Wo stehen aktuell die Zinsen bei 60% Beleihungswert?

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8 Antworten

Hallo ColaMix10,
anhand Deiner Fragen sehe ich schon, dass Du Dir ausführlich Gedanken über Deine Finanzierung gemacht hast.
Da helfe ich Dir natürlich gerne weiter und beantworte Deine Fragen der Reihe nach.
Kurz vorweg zu Deiner Frage aus der Überschrift: Einen pauschalen Zins bei 60% Beleihung gibt es leider nicht, da sich neben der Beleihung noch andere Faktoren auf Deine Finanzierung auswirken. Auf diese gehe ich dann weiter unten auch noch ein.
Zunächst einmal zu Deiner Frage zum Eigenkapitaleinsatz:
Da Ihr bereits ein lastenfreies Grundstück in die Finanzierung einbringt, handelt es sich nicht mehr um eine Vollfinanzierung. Eine Vollfinanzierung ist dann gegeben, wenn das Grundstück und ggf. sogar die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, ggf. Makler) ebenfalls finanziert werden müssen.
Euer schuldenfreies Grundstück wird in der Gesamtbetrachtung ähnlich wie Eigenkapital behandelt. Für die Konditionen Deiner Finanzierung ist unter Anderem der sogenannte Beleihungsauslauf sehr wichtig. Dabei handelt es sich um den Gesamtwert der entstehenden Immobilie inklusive Grundstück im Verhältnis zur Darlehenssumme (ggf. berücksichtigen Banken noch Sicherheitsabschläge im Wert).
Neben dem Beleihungsauslauf wirkt sich auch die Dauer der Zinsfestschreibung, die Du schon angesprochen hast, auf die Zinshöhe aus. Generell sind längere Zinsbindungen auch teurer als kurzfristige Festschreibungen, bieten dafür aber auch mehr Sicherheit.
Eine pauschale Lösung zur Zinsbindung, die für jeden Darlehensnehmer passt, gibt es leider nicht. Ich empfehle Dir zusätzlich zu den nachfolgenden Informationen auch noch ein etwas detaillierteres Beratungsgespräch mit einem Finanzierungsspezialisten in Deiner Nähe.
Wenn Du generell zu sehr langfristigen Zinsbindungen tendierst, kann der Zins erheblich steigen. Hier wäre es von Vorteil einmal genau zu kalkulieren, ob Deine Wunschrate von 1.000 Euro damit einzuhalten ist.
Viele Kreditgeber empfehlen derzeit für das Eigenheim eine Zinsbindung von 15 Jahren oder länger bei einer Tilgung ab 3%.
Das hat folgende Vorteile: Bei dieser Tilgungshöhe bleibt die Gesamtlaufzeit überschaubar. Zudem hast Du nach 15 Jahren, wenn der Zins neu verhandelt wird, schon einen großen Teil zurückbezahlt.
Sollte der Zinsmarkt bis zu diesem Zeitpunkt erheblich steigen, trifft dich das nicht mehr so stark wie bei kürzeren Zinsbindungen mit niedriger Tilgung. Du müsstest den erhöhten Zins dann ja nur noch auf eine deutlich geringere Restschuld bezahlen, so dass Deine Rate nicht übermäßig ansteigt.
Im Rahmen Deiner Baufinanzierung ist es in der Regel nicht zwingend nötig eine Grundschuld auf das Haus Deiner Eltern eintragen zu lassen. Das Ganze kann aber Vorteile bringen.
Durch die Einbindung einer solchen Zusatzsicherheit sinkt oft der Zins Deines Darlehens. Allerdings solltet Ihr Euch in der Familie gut absprechen, da der Kreditgeber dann bei Zahlungsausfällen ggf. auch auf die Immobilie Deiner Eltern zugreifen kann.
Zu guter Letzt möchte ich auch noch auf Deine Zukunftsplanung eingehen. Mit einem klug gestalteten Kredit könnt Ihr flexibel bleiben und auf Veränderungen reagieren. Hier kurz ein Beispiel:
Du hattest erwähnt, dass Euer Einkommen in den nächsten Jahren noch einmal ansteigt. Viele Kreditgeber bieten die Option auf einen Tilgungssatzwechsel an. Damit könnt Ihr z.B. bei einer Gehaltserhöhung Eure Rate nach oben setzen und damit schneller schuldenfrei werden. In welchem Rahmen das möglich ist, unterscheidet sich dabei je nach Bank. Unter Umständen kann die Tilgung aber auch auf eine festgelegte Mindestrate gesenkt werden, wenn es finanziell einmal knapper wird.
Ich hoffe, ich konnte Dir damit bei der Planung ein Stückchen weiterhelfen.
Viele Grüße aus München und alles Gute :)

Susanne Ritzinger von Interhyp

Ich finde hier noch ein paar Dinge relativ unklar und hätte ein paar Hinweise. Zum einen ist für die Laufzeit auch relevant wie alt ihr seid- grundsätzlich sollte man bei einer seriösen Finanzierungsplanung die volle Tilgung bis zum Renteneintritt erreichen können, zum anderem, was heisst merkliche Steigerung des Nettoeinkommens und wer verlangt das mit der Grundschuld? Wir haben selber letztes Jahr eine (günstigere) Immobilie mit geringfügig höherem Nettoeinkommen wie ihr gekauft, hab das so grob die Finanzierungsmodelle vor Augen. Ich glaube nicht, dass ihr bei dieser Summe mit 1000,- Euro pro Monat hinkommen könntet, das Grundstück wird zwar sicherlich irgendwie als eine Art Eigekapital eingerechnet werden können, dennoch erscheint mir die Gesamtsumme für euer Einkommen recht hoch. Ich würde mich da mal direkt an einen Finanzdienstleister wie Dr. Klein oder Interhyp wenden, die rechnen einem das kostenlos vor und vermitteln bei Bedarf. Auch die Online-Rechner sind zum Teil nicht schlecht- wir haben tatsächlich fast die identische Hypothekenkonditionen erhalten wie zuvor beim online-Rechner von Dr. Klein. Grundsätzlich würde ich aktuell auch immer zu einer langen Laufzeit und einer hohen Tilgung raten, bei nur geringfügigen Steigerungen in der Zukunft können die monatlichen Belastungen schon deutlich höher ausfallen.Zudem kann man ein Erbe nicht fest einplanen- insbesondere im Hinblick auf schwere und lang anhaltende Pflegebdeürftigkeit können solche Vermögenswerte auch mal ganz schnell deutlich schrumpfen.


ColaMix10 20.02.2017, 16:41

vielen Dank für die Antwort. Wir sind beide 28. Natürlich waren wir auch schon auf den Seiten wie Dr. Klein oder Interhyp (hier haben wir diese Woche noch einen Termin) unterwegs. Allerdings lasse ich mir das immer lieber von einem Berater rechnen und halte nicht viel von den Online-Rechner. Grober Anhaltspunkt - ja, wirklich aussagekräftig eher nein.

Das mit der Grundschuld hat uns unser Berater bei der Hausbank geraten, da wir dadurch auf die 60% runter kommen würden und er uns somit einen besseren Zins / eine günstigere Rate anbieten könnte.

Bisher war er bei 30 Jahre und 2,4% Zinsen und 2% Tilgung bei 1.200,- Euro monatlich. Vorteil ist halt, dass der Zins wirklich über die gesamte Laufzeit fest wäre.

Natürlich kann man das Erbe im Moment noch nicht anrechnen - allerdings evt. Sondertilgungen, sodass wenn denn dann das Geld vorhanden wäre, man schneller schuldenfrei sein könnte.

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DerJoergi 20.02.2017, 17:07
@ColaMix10

Das klingt aus meiner Sicht nach einem sehr guten Zinsatz, die Tilgung ist noch eher niedrig. Ich vermute mal, dass es kein erheblich besseres Angebot geben wird. Im Hinblick auf euer junges Alter würde ich auch 30 Jahre Zinsbindung nehmen, mit mehr Risikofreude ließen sich aber bei einer kürzeren Laufzeit zunächst mal ein paar Euro im Monat sparen.

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Spricht man hier dann von einer Vollfinanzierung?

Von einer Vollfinanzierung spricht man wenn der Verkehrswert der Sicherheit zu 100% beliehen wird. Wenn sie von einer 60% Finanzierung sprechen heißt das, das vom Verkehrswert der Sicherheit sagen wir mal 400.000€ nur 60% = 240.000€ beliehen werden. Sprich für 60% müßten sie noch 100.000€ in die Finanzierung einbringen.

Warum ist es nötig vom Haus unserer Eltern eine Grundschuld abzutreten? Die Bank hätte doch auch unser neues Haus dann als Sicherheit.

Der Wert von Immobilen unterliegt Schwankungen und Risiken. Zudem bekommen sie für ein gebrauchtes Haus ohnehin nicht 100% des Bauwerts. Das Risiko der Bank steigt mit den Anteil der Finanzierung.

Wenn sie von den 400000€ Gesamtkosten 340000€ finanzieren, sind das 85% Finanzierung. Durch eine zusätzliche Grundschuld steigt die Sicherheit und damit der Zinssatz.

Ist es sinnvoll gleich auf 25 Jahre und dafür einen höheren Zinssatz zu nehmen?

Kommt auf den Zinssatz an. Hierbei muß man natürlich beachten, das der Zinssatz am Anfang eine größtere Rolle spielt, da ja jeweils immer die Restschuld verzinst wird. Sprich wenn sie eine Annuität von 1200€ haben und 25 Jahre mit 2.4% verzinsen haben sie nach 25 Jahren eine Restschuld von 126000€.

Wenn sie jetzt aber nur 10 Jahre zu 1% verzinsen haben sie nach 10 Jahren eine Restschuld von 224000€. Dann müssen sie die restlichen 15 Jahre mit 4,35% verzinsen um auf den die selbe Restschuld zu kommen.

Bauplatz ist mit Eigenkapital bezahlt. Das zählt Baufinanzierungstechnisch sowieso dann als Eigenkapital auch wenn Bauplatz damit bezahlt worden ist.

Grundschuld des Elternhauses braucht man nicht unbedingt.

Finanzierung ist mit diesem Einkommen problemlos machbar.

Möchten Sie wirklich 30 Jahre Sollzinsbindung?

Die Kriterien was Sie wollen zählen doch hinsichtlich Rückzahlung.
10-15 Jahre Sollzinsbindung und dann eventuell noch einen Bausparvertrag als Sicherung wäre eine Idee.

Gerne helfe ich weiter.

Das wäre keine Vollfinanzierung, weil der Wert des Grundstücks als Eigenkapitalquote mit berücksichtigt wird.

Allerdings finanzieren Banken nur ungern über 80% - etwas cash sollte von Euch also schon dazu kommen.

Das sollte bei Eurem Einkommen grundsätzlich klappen - gib doch mal die Eckdaten bei einem der Portale wie interhyp, Dr. Klein oder baufiplus24 ein -da bekommst Du eine recht genaue Ansage möglicher Zinssätze in Abhängigkeit von Beleihungsauslauf, Festschreibungsdauer und Einko.men.

ColaMix10 20.02.2017, 16:44

Da wir ungern unser restliches Erspartes einbringen wollen kam vom Bankberater ja der Tipp mit der Grundschuld beim Haus der Eltern. Somit würden wir auf eine Beleihung von 60% kommen und die Bank könnte uns einen besseren Zinssatz anbieten.

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bronkhorst 20.02.2017, 17:50
@ColaMix10

Das klingt schon besser.

Allerdings bedeutet das natürlich, dass Deine Eltern dann ihr Haus während der Dauer Eurer Finanzierung nicht verkaufen können, ohne dass Deine Baufinanzierung dann nachverhandelt werden muss.

Je nach ihrer Lebensplanung kann das eine echte Einschränkung sein.

Sprich ansonsten wirklich besser mit einem Vermittler wie den oben Genannten - Du bekommst da mit geringem Aufwand einen guten Marktüberblick, auch über Anbieter, auf die Du selbst nie kämst, weil es teilweise Landesbanken anderer Bundesländer oder wenig bekannte Spezialinstitute sind, die erheblich billiger sein können als die eigene Bank.

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1000 EUR an monatlicher Rate halte ich für etwas zu gering. Kannst du dir ja selbst ausrechnen, ob das hinhaut.

Sind definitiv keine Kinder geplant?

Hallo
Da benötigen wir noch mehr Infos dazu .
Kann Ihnen gerne mal einen Fragebogen zu kommen lassen und ihnen das kostenlos durch rechnen .
LG
Casybeny

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