Wohnungsfinanzierung mit sehr wenig Eigenkapital möglich?

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7 Antworten

Hallo sEvEn15,

Ohne einen Mitantragssteller wird dir voraussichtlich keine Bank einen Kredit gewähren. Banken verlangen immer ein nachhaltiges Einkommen. Einkünfte aus Nebenjobs werden oft kritisch und nicht als nachhaltig gesehen. Die Mieteinnahmen werden von Bankenseite nur zum Teil angesetzt da ein Mietausfall jederzeit möglich sein kann. Deinen Bausparer hast Du ja erst im November 2012 abgeschlossen. Hier musst Du erst Geld ansparen bevor dieser zuteilungsreif ist und Du dann ein Darlehen in Anspruch nehmen könntest.

Du kannst Deine Eltern fragen ob sie mit Dir in den Darlehensvertrag einsteigen würden. Somit hättest du eine bessere Chance dein Projekt zu verwirklichen.

Ich hoffe, ich konnte dir ein wenig weiterhelfen!

viele Grüße Kurt,

Interhyp AG

sEvEn15 30.01.2013, 21:17

erstmal danke für die antwort, meine eltern wären prinzipiell dafür, wollen aber nicht finanziell haften, weder per bürgschaft, noch sonst irgendwie. reicht es denn nicht aus, wenn die wohnung, die so an sich schon eine enorme wertsteigerung hat (neubau), da sie vom bauträger völlig unterm preis verkauft wird, da es ein notverkauf ist und er die wohnungen schnellstmöglich losweren will, als sicherheit gilt + das ich die hälfte vom "einkommen" (miete + nebenjob) monatlich zur seite lege bezügl. mietausfall, etc. die rate könnte man ja extra niedrig ansetzen oder geht es trotzdem überhaupt nicht??

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Interhyp 31.01.2013, 09:05
@sEvEn15

Hallo sEvEn15,

eine Baufinanzierung ist in der Regel so aufgebaut dass die Rate allein aus einem nachhaltigen Einkommen getragen werden soll. Die Bank stellt hierzu eine sogenannte "Haushaltsrechnung" auf. Auch wenn das Objekt unter Wert verkauft wird, sieht die Bank den Kaufpreis in etwa als Marktwert an. Auch wird sie hinterfragen warum die Immobilie unter dem eigentlichen Wert verkauft wird.

Natürlich kannst du dich mal an deine Hausbank wenden und dein Glück versuchen. Aber ohne Mitantragssteller sehe ich da eher keine Chance.

viele Grüße Kurt,

Interhyp AG

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Geld durch Immobilien verdienen ist leider nie ohne Risiko. Woher willst du die monatlichen Raten zahlen bei Leerstand oder Mietausfall ? Die Berechnungen auf dem Papier gehen erfahrungsgemäß selten auf - das wissen vor allem auch die Banken und werden dir vermutlich daraufhin keine Finanzierung geben.

Also ich würde unter den von dir genannten Bedingungen ( finanzielle Situation ) KEINESFALLS die Wohnung kaufen und wenn sie noch so schön ist.

Ich kann nicht nachvollziehen, warum es so kurzfristig genau diese Wohnung sein muss. Zeitdruck ist bei so etwas ein äußerst schlechter Ratgeber. Ich würde bei der Bank nachfragen, bei der Du den Bausparer abgeschlossen hast. Vielleicht kannst Du das Ganze so umstricken, dass der Bausparer in die Finanzierung einfließt. Wenn diese Bank Dir keinen Kredit für den Wohnungskauf gibt, sind meiner Meinung nach alle Anfragen bei anderen Banken sinnlos. Außerdem würde ich mich in Deiner Situation noch nicht durch Immobilieneigentum festlegen und binden. Du weißt nicht, wann und wohin es Dich nach dem Studium durch Beruf und Familie verschlägt.

sEvEn15 30.01.2013, 13:31

weil die wohnung in direkter nähe zu meinen eltern wäre für später einmal und ich selbst wenn ich sie nach dem kauf sofort verkaufen sollte, guten gewinn machen würde, die frage ist eben nur ob die bank des mitmacht

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angy2001 30.01.2013, 13:34
@sEvEn15

Vielleicht sollten dann besser deine Eltern die Wohnung kaufen ....

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Ich rate dringend davon ab. Um einigermaßen wirtschaftlich eine solche Investition abzuwickeln sollte man mindestens 30 % Eigenkapital haben - besser wären 40%. Und denke auch daran, dass für den Erwerb der Wohnung zwischen 5 -7 % Kosten (Notar, Grunderwerbssteuer..) noch dazu kommen. Es sind auch nicht alle Kosten der Wohnung auf einen Mieter umlegbar.

sEvEn15 30.01.2013, 13:26

die notarkosten + grunderwerbssteuer sind berreits in dem preis enthalten. die wohnung würde aber selbst wenn ich sie kaufen würde und sofort wieder verkaufen würde gewinn machen, wäre es denn von der bank her möglich?? würde diese zustimmen ??

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angy2001 30.01.2013, 13:28
@sEvEn15

Nein, ich denke nicht. Könnte jemand bürgen? Lass dir doch von der Bank mal ein Angebot machen.... Wie du allerdings genau diese eien Wohnung kaufen kannst, steht auf einem anderen Blatt. Das werden wohl die jetzigen Eigentümer entscheiden.

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Frank5607 30.01.2013, 13:32
@sEvEn15

Glaubst Du wirklich, dass Du die Wohnung sofort wieder mit Gewinn verkaufen könntest. Für wie blöd hältst Du den jetzigen Eigentümer? Meinst Du wirklich, der verkauft unter Wert? Wenn ja, dann bist Du ganz schön naiv!

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Aleben 30.01.2013, 13:42
@sEvEn15

In deinem Profil sagst du Dein

Expertenthemen: Immobilien

Muss ich das verstehen???

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sEvEn15 30.01.2013, 13:44
@Aleben

richtig, hier geht es aber um die FINANZIERUNG der Bank dafür, und nicht um "Immobilien"

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Mismid 30.01.2013, 13:26

Ist alles unerheblich da er ja eh kein Einkommen hat und damit gar keinen Kredit bekommen kann

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sEvEn15 30.01.2013, 13:33
@Mismid

doch! 320 einkommen + mieteinnahmen der whg 1000

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Mismid 30.01.2013, 13:38
@sEvEn15

320 EUR ist doch kein Einkommen! Dir müssen 800-1200 EUR nach der Finanzierung übrigbleiben. Außerdem werden die 320 EUR gar nicht gerechnet das es keine feste Arbeit ist! Und die Mieteinahmen werden nie voll angerechnet! Die bleiben dir ja eh nicht netto, da es einige Nichtumlagefähige Posten gibt, die du selbst zahlen mußt! Außerdem müssen Mietausfälle mit einkalkuliert werden. Ohne Einkommen keine Finanzierung! Auch nicht wenn du 1 Million Mieteinahmen daraus generieren könntest!

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Nirakeni 30.01.2013, 19:19
@Mismid

Mismid, sEvEn15 hat sich in seine Idee so verbissen, er will es nicht wahrhaben! Da kann man nichts machen. Wem nicht zu raten ist, dem ist auch nicht zu helfen. - Also, trotzdem: sEvEn15 lass die Finger davon! Mismed hat recht.

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Absolute Utopie. Zuviel Risiken. Zuwenig festes Einkommen. Mieter fraglich? (sind keine Garantie). Kaufen und Verkaufen? Spekulationsteuer!, wenn noch keine 10 Jahre vorbei sind. So einfach ist das alles nicht. Kannst du böse mit reinfallen.

Mismid 30.01.2013, 13:39

vorallem weil beim einem Verkauf die Grunderwerbsteuern und Notarkosten weg sind! Dazu kommen dann noch die Vorfälligkeitsentschädigung des Bankkredites. würde ich mal mit 40000 EUR ansetzen. Ingesamt ca. 60000 EUR Verlust. Soviel mehr kann man sicher nicht verdienen

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ne das geht nicht! Du bist Student und damit quasi erwerbslos. Wie viel du durch Jobs verdienst spielt keinerlei Rolle. Außerdem nutzt du es nicht mal selbst! Als Kapitalanlage eine 100% Finanzierung geht auch nicht. Mit 320 EUR monatlich bist du qausi unterhalb der Armutsgrenze. Ich muß schon lachen, dass du diese Frage überhaupt stellst! Warte einfach noch ein paar Jahre ab bis du mal einen festen Job hast! KFW geht als nicht selbsgenutzte Wohnung eh nicht sondern höchstens als Energetische Maßnahme! Ingesamt brauchst du nicht mal drüber nachzudenken!

sEvEn15 30.01.2013, 13:30

das ist ja alles richtig, aber ich wohne wie gesagt noch bei meinen eltern (die zahlen mir alles), sodass ich über diese 320 euro keinerlei ausgaben habe. dazu kämen die 1000 euro mieteinnahmen. krediträte wäre dann 700 euro, also bleiben monatlich 700 euro übrig als sicherheit

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Mismid 30.01.2013, 13:35
@sEvEn15

dann sollen halt deine Eltern die Finanzierung übernehmen! Du würdest übrigens die Finanzierung auch dann nicht bekommen wenn du 80% Eigenkapital hättest! Die Mieteinahmen zählen aber nicht als Einkommen! Erstens zählen maximal 75% der Mieeinahmen und zweitens müssen auch Mietausfälle berücksichtigt werden. Ob deine Eltern dir alles zahlen spielt keine Rolle. Das können sie ja theoretisch jederzeit einstellen. Als Existensminimum bei 100% Finanzierung sind alleine ja schon 1100 EUR die dir als Lebensunterhalt verbleiben müssen. Fiktive Miete muß auch noch eingerechnet werden. Bei dir fehlt alles was für eine Finanzierung notwendig ist, also mindestens 10 Punkte warum es nicht funktionieren kann!

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sEvEn15 30.01.2013, 13:43
@Mismid

gut nehmen wir mal an 75 % der mieteinnahmen also etwa 800 euro. + 320 euro nebenjob = 1120 euro => 1120 : 2 = 560 euro => d.h. 560 euro wäre die monatliche kreditrate und zusätzlich würde ich 560 euro im monat zur seite legen, falls mal mietausfälle sein sollten (trotzdem könnte ich hier auf die kaution zugeifen) somit würde ich mir über die monate ein kleines finanzielles polster schaffen, um für genau diese fälle vorbereitet zu sein. zusätzlich wäre die wohnung für die bank eine sicherheit, wenn ich nicht mehr zahlen kann, wird die whg. - mit gewinn - verkauft. warum wäre das so nicht möglich?

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Mismid 30.01.2013, 14:04
@sEvEn15

nein das geht alles nicht! Hast du mich nicht verstanden?? die 320 EUR sind kein Einkommen und werden nicht gerechnet! Außerdem mußt du eine fiktive Miete für dich selbst ansetzen, ca. 350 EUR und dir müssen nach allen Ausgaben inklusive Finanzierung noch 1100 EUR Einkommen verbleiben! Die Bank hat keine Sicherheit auf 100% des Kaufpreises! Bei einer Zwangsversteigerung gibt es maximal 60-80% ! Mit Gewinn verkaufen? Du bekommst du doch nicht den doppelten Kaufpreis dafür!! 40000-60000 Zinsentschädigung an die Bank + Grunderwerb und Notarkosten sind verloren!

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angy2001 30.01.2013, 20:54
@sEvEn15

Eine Mietkaution ist nicht als Ersatz für ausfallenden Mietzahlungen verwendbar. Die dient einem anderen Zweck.

Geh zu einer Bank und versuche eine Kredit zu bekommen - vermutlich wird dir das dann die Augen öffnen.

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