Abzug von Rücklagenzuführungen bei WEG?

Kurze Schilderung: Ich wohne in einer Eigentumswohnung. Die Miteigentümer vermieten - mit einer weiteren Ausnahme.

Wenn ich nun zur Instandhaltungs-Rücklage hinzuführe, betrifft dies in gelegentlichen Fällen Gemeinschaftseigentum, welches mit Sondereigentum verbunden ist (Fenster, Balkone). Hier kann ja normalerweise der Eigentümer dies von seinen Vermietungseinkünften abziehen, bzw. der Mieter, wenn es ihn beträfe, von seinen betrieblichen (es gibt freiberufliche und private Mietnutzung im Haus).

Ich aber wohne dort und kann diese Zuführungen (oder Aufwendungen) nicht abziehen. Obwohl sie am Ende für anteilig aus V+V oder G erklärten Einkünften verwendet werden, nämlich die der Miteigentümer.

Vermutlich kommt jetzt die Antwort: "Ist halt so. Die können die Zuführung ja auch geltend machen, wenn sie "Dein" Sondereigentums-Gemeinschaftseigentum betreffen, selbst wenn Du nicht vermietest. Es wird allein am Anteil des Miteigentumsanteils festgemacht. Anders geht es ja auch nicht."

Danke trotzdem für die Beschäftigung. Vielleicht hat ja doch jmd. eine andere Antwort. Ich bekam - Frage neulich! - nämlich mangels Antrags meine eigenen Aufwendungen von der Gemeinschaft nicht zurück (die mir ja viel mehr weh taten, als den anderen in gleicher Lage, da sie nicht selbst nutzen), muss aber nun trotzdem hinzuführen für die Rücklage und Verwendung eben aller, wo der nächste Fall eintritt.

Wohneigentum, Sondereigentum
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Kann man mir den Ersatz von Kosten, die ich für das nur vom Sondereigentum meiner Wohnung erreichbare Gemeinschaftseigentum aufgewendet habe, verweigern?

Vorab: Wie wohl in den meisten WEG-Anlagen trägt auch bei uns die Gemeinschaft die Reparatur (Auswechslung) von Fenstern, Balkontüren und Balkonen bei den einzelnen Wohnungen.

Ich habe die Wohnung 2015 gekauft und bis 2016 saniert. Die Fenster waren 2005 getauscht und in gutem Zustand. Die Balkontüren jedoch waren aus 1990 oder etwas älter und von schlechter Qualität. Daher ließ ich vor dem Wechsel die gesamte Eigentümerversammlung 2015 samt Verwalter über die Baustelle gehen, und sagte ihm, ich wolle die 2 Balkontüren austauschen. Er nannte mir sogar den Fensterbauer, den er immer beauftragt. Das ist eigentlich nebensächlich und auch nicht so zu verstehen, dass man den dann auch nehmen muss. Es geht eher darum, dass der Verwalter mein Anliegen durch diese Antwort verstanden hatte.

Die Balkontüren sind sehr hoch (ca. 2,80 Meter, Altbau) mit Oberlicht und befinden sich in der Küche. Die Oberlichter waren nicht kippbar, nur die Türen selbst. Aus Wetter-, Wohnungsklima- und Sicherheitsgründen wollte ich auch die Oberlichter kippbar haben (die Türen wären dann immer zu, weil Luft durch die Oberlichter kommt, und somit einbruchs- und wettergeschützt).

Ich ließ die Türen nun für 4.500 Euro machen. Mein Antrag an die Versammlung war, mir dafür 1.500 Euro zu erstatten, da

  • ich eine Verbesserung (kippbares Oberlicht) hatte einbauen lassen, die die Gemeinschaft - auch aus meiner Sicht - nicht zu tragen hat,
  • die Lebensdauer der Türen mit 26 Jahren noch nicht vollständig erreicht war, so dass ein Wechsel noch nicht nötig war (auch wenn die Türen total wackelig waren), und
  • ich nicht mehrere Angebote eingeholt hatte (was der Verwalter aber auch nicht getan hätte).

Die Versammlung 2016 war einstimmig dagegen; der Verwalter argumentierte auch dagegen. Ich gab zunächst klein bei. Nun, im Folgejahr, lassen sich andere laut Einladung zur Versammlung im Juli 2017 ihre Fenster und Balkongeländer machen für die Umlage, zu der ja auch ich laufend einzuzahlen habe. Es handelt sich eben um Gemeinschaftseigentum. Vermutlich wird es denen bewilligt, weil die Gewerke noch älter sind, und weil sie eben nicht selbst tätig geworden sind.

Die Frage: Hat die Versammlung 2016 missbräuchlich gegen mich entschieden? Ist mir eine Erstattung nicht schon aufgrund der Teilungserklärung zuzusprechen, über die nicht abgestimmt werden kann? Ich habe mich ja schon auf ein Drittel beschränkt. Ich komme mir ein bisschen blöd vor, dass ich für die Sanierung am Haus etwas getan habe, ohne anteilig entschädigt zu werden, und trotzdem nun für die Gewerke der Gemeinschaft an den anderen Sondereigentumen mit zahlen muss. 

Hätte eine Klage Aussicht auf Erfolg? Mein Problem: Ich hatte nie einen schriftlichen Antrag eingereicht.

Vielen Dank für Antworten aus dem juristischen oder Wohnungswirtschafts-Umfeld!

Eigentumswohnung, Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum
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Ist der Einbehalt der Miete durch Sondereigentums-Verwalter als Liquiditätsreserve auf dem Treuhandkonto rechtens / üblich?

Hallo zusammen,

wir haben in 08/2016 eine vermietete Eigentumswohnung in Berlin gekauft und zur Verwaltung des Sondereigentums einen Verwaltervertrag mit dem WEG-Verwalter der Wohnanlage abgeschlossen. In der ersten April-Hälfte diesen Jahres haben wir festgestellt, dass die April-Miete nicht an uns weitergeleitet wurde. Nach Kontaktaufnahme mit dem SE-Verwalter wurde uns mitgeteilt, dass der Verwalter auf Treuhandkonten umstell en würde und uns dies im Februar schriftlich mitgeteilt worden wäre. Diese Konten hätten jedenfalls keinen Dispositionsrahmen, weswegen zur Sicherung der Liquidität des Kontos zwei Mieten vom SE-Verwalter einbehalten werden würden. Der erste Einbehalt war die April-Miete. In unserem Verwaltervertrag ist hiervon keine Rede, obwohl sich der Verwalter in seinem ominösen Schreiben zu diesem Thema, das uns zwischenzeitlich nun auch vorliegt, auf den Vertrag beruft. Alternativ, so das Angebot des Verwalters, würde man uns ein Sonderkündigungsrecht einräumen, wenn wir mit den Einbehalten nicht einverstanden wären.

Abgesehen davon, dass die Kommunikation komplett in die Hose gegangen ist, weil das ominöse Schreiben bei uns eben nicht angekommen war, bin ich natürlich einigermaßen sauer, dass uns der Verwalter á la friss-oder-stirb die Pistole auf die Brust setzt, anstatt einfach seinen Vertrag einzuhalten. Zusätzlich blöd finde ich, dass ich glaube, dass es nicht so einfach ist, einen neuen Verwalter zu finden, weil die meisten ja nur SE-Verwaltung machen, wenn auch die WEG-Verwaltung in dem Objekt durch diesen Verwalter betreut wird.

Also meine Frage: ist es üblich, dass Mieten zur Sicherung der Liquidität des Treuhandkontos einbehalten werden und stell ich mich nur an? Oder: ist das die Sauerei, als die ich das Ganze gerade empfinde, und sollte ich daher per Anwalt die Einhaltung des Vertrages durchsetzen? Oder: sollte ich das Sonderkündigungsrecht nutzen, und den Verwalter in die Wüste schicken? Finde ich in Berlin einen Verwalter, der für 30 EUR/Monat die Verwaltung der Wohnung übernimmt, auch wenn er in dem Objekt nicht der WEG-Verwalter ist?

WEG Verwaltung, Sondereigentum, Treuhandkonto
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Gehört die Wohnungseingangstür zum Gemeinschaftseigentum?

Hallo, meine Wohnungseingangstür ist kaputt.

Ich dachte, sie ist Gemeinschaftseigentum und wird somit von der Eigentümergemeinschaft bezahlt.

Ich rief beim Hausverwalter an und er sagte mir, dass die Tür Sondereigentum ist und vom Eigentümer gezahlt werden muss.

In der Teilungserklärung steht folgender Passus unter "Sondereigentum":

    **§3 Gegenstand des Wohnungseigentums:** 
    
    Bezüglich des Sondereigentums wird klargestellt bzw ergänzt, dass hier neben den im Aufteilungsplan gekennzeichneten Räumen insbesondere auch gehören:

a) Fußbodenbelag, der und Deckenputz der zum Sondereigentum gehörenden Räume
b) die Innentüren der im Sondereigentum gehörenden Räume
c) nicht tragende Zwischenwände
d) die Versorgungsleitungen, die nur der Versorgung einer bestimmten Einheit dienen vom Verteilungskasten bzw von der Verteilungsleitung an
e) Entsorgungsleitungen, die nur der Entsorgung einer bestimmten Einheit dienen bis zur Anschlussstelle an die der gemeinsamen Entsorgung dienenden Leitung bzw Anlage
f) Heizungskörper innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume, 
g) Balkonbeläge

Ansonsten steht nichts weiter zu Sondereigentum drin.

Sehe ich das richtig dass der Hausverwalter unrecht hat und meine Wohnungstür als Gemeinschaftseigentum gilt?

Vielen Dank!

Recht, Anwalt, Gesetz, Eigentümergemeinschaft, Hausverwaltung, Wohnungstür, Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, wohnungseingangstuer
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Dachflächenfenster WEG Sondereigentum

Wir besitzen in einer WEG mit ingesamt 11 Wohneinheiten zwei DG-Wohnungen. Der Dachgeschossausbau wurde erst vier Jahre nach Bau des Wohnhauses genehmigt und vorgenommen. In den Notarverträgen der übrigen Käufer ist vermerkt, dass sie durch den nachträglichen Dachgeschossausbau nicht schlechter gestellt werden dürfen. Bei den Dachflächenfenster handelte es sich um Holzfenster mit Einfachverglasung. Im Rahmen einer regulären Eigentümerversammlung wurde aufgrund der Klausel im Notarvertrag beschlossen, sich nicht an den Kosten des Austausches der Fenster zu beteiligen. Bei dem Austausch stellte sich zudem heraus, dass der Bauträger sowohl die Dampfsperre als auch die Isolierung "vergessen" hatte. Die dritte DG-Wohnung wurde vor ca. zwei Jahren weiterveräußert. Mein Chef hatte sich damals ebenfalls für diese DG-Wohnung interessiert. Allerdings stellte sich im Rahmen des Besichtigungstermin mit dem Makler heraus, dass sich die Dachflächenfenster der 4-Zimmer-Wohnung in einem äußerst schlechten Zustand befanden. Dem neuen Eigentümer war der Zustand der Fenster vor Kauf bekannt. Für die heutige Eigentümerversammlung hat der neue Eigentümer der DG-Wohnung nun den Antrag gestellt, dass die Kosten für seinen Fensteraustausch von der Gemeinschaft getragen werden. Es kann ja wohl nicht angehen, dass wir die Kosten für unsere Fenster selbst getragen haben. Der neue Eigentümer die Kosten erstattet bekommt. Ist hier ein einstimmiger Beschluss erforderlich oder reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss?

Weg, Dachflächenfenster, Sondereigentum
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Einlauftrichter Lalousie: Gemeinschaftseigentum? Sondereigentum?

Liebe Nichtbetroffene, hoffentlich kann das hier geklärt werden:

ETW in einer 19-Parteien-Anlage wurde verkauft. Dem neuen Eigentümer wurde beim Verkauf gesagt, er könne den fehlenden Einlauftrichter einer Jalousie auf Kosten der Gemeinschaftskasse ersetzen lassen. Die Jalousie hakte immer beim Runterlassen, wenn alle Lamellen hochgezogen worden waren. Jahrelang wurden immer 1 bis 2 Lamellen draussen gelassen, dann gab es keine Probleme. Es sollte Dreck und Unrat in der bewohnten Wohnung vermieden werden.

Der neue Eigentümer hat im Verlaufe der Malerarbeiten den Vertrags-Tischler bestellt. Während der Tischlerarbeit kam dem neuen Eigentümer die Idee, bei geöffnetem Jalousienkasten auch noch den Gurt erneuern zu lassen (der zwar 30 Jahre alt war, aber überhaupt nicht verschlissen, da selten betätigt).

Er hat den Tischler gebeten, eine gesonderte Rechnung über den neuen Gurt an seine private Adresse zu senden.

Das hat die Tischlerei zunächst versäumt und den Gurt mit auf die Rechnung über Erneuerung des Einlauftrichter an die Hausverwaltung gesetzt.

Es wurden in der Wohnung vor 6 Jahren 3 ROTO-Wohndachfenster erneuert. Das ging zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Allein damit wäre bewiesen, dass Fenster Gemeinschaftseigentum sind.

Das Fenster im Wohnzimer ist kein ROTO-Fenster, sondern herkömmlich eingebaut, nicht in Dachschräge.

Die Jalousien-Führungsnut gehört fest zum Fensterrahmen, das Profil ist e i n nahtloses Profil.

Nun aber erklärte die Hausverwaltung die ganze Massnahme als Kosten Sondereigentum. Und es ist bisher nicht gelungen, die Hausverwaltung durch mehrmalige Erklärungen des Reparatur-Ablaufes davon abzubringen.

Die Kosten in Höhe von € 245,00 wurden schon von meinem Konto abgebucht. Und die möchte ich zurück haben.

Beiträge, die Licht in diesen Sachverhlt bringen, sind hochwillkommen.

Eigentumswohnung, Hausverwaltung, Jalousie, rolladen, Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Einlauftrichter
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Gültigkeit der Abgeschlosssenheitsbescheinigung bei vortäuschung falscher Tatsachen bei der Stadt?

Hallo zusammen, ich befinde mich gerade in einem Kaufprozess. Die Wohnung die ich kaufen möchte ist momentan alls sondereigentum im Grundbuch eingetragen. Ich habe einen KV abgeschlossen der eine Umwandlung des Sondereigentums in Wohneigentum vorsieht. Für den Fall dass der Käufer bis zum Ende des Jahres diese Umwandlung nicht vollzieht habe ich ein Rücktrittsrecht vom KV. Für diese Umwandlung in Wohneigentum ist eine abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig. Diese hat der Verkäufer jetzt auch bekommen. Nachdem er die Unterlagen bei der Stadt eingereicht hat, hat die Stadt dann schnell festgestellt dass der kellerplan nicht mit dem im Grundbuch eingetragenen Kellerplan übereinstimmt. Daraufhin hat der Verkäufer der Stadt einen anderen (falschen plan aber der im Grundbuch eingetragen ist) vorgelegt und die Abgeschlossenheitsbesheinigung erhalten. Nun ist es so dass der Keller momentan viel größer ist als er zum Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch war. Die Keller Erweiterung die vor 10 Jahren stattfand und die einen Teil des Flures (gemeinschaftseigentum) einnimmt sind nicht im Grundbuch eingetragen. Der Kellererweiterung haben alle Eigentümer zugestimmt dies ist allerdings weder in die Teilungserklärung aufgenommen worden noch ins Grundbuch.

Meine Frage: ist diese Abgeschlossenheitsbescheinigung gültig? die ist eigentlich auf Vortäuschung falscher Tatsachen entstanden. Wenn die Stadt das erfahren würde würde sie denn die Abgeschlossenheitsbescheinigung zurückziehen und eine richtigstellung des Kellerplans verlangen? Was macht die Stadt überhaupt wenn sie erfährt dass auf Grund falscher tatsahen diese Bescheinigung eingeholt wurde?

Mein Problem bei dieser Geschichte ist dass der keller zum einen um 1/3 kleiner im Grundbuch eingetragen ist und dass ich (sollte ich auf diesen Kauf eingehen) diese Umwandlung von gemeinschaftseigentu in sondereigentum selbst machen müsste. Das will ich verhindern.

Ich wäre um jeden Hinweis und wissenden Ratschlag dankbar

Viele Grüße Nani

Kaufvertrag, Stadt, Immobilien, Grundbuchamt, grundbucheintragung, Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum
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Was genau bezahlt die Gebäudeversicherung alles und was die WEG-Gemeinschaft?

Mal ein kleines Beispiel. Ein Haus mit 5 Etagen. Es gibt zunächst ein Wasserrohrbruch in der Steigleitung in der 3.Etage. Der Verwalter lässt aber nur die Steigleitung vom Erdgeschoss bis zur 3.Etage erneuern. Gebäudeversicherung zahlt einen Teil dazu. Die Wände müssen jetzt aufgemacht werden, um an die Rohre zu kommen. Die Fliesen die weg gekloppt werden, gibt es nicht mehr zu kaufen. Hat der Bewohner jetzt Anspruch darauf, dass ihm das ganze Badezimmer neu gefliest wird, damit wieder alles einheitlich ist? Wer würde das dann bezahlen? Die Versicherung mit Sicherheit nicht, also müßte die WEG-Gemeinschaft einspringen. Besteht denn hier eine automatische Pflicht dazu? Kann der Verwalter das ganze ohne Sonderversammlung und Beschluss der WEG dann einfach auf Gemeinschaftskosten so beauftragen?

Zumal dann nur 6 Wochen! später in den oberen Etagen ein Wasserrohrbruch in den noch verbliebenen alten Leitungen aufgetreten ist? Dann gab es einen erneueten Wasserschaden, diesmal nur Feuchtigkeitsschäden, in den unteren Wohnungen, hier wurde dann aber wieder fleißig renoviert.

Wenn das Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum schädigt, gibt es dann automatisch einen Erstattungsanspruch des einzelnen Eigentümers an die Gemeinschaft?

Grüße an alle und genießt das schöne Wetter.

Versicherung, Immobilien, Gebäudeversicherung, Hausverwalter, Hausverwaltung, Sanitär, Wasserschaden, Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum
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Verwaltung will verhindern: Sondereigentum erwerben von Eigentümergemeinschaft - Abstellraum

Hallo, ich habe mich schon viel zu dem Thema informiert, aber 2-3 wichtige Fragen bleiben noch offen: mein Freund hat eine Eigentumswohnung in der obersten Etage und wir möchten gerne den Gemeinschaftsraum über ihm - Abstellraum - wird von keinem Eigentümer genutzt - kaufen. Ich weiß das alles mit der Teilungserklärung neu notariell beurkundet, ins Grundbuch eintragen ect. Folgendes Problem: Die Hausverwaltung (der der Raum nichtmal anteilig gehört) trifft sich da regelmäßig zum Kaffee trinken, besprechen ect und sagte mir am Telefon "Es gibt keine Möglichkeit den Raum zu nutzen, denn wir von der Verwaltung treffen uns da immer und deshalb haben wir auch das schloss gewechselt." - so eine Unverschämtheit, denn mein Freund wurde damit der Zugang zu seinem mit-Eigentum verwehrt von einem nicht-Eigentümer. Da wir den Raum aber nun wirklich dingend brauchen überlegen wir wie wir vorgehen. Wenn wir allen Eigentümern ( betrifft es nur dieses Haus oder alle 4 Häuser die zusammen gehören ?) einen Anteil von qm x qm-Preis seiner Wohnung anbieten, wird die Hausverwaltung uns eigen Strich durch die Rechnung machen indem sie manche Eigentümer aufhetzt und einredet "der will sicher umbauen und das gibt bauliche Veränderungen und Risse in Ihrer Wohnung bla bla" und wenn 1 ablehnt - dann haben wir ja den Salat ! Die Hausverwaltung will ja weiterhin einfach widrig (!!!) den Raum nutzen für sich. Kein anderer Eigentümer weiß von dem Raum. Andere Alternative : wir bieten der Hausverwaltung Geld an, damit sie keinen Aufstand macht und uns den Raum überlässt, obwohl sie kein Eigentum daran haben. Oder aber wir machen das gleiche wie die Verwaltung und nutzen den Raum einfach ohne das abgesprochen zu haben, denn er hat wenigstens Teil-Eigentum. Oder aber sondernutzungsrecht abstimmen aber das kann jederzeit zurück genommen werden. Und wie bestimmt man bei der 1. Variante den Preis ? Was wenn einer hoch pokert und sagt : ich will 10.000 Euro, denn Sie wollen ja was." ? Gruß und danke

Eigentümergemeinschaft, Hausverwaltung, Sondereigentum
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Ist ein Gartenschrank ein Gartenmöbel oder ein Gartenhaus im Sinne einer baulichen Veränderung?

Hallo, wir besitzen seit Jahren eine ETW EG-Wohn. mit einem Sondernutzungsrecht für den Garten. Die Einzäunung, der Bau einer Terasse sowie das Aufstellen einer Sichtschutzwand ist ordnungsg.beschlossen + seit nunmehr 4 Jahren vorhanden.Die Sichtschutzwand, bündig mit der Hauswand auf der linken Seite unseres Grundstücks gehört unserem Nachbarn zur Linken. Die Höhe der Sichtschutzwand beträgt 2 M + ist knapp 3 M lang. Wir haben eine Holzterrasse worauf unsere Gartenmöbel stehen. Um unser alltägliches Material (Stuhlkissen, Blumenerde etc. zu verstauen), kam uns die Idee ein Gartenhaus zu kaufen. Das Gartenh. sollte links im Bereich der Sichtschutzwand stehen. Nach vorheriger Absprache mit unseren Nachbarn zur linken wurde folgendes vereinbart:. Gg. die Aufstellung eines Gartenhauses gäbe es keine Bedenken, nur die Höhe sollte möglichst unter der Höhe der Sichtschutzwand bleiben. Solch ein Gartenh. gibt es nicht! Also haben wir eine Art Schrank (Höhe vorne ca. 140 x Br 190 x T 0,90) gebaut. Dieser Schrank wurde auf die blanke Wiese auf vier Rasenkantensteine gestellt. Rechts vor dem Haus als Sichtschutz steht ein Bambusbusch. Nun kam von Seiten der Gemeinschaft der Einwand: bauliche Veränderung ohne Genehmigung zum Bau eines Gartenh.. Allgemeinbild verändert! Im Garten gegenüber ist über die ganze Terrasse eine große Pergola erlaubt worden. Was meinen andere?

gartenhaus, Bauliche Veränderung, Sondereigentum
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