Wie kann ich das Haus verkaufen wenn ein Sohn dagegen ist?

5 Antworten

Nun ist mein Mann verstorben, ohne ein Testament zu hinterlassen. Es gibt 2 Söhne, die mit mir eine Erbengemeinschaft für die vererbte Haushälfte bilden.

Zunächst mal mein Beileid.

Allerdings kann da etwas nicht stimmen. Wenn dein Mann ohne Testament verstorben ist, erbst du seinen Anteil an der Immobilie zu 50%, es sei denn, dieser Anteil wäre bereits zu Lebzeiten überschrieben worden. Dir gehören dann also 75%, und den beiden Söhnen jeweils 12,5% (1/8).

Was kann ich mit der Haushälfte anfangen, die mir alleine gehört?

Ihr bildet eine Erbengemeinschaft; Entscheidungen über die Immobilie können nur gemeinschaftlich einstimmig (!) getroffen werden. Jeder der Miterben kann die Teilungsversteigerung zur Auflösung der Erbengemeinschaft beantragen (siehe dazu § 2042 sowie §§ 749ff BGB).

Kann ich sie evtl. irgendwie als Druckmittel gegen den älteren Sohn einsetzen?

Der Schuss würde nach hinten losgehen, da die Versteigerung der Immobilie mit Sicherheit lediglich (wohlwollend) geschätzte 60 - 70 % des Marktwertes erbringen würde.

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Wie schon geschrieben, gehörte mir eine Hälfte des Hauses bereits, fällt also nicht in die Erbmasse, also auch nicht in die Verwaltung durch die Erbengemeinschaft. Kann ich das nicht irgendwie ausnützen?

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@IngLag

Nein. Dass dir bereits zu Lebzeiten 50% der Immobilie gehörten, ändert nichts daran, dass ihr über die Immobilie nur gemeinschaftlich entscheiden könnt. Das wäre umgekehrt auch so, wärst du Minderheitsbesitzer.

Nebenkosten und allgemeine Lasten sind natürlich im Verhältnis der Eigentumsanteile aufzuteilen und entsprechend individuell zu leisten.

Nochmals: Die Immobilie als Druckmittel zu nutzen ist Unsinn. Beantragt der ältere Sohn die Teilungsversteigerung, musst du ggfs. im Bieterverfahren gegen alle Drittinteressenten mitbieten, um dein eigenes Haus zu kaufen - oder verlierst deine 75% Anteile gegen den entsprechenden anteiligen Kaufpreis abzgl. Kosten.

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Sofern ihr euch nicht einigt (was dringend anzuraten ist), hast Du nur zwei Optionen:

- Teilungsversteigerung, d.h. Du lässt das Haus öffentlich versteigern. In der Versteigerung kannst Du mitbieten und damit das Haus ggf. kaufen. Auch wenn einer oder beide Söhne dagegen sind, kannst Du die Teilungsversteigerung in die Wege leiten. Es gibt kaum wirksame Mittel dagegen.

- Erbteil verkaufen: Du kannst auch einfach Deinen Anteil an der Erbengemeinschaft an einen Dritten verkaufen. Auch dafür brauchst Du keine Zustimmung Deiner beiden Söhne. Damit bist Du aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden, das kommt dem Verkauf des Hauses wirtschaftlich sehr nahe (wenn nicht weitere Vermögensgegenstände Teil der Erbengemeinschaft sind).

Bei Interesse kannst Du mehr lesen z.B. auf https://www.hereditas.net/verkauf-erbteil/

Es gehören Dir ja keine 50% des Hauses alleine, sofern nicht ein Notarvertrag etc. etwas anderes sagt, sondern das Haus ist nun gemeinschaftliches Eigentum von Deinen Kindern und Dir in der bereits erwähnten Konstellation von 75% zu 12,5% zu 12,5%.

Entweder bietest Du den Kindern Deinen Anteil zum Kauf an oder Du machst den Kindern ein Angebot für ihre Anteile.

Oder Du versuchst diese Teilungsversteigerung. Das ist die blödeste aller Varianten

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wir haben das Haus zusammen gekauft und standen beide im Grundbuch. Nach dem Tod meines Mannes kann doch nur sein Anteil, also die Hälfte an die Erbengemeinschaft gehen. Davon bekam ich die Hälfte und die andere Hälfte ging an die beiden Söhne. Ich wäre bereit, den beiden Söhnen ihren Anteil abzukaufen. Müssen die Söhne dem zustimmen? Wobei der jüngere auf meiner Seits steht und einverstanden wäre. Kann der ältere zum Verkauf gezwungen werden?

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@Helmut45

Nach dem Tod meines Mannes kann doch nur sein Anteil, also die Hälfte an die Erbengemeinschaft gehen. Davon bekam ich die Hälfte und die andere Hälfte ging an die beiden Söhne.

So wie bereits beschrieben, ja.

Ich wäre bereit, den beiden Söhnen ihren Anteil abzukaufen.

Das kannst du gerne versuchen. Wenn der Preis stimmt,...

Müssen die Söhne dem zustimmen?

Nein - das wäre ja noch schöner. Niemand muss jemandem etwas verkaufen, wenn er nicht will. Wenn der eine Miteigentümer dein Angebot nicht annehmen will, dann wird das eben nichts - oder du bietest mehr. Da ist es auch egal, ob dir nun 75, 85 oder 99% gehören.

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@Helmut45

Du musst Dich von dem Gedanken lösen "Meine 50% und die geerbten 50% gemeinschaftlicher Besitz". Das gesamte Haus wird als gemeinschaftlicher Besitz gezählt.

Und nein, er kann nicht gezwungen werden. Du kannst ihm aber ein Angebot machen, das er nicht ausschlagen kann.

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