Wie kommt Gewinn bei Immobilien zustande?

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9 Antworten

Kreditverpflichtungen schmälern den Ertrag!

Sie bauen Ihre Überlegung auf der falschen Basis auf.

Starten Sie z.B. mit dem Gedanken, dass Sie mies verzinstes Eigenkapital in Höhe von z.B. € 8000 auf dem Sparbuch haben.

Dieses mies mit 0,5 % p.a. oder weniger verzinste Kapital tauschen Sie nun durch Kauf gegen eine Immobilie , z.B. einen Tiefgaragenstellplatz, der ebenfalls € 8.000 kostet.

Unter Berücksichtiung des mtl. Hausgeldesn € 20 vermieten Sie den Stellplatz zum Preis von z.B. € 50 mtl., so dass Ihnen ein Überschuß pro Monat i.H. von € 30 verbleibt..

Ohne steuerliche Gedanken wären das € 360 im Jahr, was beim Einsatz von € 8.000 (Grunderwerbsteuer mal draußen vor) einer Rendite von 4,5 % für Ihr umgestauschtes Kapital bedeutet.

Zu dem jährlich erwitschafteten Überschuß kommt eine gewisse Wertsteigerung die Ihr in die Immobilie umgetauschtes Spargeld erfährt, wären dies auf dem Konto von der Inflation sukzessive aufgefressen würde.

Nun können Sei alle Zahlen unter steuerlichen Aspekten und kritischer Betrachtung des Mietausfallwagnisses mit beliebig vielen Nullen vor dem Komma versehen, vieleich tnoch eine Prise Kreditmittel hinzunehmen  und sich reich rechnen, so wie dies andere auch erfolgreich machen.

ArminGhaffari 13.07.2017, 11:28

danke sehr gute antwort !

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Ich will auch mal versuchen das etwas auszuführen. Ganz allgemein bleibt erstmal festzuhalten, dass die meisten Millionäre dies nicht mit null Startkapital geschafft haben- für Investitionen brauchst du immer (i.d.R.) auch eignes Geld. Je mehr eigenes Geld (auch Einkommen) du hast desto mehr kannst du auch von der Bank als Kredit bekommen. Speziell bei Immobilien musst du um Gewinn beim Verkauf zu erzielen auch erstmal die Gesamtfinanzierung gegenrechnen. In deinem Beispiel hast du auf 20 Jahre mit Zinsen, Kaufnebenkosten sowie Instandhaltungskosten mal ganz schnell 160000 Euro Gesamtkosten (kann auch deutlich darüber liegen) für die Wohnung gehabt, wobei man als Durchschnittsverdiener schon 20000 Euro Eigenkapital aufbringen muss, um überhaupt eine Finanzierung von der Bank zu bekommen. Die Mieteinnahmen wären dann 60000 Euro auf 20 Jahre, wobei die als Einkommen zu versteuern sind und sagen wir mal im günstigsten Fall noch 40000 Euro übrig bleiben. Sprich die Wohnung hat mindestens 120000 Euro nach 20 Jahren gekostet - ein Gewinn würde sich dann ergeben, wenn die Wohnung nach 20 Jahren mehr wie 120000 Euro wert ist und dann verkauft würde oder eben durch weiterlaufende Mieteinnahmen. In Städten wie München hätte man mittlerweile ein paar hundert Prozent Gewinn, wenn man vor 20 Jahren gekauft hätte, in ländlichen Regionen aber zum Teil auch Verlust. Es wird aber deutlich, großer Gewinn lässt sich da nur über Masse machen, wobei wir wieder bei entsprechendem Eigenkapital wären. Einzelne bzw. wenige Wohnungen stellen eher ein nettes Zusatzeinkommen dar.

Wohnungen kaufen und vermieten eignet sich super als Altersvorsorge. Das große Geld damit zu machen wird äußerst schwierig. 

Die großen Immobilienmillionäre von denen du redest, sehen zu, dass sie ganz günstig einkaufen, um die Immobilie dann teurer wieder zu verkaufen. Aber um an diese Schnäppchen zu kommen, brauchst du ganz viel Glück und vor allem gute Kontakte. 

Die hast du am Anfang natürlich nicht. Geh mal zum Amtsgericht und lass dir den aktuellen Katalog von Zwangsversteigerungen geben. Dort kann man als Neuling eventuell gute Geschäfte machen.

ArminGhaffari 13.07.2017, 03:39

Danke genau diese Antwort habe ich gesucht :)

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Hallo ArminGhaffari,

so einfach ist es nicht, ohne Eigenkapital mit Immobilien reich zu werden! 

Es gibt so viele Unwägbarkeiten, die man zum Teil nicht planen kann.

Das Wichtigste an einer Immobilie ist die Lage, die Bauausführung und der Kaufpreis. Sollte die Wohnung diverse Baumängel haben, kann es schnell teuer werden.

Wenn Sie an einen Mietnomaden geraten, dann war es das mit dem Gewinn.

Mit viel Glück können Sie eine Immobilien günstig erwerben und verkaufen sie später wesentlich teurer weiter. Allerdings müssen Sie als Kapitalanleger die Immobilie 10 Jahre halten. Verkaufen Sie die Immobilie vor dieser Spekulationsfrist, versteuern Sie den "Gewinn", sprich den Steuervorteil und den höheren Verkaufspreis mit Ihrem individuellen Steuersatz. Das ist ein eventueller Gewinn schnell dahin!

Die Wohnung ist ja irgendwann abgezählt ohne das du eigenes Geld verwendet hast

Du machst schon einen grunliegenden Fehler mit der Annahme das man ohne Eigenkapital investieren könnte.

Einen wirklichen Gewinn kannst du nur machen wenn du dein eigenes Geld investierst.

ArminGhaffari 13.07.2017, 03:41

daher ja Kredit, also dass ich mir den Kredit als Startkapital nehme

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AdmiralMadMax 13.07.2017, 08:05
@ArminGhaffari

Ein Kredit ist kein Eigenkapitql sondern Framdkapital und dadurch mit Kosten verbunden.

Fremdkapital muss entweder durch Rückzahlung dem Kapitalgeber zurück erstattet und durch Zinsen vergütet werden.

Das führt dazu dass Mieteinnahmen oder der Verkaufserlös zum überwiegenden Teil an den Kapitalgeber gehen, bis der Kredit getilgt ist.

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DerJoergi 13.07.2017, 08:11
@ArminGhaffari

Als Durchschnittsverdiener bekommst du überhaupt kein Startkapital ohne Eigenkapital.

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Der Gewinn ist, dass dir ein Mieter deine Wohnung bezahlt.

Du hast dann - so wie du es schreibst- in x Jahren die Wohnung und kannst sie verkaufen.

Es ist eine gute Möglichkeit zu sparen. Wie sonst willst du in 20 Jahren so viel Geld "sammeln"?

ArminGhaffari 13.07.2017, 02:55

und wenn ich durch Immobilien Investment geld verdienen will, dann kann ich ja nicht nach 20 Jahren mit 500er schritten weitermachen, und selbst wenn die Immobilie an wert gewinnt, kommt man nicht an das ganz große geld

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Zumverzweifeln 13.07.2017, 03:00
@ArminGhaffari

Das ganz große Geld willst du? Pass auf, dass du nicht durch Fehlinvestitionen alles verlierst! Eine gute vermietete Immobilie ist sinnvoll!

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Naja Gewinn machst du erst wenn der Kredit abbezahlt ist. Wenn du 100.000 Euro Schulden machst, musst du ja erstmal auf die schwarze Null kommen. Hast du das so gemeint? Anders versteh ich die Frage nicht ganz.

ArminGhaffari 13.07.2017, 02:54

ja, wie kommt es dazu dass es so viele millionäre gibt die es durch Immobilien geschafft haben.

Wenn ich den Kredit nach 20 Jahren abbezahlt habe, dann habe ich 500 euro plus im monat wegen Miete die an mich gezahlt wird. aber 500 euro ist ja nichts wenn man auf das große geld zugehen will

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DerDinosaurier 13.07.2017, 03:03
@ArminGhaffari

Viele hatten irgendein Startkapital. Also entweder schon ein Haus was denen gehört hat oder Geld das sie in ein Haus investiert haben. Dafür haben sie es dann etwas teurer Verkauft als es wert ist. Und so immer weiter bis man selbst anfängt Häuser zu bauen und die dann für teuer Geld zu verkaufen. Ist aber riskant. Du gehst damit immer auf volles Risiko selbst auf allem sitzen zu bleiben oder sogar verlust zu machen. Das hängt ganz starkt von der Laune des Immobilienmarktes ab der im Moment total unnormal gepusht ist.

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Man kann auch Häuser kaufen und dann wieder teurer als der Einkaufspreis verkaufen.

ArminGhaffari 13.07.2017, 02:59

Machen die ganzen durch Immobilieninvestment zum Millionär gewordenen Millionäre das nur so?

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manafrauke 13.07.2017, 03:00
@ArminGhaffari

Es gibt Immobilien, die an Wert steigen. Diese kauft man und verkauft sie nach paar Jahren wieder. Denke so wirds gemacht

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