Wie machen das "reiche" leute mit immobilien genau?

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5 Antworten

Es gibt unterschiedliche Konzepte. Ein Vermietungskonzept (also langfristig vermieten), oder das Spekulationskonzept (immer nur einige Zeit halten udn verkaufen.)

Vermietungskonzept. Bleiben wir bei Deinem Hotel für 25 Mio.

Kauf des Hotels. Er hat 5,0 Mio. selbst, holt sich 20 Mio. von der Bank. würde er die 5 Mio. in Staatsanleihen, Aktien und anderen Papieren anlegen hätte er in Mischkalkulation ca. 4 % pro Jahr, also 200.000,- Euro im Jahr.

Für das Hotel bekommt er sagen wir 8 % Miete (12-fache Jahresmiete ist ein typischer Kaufpreis. 

Für die 20 Mio zahlt er je nach Bonität 3-4 % Zinsen. Sagen wir 4 %, also 800.000,-, Mieteinnahmen 2.000.000,-, Kosten die man nicht umlegen kann und Tilgung für den Kredit 800.000,- bedeutet 400.000,- Überschuss, also über 80 % auf das eingesetzte Eigenkapital. Steuerlich sieht es etwas anders aus, aber so kann man damit arbeiten.

Die die Mieten steigen ist die nach 10 Jahren sagen wir bei 2,2 Mio im Jahr und er verkauft für 27 Mio. bis dahin hat er mindestens 6 Mio. getilgt, also nur noch 14 Mio. Kredit und hat dann 13 Mio. auf dem Konto. Muss zwar Steuern zahlen (wenn er so etwas öfter macht, nämlich gewerblich), aber es bleibt immer was hängen.

Es gibt auch Leute, die nur spekulieren. Runtergewirtschaftetes Haus billig kaufen. Renovieren/SAnieren, gut vermieten udn auf schnellen Gewinn gehen. Alte miete 5 Euro qm, neue Miete 8 euro qm. Haus mit 1.000 qm. 

Bisher 5.000,- Monatsmiete, gekauft für 8 Jahresmieten, weil schlehcter Zustand. 480.000,- mit Kaufnebenkosten 520.000,- Miete nach Sanierung 8.000,- mtl. kann man für 15 Jahresmieten verkaufen 1,4 Mio. Renovierung kostet 500,- Euro / qm. also 500.000,-, Gewinn ca. 400.000,-.

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Kommentar von Raabt
18.12.2015, 06:43

Hallo 

Vielen ,vielen Dank für ihre/deine Antwort. 

Aber für mich ist das leider immer noch ziemlich  viel  "Bahnhof".

Ich werde glaube ich sowas nie machen können. Werden.

Trotzdem Danke.

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Kommentar von wfwbinder
18.12.2015, 07:07

Trotzdem war Herr Trump nach seiner ersten Milliarde vor ich glaube 25 Jahren mal Pleite. Aber da die USA ein anderes Insolvenzrecht haben, kam er wieder auf die Füße.

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Kommentar von schelm1
18.12.2015, 12:08

Irgendwie vermisse ich bei allem Zahlen- und Gedankenschreibewerk die Funktion der AfA (Abschreibung für Anlagevermögen). Spielt denn die bei all Ihren Betrachtungen, insbesondere der genannten Tilgung nebn den Zinsaufwendugenn, steuerlich so gar keine Rolle?

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Immobilien werden nur selten ganz mit eigenem Geld "bezahlt".

Der Käufer muss je nach Objekt 20% - 40% der Kaufsumme selbst aufbringen und bekommt von der Bank die restliche Summe als Hypothek auf die Liegenschaft. Die Bank lässt die Hypothek auf das Haus im Grundbuch eintragen und sichert sich so ab. Falls der Käufer die Zinsen oder die Tilgung nicht korrekt abzahlen kann, kann die Bank das Haus pfänden und verkaufen oder selbst weiter verwerten.

Beispiel: Ein Haus (150m2) für 200.000,- wird von der Bank mit 150.000 finanziert. Der Käufer bringt selbst 50.000,- Die Hypothek kostet zur Zeit 1% Zinsen pro Jahr und auch die jährliche Tilgung liegt bei 1%. Der Käufer muss also jährlich 3.000 an die Bank zahlen und einmalig bei Vertragsabschluss verschiedene Gebühren, Steuern, Honorare und Provisionen.

Für spätere größere Reparaturen wird Geld jährlich in einen Erneuerungsfond gelegt (1% - 4%, je nach Betriebsart) und auch die Verwaltungskosten, regelmäßigen Nebenkosten und kleinen Unterhaltskosten müssen kalkuliert werden.

Wenn der Käufer jetzt 12.000 Miete pro Jahr einnimmt, kann er mit ca. 5.000 Gewinn brutto rechnen. ... verstanden? Hier ein Link zum Hypotheken berechnen ...

https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/hypothekenrechner/

Schönen Gruss mary

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Kommentar von Raabt
19.12.2015, 04:37

Leider zu kompliziert  ...ich mit meine 20

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Ein Beispiel aus eigener Erfahrung mit einem "Häuslebauer". Als junger Mann mit 20 Jahren erbte er von seinem Großvater ein Grundstück, das bebaut werden konnte. Er baute ein Haus mit 4 Wohnungen die er als Eigentumswohnungen gut verkaufen konnte. Mit dem Erlös kaufte er ein grösseres Grundstück und baute darauf ein Haus mit 6 Wohneinheiten die auch als Eigentumswohnungen verkauft wurden. Im Laufe der Jahre hat er sich auf den Kauf von Grundstücken in guten Lagen spezialisiert und baut inzwischen seit 30 Jahren Immobilien mit 20 und 30 Wohnenheiten, die alle als Eigentumswohnungen verkauft werden. Dazu hat er sich eine Maklerfirma gesucht, die für ihn die Wohnungen verkauft. Heute ist dieser ehemals junge Mann mehrfacher Millionär und baut immer noch. Teilweise an mehreren Orten gleichzeitig. Durch den Verkauf der Wohnungen hat er keine Probleme mit Mietern die evtl. ihre Miete nicht zahlen können. Ist ein Haus fertiggestellt, dann hat er mit der Immobilie nichts mehr zu tun. Allerdings hat diese Art der Geldvermehrung auch den Vorteil oder auch Nachteil, dass er immer bauen muss, aus steuerlichen Gründen. Die Grundstücke lässt er von der Bank finanzieren, hat somit Schulden, obwohl er die Grundstücke ohne Kredit finanzieren könnte.

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Der Ertrag der Immobilien liegt unter deer Berücksichtigung der steuerlich absetzbaren AfA und Zinsen liquiditätsmäßig über der Summe der Belastungen. so schöpft der Investor Liquidität ab, die er beim nächsten Kauf wieder einsetzt oder für Sondertilgungen verwendet.

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bei spekulationsobjekte fallen weniger bis keine Gebühren / Steuern an. Sie werden meist gewinnbringend weiter verkauft.

In der wirtschaft nennt man sie Heuschrecken.

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Kommentar von Walum
18.12.2015, 05:57

Quatsch. "Heuschrecken" kaufen Unternehmen und profitieren von deren Zerstörung.

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Kommentar von schelm1
18.12.2015, 12:12

@Windspender

bei spekulationsobjekte fallen weniger bis keine Gebühren / Steuern an. Sie werden meist gewinnbringend weiter verkauft.

Verraten Sie auch, wo diese vermintliche Paradies der Friheit für Spekualtiongewinne aus Immbiliengeschäfte sich in diesem Universum befindet?

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