Wieviel Euro oder Prozent darf der Vermieter mit der Miete über dem Mietspiegel liegen?

6 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

Ich werde nun sämtliche bisherigen Antworten über den Haufen werfen.

Liegt ein Mietspiegel vor, haben sich die im Geltungsbereich des Mietspiegels befindlichen VM nach dem Mietspiegel zu richten.

Liegen die Mietpreise mehr als 20 % höher besteht eine Mietpreisüberhöhung. Sie stellt eine Ordnungswidrigkeit dar.

Mietwucher liegt nur dann vor, wenn jemand die Notlage eines Mieters zu einer überhöhten Miete ausnutzt oder das geringe Angebot von Wohnungen auf dem Markt für wesentlich überhöhte Mieten ausnutzt.

Mietwucher kann also auch schon unter 50 % über dem Mietspiegel bestehen.

Allerdings wird es immer schwierig sein, Mietwucher nachzuweisen, denn Mietwucher setzt ein geringesd Angebot an Wohnungen oder die Ausnutzung der Notlage eines Wohnungssuchenden voraus. Mietwucher ist strafbar .

Die oft verbreitete Behauptung, der VM habe sich nicht an einen Mietspiegel zu halten ist genauso falsch wie die Meinung, er müsse genau die dort erfassten Daten übernehmen.

Mietspiegel sind nach Ausstattungsmerkmalen erstellt.

Diese sind in 90 % der Mietspiegel eingearbeitet, in den restlichen 10 % sind Zuschläge auf dei Nettopreise ausgewiesen.

So gibt es in allen mir bekannten Mietspiegeln - ich habe mich damit befasst - da ich für Kommunen Mietspiegel erarbeitet habe - nach statistischen Merkmalen - also die sogenannten qualifizierten Mietspiegel -

eine Untergrenze der Miete im entsprechenden Baujahr und Wohnlage, den Mittelwert und den oberen Wert. Hier kann also der VM jederzeit richtige Preise finden.

Grundsätzlich ist zu beachten, dass Mietspiegel nur nach der Kaltmiete - ohne Betriebskosten - erstellt sind.

Der VM kann also statt einer Abrechnung auch die Grundsteuer, die Versicherungen in die Miete einkalkulieren und entsprechend höhere Mieten verlangen.

Er darf aber hier nicht Wasser/Abwasser/Müllabfuhr/Treppenhaus/Garten auf die Miete aufschlagen.

Will er dies, muss er eine Teilinklussivmeite oder mit Heizung eine Gesamtinklussivmiete vereinbaren.

Zu beachten ist auch, ob die zum Zeitpunkt der Erstellung der Wohnungen bestehenden technischen Einrichtungen und auch Wärmeisolierungen dem Stand der Technik des entsprechenden Baujahres entsprechen.

Wurde die Wärmedämmung nicht eingehalten, darf der VM keinn Miete verlangen, die dem Baujahr entspricht, sondern mus eine Baujahresgruppe zurück gehen.

Nun gibt es VM, die haben z.B. - um bei diesem einem Beispiel zu bleiben - maximal gedämmt und Forderungen erfüllt, die erst eine spätere Baujahresgruppe zu erfüllen hatte, darf der VM hier einen Zuschlag erheben.

Gäste-WCs, hochgeflieste Duschen und Bäder, hochgeflieste Küchen, Parkett, überdachte Balkon, Aufzüge in dreistöckigen Immobilien ( die nicht nach dem neuen Baurecht vorgeschrieben sind ) führen in der Regeln in allen Mietspiegel zu Aufschlägen bis zu 10 %

Verschmutzte Treppenhäuser, fehlende Aufzüge ab 4. Etage, Balkon ohne Überdachung, alte Bäder und Fliesen, keine Isolierglasfenster, führen in der Regeln zu Preisabschlägen pro Quadratmeter von bis zu 10 %.

Es gibt noch eine Reihe von Besonderheiten, die hier anzusprechen einfach den Rahmen sprengen würde.

Zu "albatros", nein, der Mietspiegel kommt nicht erst zur Anwendung, wenn die Miete erhöht wird, wenn es einen Mietspiegel gibt oder einer von einer anderen Stadt angewandt wird, ist er bei Vertragsabschluß schon einzuhalten.

Wäre dem nicht so, könne jeder VM eine zu hohe Miete bei Vertragsabschluss verlangen, weil er weiss, dass er keine Mieterhöhung wegen der Mietpreisüberschreitung durchsetzen kann.

Im Übrigen wird dies auch von einer Vielzahl der VM so durchgeführt, dass sie überhöhte Anfangsmieten verlangen, weil sie auf die Unkenntnis der Mieter oder deren Notlage setzen.

Mietspiegel finden nach meiner Kenntnis Anwendung, wenn ein Vermieter eine Miete erhöhen will. Ihr habt aber den Vertrag schon so abgeschlossen, also habt ihr diese Miete akzepziert. Da kann man jetzt nichts mehr gegen machen.

Als ihr die Wohnung angemietet habt, war euch die Wohnung die geforderte Miete wert, ansonsten hättet ihr sie nicht genommen. Die Miete ist frei verhandelbar. In's Spiel kommt der Mietspiegel etc. erst bei Mieterhöhungen. Aber auch bei diesen kann bis ca. 20% die geforderte Miete drüber liegen. Mietwucher liegt erst ab ca. 50% vor. Mieterhöhungen sind insgesamt reglementiert, man muss immer den Einzelfall sehen und prüfen um entsprechende Schlussfolgerungen ziehen zu können.

Grundsätzlich stimme ich dir zu. Nur am Anfang hast du etwas geschrieben, was ich nicht so stehen lassen kann.
Zwar ist es richtigt, dass die Höhe der Miete zwischen Mieter und Vermieter frei ausgehandelt werden kann. Sollte diese vereinbarte Miete allerdings die Grenze zum Mietwucher, die -wie du ganz richtig geschrieben hast- bei ca. 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, so wäre diese Vereinbarung gemäß §§ 134 BGB, 291 StGB unwirksam. Anstelle dieser unwirksamen Regelung würde in diesem Fall, dann die ortsübliche Vergleichsmiete gelten, die wenn ein wirksamer Mietspiegel für die Gemeinde besteht aus diesem Mietspiegel ermittelt wird.

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Nachtrag zu meinem Kommentar:
Bei dieser Ermittlung, um zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung Mieterwucher vorlag, ist natürlich auch die zu diesem Zeitpunkt gültige Mietspiegel heran zuziehen.

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Nachtrag zu meinem Kommentar:
Bei dieser Ermittlung, um zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung Mieterwucher vorlag, ist natürlich auch die zu diesem Zeitpunkt gültige Mietspiegel heran zuziehen.

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Der Vermieter fordert also eine Mieterhöhung basierend auf dem Mietspiegel von 2011. Mit den 7,44 EUR /qm liegt er nun laut neuem 2013er Mietspiegel über der Spanne...um ganze 2 cent.

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