines
Mehrfamilienhauses zur Nutzung eines Gartens berechtigt sind, kann der Vermieter dieses Recht nicht nachträglich neu regeln
oder erstmals Bestimmungen zur Gartennutzung einseitig
vorgeben (AG Berlin-Schöneberg 9 C 336/04).



Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 73

Was im Mietvertrag steht, zählt. Was mündlich vereinbart wurde, kannst Du nicht beweisen. Gewohnheitsrecht gibt es nicht.

Antwort
von Rockuser, 69

Da kannst Du nichts machen. Stell dich gut mit deinem neuen Nachbarn und ihr findet eine Lösung.

Expertenantwort
von DerHans, Community-Experte für Recht, 49

Beachte das Wort "mitbenutzen". Das besagt ja schon, dass du nicht alleiniger Nutzer sein kannst.

Andere Mieter haben dann das gleiche Recht.

Antwort
von Kreidler51, 53

Leider nichts denn du bist Mieter und darfst ihm mitbenutzen ist nicht dein Eigentum, ist zwar ärgerlich aber mehr Rechte hast du nicht.

Antwort
von ObscuraNebula, 60
Gibt es nach 10 Jahren ein Gewohnheitsrecht???

nein.

Darf sie den Garten nach 10 Jahren aufteilen, obwohl es vorher eine gemeinsame Nutzung gab???

sicher der garten gehört der vermieterin diese darf entscheiden was damit passiert.

was du tun kannst? nix. 

Antwort
von 2017th, 64

Schau mal in deinen Mietvertrag

Kommentar von limar13 ,

Hab ich doch!

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