wirksamer Ausschluss die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen?
Mein Großvater hatte seinerzeit das Elternhaus zusammen mit seiner Schwester überschrieben bekommen, in dessen meine Großeltern das Erdgeschoss und seine Schwester mit Gatte den 1. Stock bewohnten. Eine Teilungserklärung existiert nicht, die räumliche Aufteilung regelt allein der Notarvertrag.
Mittlerweile sind meine Großeltern verstorben, sodass meine Mutter, die als einziges Kind hervorging, die eine Hälfte am Haus erwarb, diese aber nicht bewohnt. Meine Mutter möchte nun ihrerseits ihre Hälfte an mich und meinem Bruder übertragen. Ziel ist die Erhaltung des Wohnraums und in jedem Fall die Verhinderung einer möglicherweise zukünftigen Teilversteigerung des gesamten Grundstückes. Die andere Hauspartei die noch lebt und bewohnt hat keine direkten Nachkommen, deren zukünftige Erben sind noch unbekannt.
Folgender Passus im Notarvertrag ist nun unklar:
„Die Erwerber schließen als Miteigentümer das Recht die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen solange aus, als einer von ihnen lebt, oder solange auch Kinder von Ihnen leben und bewilligen und beantragen hiermit die Eintragung dieses Auschlusses als Belastung der Miteigentumsanteile im Grundbuch gemäß §1010 BGB im Grundbuche“.
a) Gilt der Ausschluss bzw. der Aufhebung der Gemeinschaft nur für die damaligen Erwerber (Opa, Schwester) oder auch für die Nachfolger eines Miteigentümers?
b) Gesetzt den Fall, die zweite Aussage besitzt Gültigkeit, ist es dann entscheidend ob meine Mutter lediglich lebt oder muss Sie Eigentümerin bleiben um diese Klausel zu erhalten?
c) Gesetzt den Fall, allein unter den Lebenden zu weilen genügt nicht - kann dann durch Eintragung eines lebenslangen Wohnrechtes im Schenkungsvertrag einer vorzeitigen Aufhebung der Gemeinschaft vorgebeugt werden?
Wie ist die Rechtslage?
2 Antworten
Lieber(r) Aprestele,
„Ziel ist die Erhaltung des Wohnraums und in jedem Fall die Verhinderung einer möglicherweise zukünftigen Teilversteigerung des gesamten Grundstückes“
Das ist aus meiner Sicht kein erstrebenswertes Ziel. Sie wissen noch überhaupt nicht, wer die zukünftigen Erben sein werden, aber möchten sich schon jetzt auf Gedeih und Verderb an diese ketten, indem Sie die Aufhebung der Gemeinschaft unmöglich machen? Erben verstehen sich in der Regel nicht miteinander. Wollen Sie wirklich Ihr Leben lang in einer Gemeinschaft verharren müssen, die von ständigem Streit geprägt ist? Eine Gemeinschaft, die nicht funktioniert, sollte man auflösen können!
Zu a) „und bewilligen und beantragen hiermit die Eintragung dieses Auschlusses als Belastung der Miteigentumsanteile im Grundbuch gemäß §1010 BGB im Grundbuche“.
Ja, ist es denn nun im Grundbuch eingetragen worden oder nicht?
Wenn es im Grundbuch eingetragen wurde, dann gilt es auch für die Rechtsnachfolger, wenn nicht, lediglich für Ihre Großeltern und Großtante. Wenn es nicht im Grundbuch eingetragen wurde, dann verjährt es nach 30 Jahren und kann dann die Eintragung im Grundbuch auch nicht mehr verlangt werden. Wenn es im Grundbuch eingetragen wurde, dann gilt es ewig bzw. so lange, bis sich alle Berechtigten darauf einigen, es löschen zu wollen.
Zu b) Es ist lediglich entscheidend, dass Ihre Mutter lebt, nicht, dass sie Eigentümerin ist.
Zu c) Nein. Die Eintragung eines Wohnrechtes ist zwar möglich, lastet dann aber natürlich nur auf dem hälftigen ideellen Miteigentumsanteil, welcher jetzt Ihrer Mutter gehört. Das Wohnrecht würde dann im Rahmen einer Teilungsversteigerung nicht bestehen bleiben, wenn die Gegenseite Antragsteller wäre.
Weitere Einzelheiten zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net
Viele Grüße
Klaus Dreyer
Hallo APrestele,
wenn Sie die andere Hälfte in Ihre Familie zurückholen möchten, dann könnte eine Teilungsversteigerung dazu ein möglicher Weg sein – es sein denn, man einigte sch anderweitig.
Ihre Mutter kann nicht die Klausel aufheben. Es gibt aber eine Umgehungsmöglichkeit, wie man diese Klausel aushebeln kann. Bitte wenden Sie sich bei Bedarf dazu an uns. Sie finden Kontaktmöglichkeiten unter www.teilungsversteigerung.net
Ob Sie die Räumlichkeiten ohne Zustimmung der anderen Seite vermieten können, hängt von dem Wortlaut im Notarvertrag ab. Wenn dort von „wohnen“ die Rede ist, können Sie es nicht, heißt es dort aber „nutzen“, dann können Sie es.
Viele Grüße
Klaus Dreyer
Herzlichen Dank für ihre Ausführungen, Herr Dreyer. Es steht "wohnen" drin (nur bei den Gemeinschaftsräumen wie Keller oder Speicher wird von "nutzen" gesprochen), doch wir verfahren jetzt mal bei möblierter Kurzzeitvermietung mit "was keiner weiß, macht keinen heiß" und werden außerdem erst einmal die Chance auf Einigung des Abkaufs der anderen Hälfte ausloten. Sollten wir hier nicht weiterkommen, greife ich gerne auf ihre Expertise zurück. Auf ihrer Seite www.teilungsversteigerung.net habe ich mich schon eingelesen - sehr interessant!
a) Gilt der Ausschluss bzw. der Aufhebung der Gemeinschaft nur für die damaligen Erwerber (Opa, Schwester) oder auch für die Nachfolger eines Miteigentümers?
Man trägt diesen Ausschluss gerade ins Grundbuch ein, damit er auch gegen den Rechtsnachfolger wirkt (vgl. Wortlaut § 1010 I BGB). Die andere Partei könnte die Aufhebung jedoch auch nicht verlangen, wenn dieser Passus nicht im Grundbuch eingetragen wäre, denn auf Seiten ihres Miteigentumsanteils ist noch keine Rechtsnachfolge eingetreten.
b) Gesetzt den Fall, die zweite Aussage besitzt Gültigkeit, ist es dann entscheidend ob meine Mutter lediglich lebt oder muss Sie Eigentümerin bleiben um diese Klausel zu erhalten?
Die Vereinbarung ist m.E. nach eindeutig. Sie muss nur noch am Leben sein. Ihre Eigenschaft als Miteigentümerin ist irrelevant.
c) Gesetzt den Fall, allein unter den Lebenden zu weilen genügt nicht - kann dann durch Eintragung eines lebenslangen Wohnrechtes im Schenkungsvertrag einer vorzeitigen Aufhebung der Gemeinschaft vorgebeugt werden?
Ein Wohnrecht an einem Miteigentumsanteil ist nicht eintragungsfähig. Und für die Belastung des gesamten Grundstücks, müssten die anderen Miteigentümer ebenfalls bewilligen. Einer Teilungsversteigerung stünde dieses Wohnrecht aber ohnehin nicht entgegen.
Für die vollständige Beantwortung der Fragen, solltest du dich an einen Anwalt wenden, da dieser völligen Einblick in alle relevanten Unterlagen und das Grundbuch hat.
Vielen Dank für die prompte Antwort. Könnte meine Mutter die Klausel (nach Tod der Schwester) mit ihrer Zustimmung streichen lassen? (sozusagen, die andere Partei könnte keine Aufhebung der Gemeinschaft beantragen, meine Mutter selbst mit ihrer Zustimmung schon) Oder ist Sie an den Willen der damaligen Unterzeichner des Notarvertrages gebunden?
Der Ausschluss des Rechts die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen lastet auf dem jeweiligen Miteigentumsanteil zu Gunsten des anderen. D.h. um die Belastung von ihrem Miteigentumsanteil löschen zu lassen, benötigt sie die Bewilligung der Schwester bzw. dann deren Erben (Kinder). Sind keine Kinder vorhanden, wie von der Bewilligung abhängig gemacht, käme eine Löschung aufgrund Unrichtigkeitsnachweis in Frage.
Vielen Dank schon mal für die Antwort. Ja, ist im Grundbuch eingetragen. Erstrebenswertes Ziel ist erst einmal die eine Hälfte selbst zu bewohnen und nach Möglichkeit die andere Hälfte in die Familie zurückzuholen. Zwei Fragen sind nun noch in dem Zusammenhang aufgetaucht: nach dem Tod der Schwester meines Opas ist meine Mutter die einzige Person, auf die der Teilungsversteigerungsverzicht zu ihrem Schutz beruht. Könnte meine Mutter als Mittelpunkt dieser Klausel mit ihrer Zustimmung diese aufheben (falls wir z.B. eine Versteigerung erzwingen wollen) oder geht das nicht (da sie diesen Passus nicht selbst damals festgelegt hat)? Und zum zweiten, können wir den Teil unserer Räumlichkeiten (im damaligen Notarvertrag definiert) oder Zustimmung des anderen Eigentümers vermieten?