Wie kann man als Vermieter wirksam die Schönheitsreparaturklausel, bzw. die Endrenovierungsklausel auf den Nachmieter übertragen?

7 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

Wenn du dich auf die sichere Seite begeben willst, handle mit dem Mieter eine individuelle Regelung aus und haltet diese unter dem Punkt Sonstiges fest.

Eine individualvertragliche Vereinbarung unterliegt nicht der Inhaltsprüfung einer AGB und wird daher auch vor einem Gericht Bestand haben.

Wenn du dich auf die sichere Seite begeben willst, handle mit dem Mieter eine individuelle Regelung aus und haltet diese unter dem Punkt Sonstiges fest.

Das möchte ich ja und daher wollte ich eine Vorlage von Euch.

Ist meine Frage so schlecht gestellt?

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@johnnymcmuff

Das Wesen einer individualvertraglichen Vereinbarung ist, dass sie ausgehandelt werde muss. Eine einseitig vorformulierte Klausel, die nicht ausgehandelt wird, wäre schon wieder problematisch.

Deswegen solltest du erst verhandeln und das Ergebnis dieser Verhandlung in den Vertrag aufnehmen.

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@Interesierter

Die möglichen Mieter sind ja einverstanden, aber manchmal kommt es auf den Wortlaut an, ob es wirksam vereinbart ist.

Ich möchte halt Vorschläge und dann diese mit den Mietern besprechen.

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@johnnymcmuff

Zunächst solltest du eine evtl. vorhandene Formularklausel zu diesem Punkt komplett streichen.

Dann könntest du als separaten Punkt hinzufügen: "Die Vertragsparteien sind übereingekommen, dass zur Beendigung des Mietverhältnisses mieterseitig folgende Arbeiten durchgeführt werden: (komplette Liste). Dazu empfiehlt es sich, eine Gegenleistung wiez.B. ein Mietnachlass oder Ähnliches zu vereinbaren. Damit lässt sich später der individuelle Charakter der Regelung beweisen.

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Wir bzw. der Nochmieter möchten jetzt, das der Nachmieter die
Verpflichtung zur Renovierung übernimmt sofern es erforderlich ist. Das
Problem dabei ist, der Nachmieter zieht ja nicht in eine frisch
renovierte Wohnung.

Frisch renoviert muß die Wohnung ja nicht sein  damit die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, nicht renovierungsbedürftig reicht.

Um ganz sicher zugehen kann man den neuen Mieter ja angemessen entschädigen für die Renovierung bei Mietbeginn. Zum Beispiel durch den Erlass einer Kaltmiete.

Das müßte dann aber im Vertrag fest gehalten werden.

Endrenovierungsklausel, das weißt Du ja selbst, ist so eine Sache.

Um ganz sicher zugehen kann man den neuen Mieter ja angemessen entschädigen für die Renovierung bei Mietbeginn. Zum Beispiel durch den Erlass einer Kaltmiete.

Ich möchte nicht noch zusätzlich das Geld reinstecken, sondern dem Nochmieter entgegenkommen, dass er einen Nachmieter findet, der seine Küche übernimmt; nur möchte ich auch keine Nachteile haben und Geld zahlen ist ein Nachteil.

Da kann ich ja lieber sagen, alle Möbel raus, Wohnungsübergabe machen und schauen ob etwas renoviert werden muss und schreibe dann im neuen Mietvertrag, dass der neue Mieter in eine nicht renovierungsbedürftige Wohnung zieht.

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Wie kann man als Vermieter wirksam die Schönheitsreparaturklausel, bzw. die Endrenovierungsklausel auf den Nachmieter übertragen?

Zum Glück garnicht: Die Gerichte gehen grds. dann von einer inhaltlich und wirtschaftlich nicht zu trennenden Einheit und damit von einem einheitlichen Rechtsgeschäft i. S. d. § 139 BGB aus, wenn die Formularklausel und die Individualklausel beim ursprünglichen Abschluss des Mietvertrages gleichzeitig vereinbart wurden :-)

In diesem Fall ist auch eine isoliert betrachtet wirksame Individualvereinbarung wegen des Summierungseffekts unwirksam.

Daher müsste der Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen, obwohl er sich durch isoliert betrachtet wirksame Individualklausel hierzu scheinbar bereit erklärte.

G imager761

Gibt es keinerlei Möglichkeit?

Z.B. das nach Besichtigung der Nochmieter entstanden Schäden entschädigt, vorausgesetzt er ist einverstanden?

Ansonsten müsste ich ja wohl darauf bestehen, dass der alte Mieter alles ausräumt und ich auf Schönheitsreparaturen bestehe sofern es erforderlich ist und die neuen Mieter dann die Küche wieder einbauen.

Das ist dann für die Mieter schlecht, aber so muss ich es dann wohl machen.

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Was du hier schreibst, ist nicht korrekt! Selbstverständlich können die Schönheitsreparaturen per individualvertraglicher Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Deine Aussage, dies sei nicht möglich, ist schlichtweg falsch!

Nur hat der Vermieter hier zwei Dinge zu beachten. Zum Einen muss aus der Niederschrift hervorgehen, dass es sich um eine individuelle und ausgehandelte Vereinbarung handelt. Zum Anderen sollte die individuelle Vereinbarung nicht mit einer Formularklausel kombiniert werden, da hierdurch der von dir genannte Summierungseffekt zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung führen könnte.

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@Interesierter

Du bestätigst genau da, was ich sage: Eine gleichzeitig zu einem (Haus & Grund-) Formularmietvertrag vereinbarte Individualklausel ist eben in Kombination i. S. d. § 139 BGB vorgenommen und deshalb wegen des Summierungseffektes immer unwirksam. Und nachträglich dürfte der M die nicht einvernehmlich aushandeln oder gar unterschreiben wollen.

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@imager761

Und, hast Du vielleicht bitte mal einen Vorschlag wie ich das regeln kann, oder soll ich auf das Recht bestehen, dass der Nochmieter die Einbauküche entfernen muss?

Ich möchte beiden Parteien entgegen kommen aber nicht auf meine Kosten.

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@imager761

Problematisch ist nicht das Zusammenwirken des Formularmietvertrages mit der individuellen Vereinbarung an sich. 

Problematisch wird es nur dann, wenn eine Formularklausel durch eine Individualvereinbarung ergänzt oder verändert wird. In diesem Fall wäre die Formularklausel Teil der Individualabrede und es würde auch die Individualvereinarung unter die Inhaltsprüfung nach §§ 305 ff BGB fallen. 

Deswegen hatte ich ausdrücklich darauf hingewiesen, die vorfomulierte Klausel komplett zu streichen und sie durch eine vollständige individuelle Vereinbarung zu ersetzen. Damit kommt der Summierungseffekt nicht zum Tragen. 

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